[비즈한국] 随着政府将“设置底层架空层（Piloti）并在顶层增建一层”的改造项目纳入额外安全监管范围，各改造项目小区已陷入长达一年的混乱之中。此前，国土交通部并未将因设置底层架空层而进行的垂直增建认定为需进行二次安全诊断或安全性审查等额外安全监管的“垂直增建型改造”，但去年8月，法制处发布了相关法律解释，改变了立场。各改造项目小区对此纷纷表达不满，要求放宽对设置底层架空层所适用的过度安全监管。
所谓改造，是指对老旧建筑进行大修或部分扩建的行为。根据《住宅法》，竣工超过15年的共同住宅可以在增加最多15%户数的前提下进行修缮。增建方式包括在原有建筑物旁加盖新建筑的“水平增建”，以及在原有公寓骨架上叠加新骨架、增加最多2-3个楼层的“垂直增建”。通常垂直增建增加户数的效果更明显，但由于建筑物荷载增加，安全监管也更严格。在改造安全诊断中，水平增建要求获得C级以上，而垂直增建则要求获得B级以上才可进行。
引发争议的底层架空层（Piloti）是指将建筑物从地面抬高，由柱子支撑而形成的架空空间。通常用作居民通道、停车场或便利设施等。此前，推进改造的小区多采用拆除除承重墙以外的一层住户墙体来建造底层架空层，并将因设置底层架空层而消失的户数通过在楼顶增建一层来补偿的方式。这被称为“不增加户数的垂直增建型改造”。国土交通部此前并未将这种因设置底层架空层而导致的垂直增建视为受《住宅法》额外安全监管的“垂直增建型改造”。
然而，法制处去年7月发布法律解释称，因设置底层架空层而进行的垂直增建属于《住宅法》上的垂直增建型改造。根据《住宅法》，若要进行垂直增建型改造，首先必须：△在第一次安全诊断中获得B级以上的评估结果，并被判定为“可进行垂直增建改造”。之后在建筑审议阶段进行△第一次安全性审查，在申请改造许可阶段进行△第二次安全性审查，在获得改造许可后，还需接受△第二次安全诊断，以最终确认是否变更设计。这意味着设置底层架空层导致的垂直增建增加了4道门槛。
由于因设置底层架空层导致的垂直增建增加了额外的安全监管，部分小区选择了放弃设置底层架空层。首尔某A改造工会主席表示：“我们小区一半栋楼的安全诊断结果是C级。在看到关于C级小区无法设置底层架空层的解释后，我们决定完全放弃底层架空层。仅修改设计就花费了四个月时间。”首尔某B改造工会主席也补充道：“我们在考虑设置底层架空层时，正好出了法律解释结果，所以决定进行没有底层架空层的水平增建。我们小区也是B级和C级楼栋混杂。”
此前做出相反解释的国土交通部，在法律解释出台后并未向地方政府下达明确方针。国土交通部去年8月在向地方政府通报法制处法律解释结果及国土交通部解释变更内容时表示：“对于根据原有解释获得工会设立许可、推进不增加户数的垂直增建型改造的小区，各地方政府在项目审批及审议过程中，应考虑相关规定的立法宗旨实施安全确认程序；若有必要，可审查并实施安全性审查、结构审议等适当的安全保障方案。”
对此，各地方政府做出了截然不同的解读。原因在于文中提到“考虑法律解释宗旨，由各地方政府对已获得工会设立许可的小区实施安全确认程序”。首尔市去年10月向各自治区通知称“无论是否已获得工会设立许可，均需履行安全诊断及安全性审查等程序”；而京畿道军浦市则通知管辖工会，针对在国土交通部解释变更前获得改造工会设立许可的小区，放宽方针，用军浦市指定的“安全性咨询”代替第一、二次安全性审查。
受到法制处法律解释直接冲击的首尔市各改造项目小区纷纷诉苦。首尔某C改造工会主席称：“从公寓结构来看，为了确保栋与栋之间的动线和开阔感，我们正在筹备设置底层架空层并进行一层垂直增建。随着法律解释的改变，我们需要准备第一、二次安全性审查和第二次安全诊断，这令人担忧成本增加和项目延期。”首尔某D改造工会主席反问道：“虽然理解解释的宗旨，但每个地方政府执行标准不同是不公平的。难道公寓的安全性会根据地区不同而改变吗？”
对此，国土交通部住房整修科相关人士解释称：“之前的法律解释确实存在错误，但无法强制那些基于错误解释推进项目的小区统一适用新解释。为了保护信赖，给予了作为许可权人的地方政府判断余地。”并补充说：“（按照变更后的法律解释进行的）安全性审查由公共机构最终确认民间设计的合理性，因此在确保居民实际居住住宅的安全方面具有积极意义。”
也有声音认为，对设置底层架空层和顶层垂直增建的额外安全监管过于严苛。观点认为，在设置底层架空层的过程中，一层承重墙得到保留，且顶层增建的户数并未给建筑荷载带来过大负担。根据以往竣工的小区案例，通过一般的改造审议程序也可以验证底层架空层及增加一层后的安全性。据韩国改造协会透露，目前在已竣工的改造小区中，约有10个项目未受《住宅法》垂直增建型改造安全监管限制，通过设置底层架空层并增建了顶层上部。
韩国改造协会政策法规委员长李东勋主张：“专家评估认为，为建造底层架空层而拆除的一层墙体属于非承重墙，且由于轻质材料使用量的增加，即使顶层增建一层也不会引发结构性问题。即使出现问题，在开工前进行的建筑审议、结构审议等一般改造审批程序中也足以进行充分审查。既然已有10多个项目通过这种方式顺利竣工且未出现问题，就有必要通过告示将底层架空层增建带来的一层垂直增建与2-3层的垂直增建区分开来，从而放宽安全监管。”