[비즈한국] 2024年10月11日，韩国银行金融货币委员会宣布下调基准利率，标志着实施了38个月的紧缩货币政策正式结束。这一决定是在全球经济低迷和韩国国内经济不稳定的背景下作出的，在房地产市场引起了广泛关注。过去，降息往往是推动房地产市场的强力因素，但目前由于贷款限制等其他变量的作用力更强，业界普遍预测此次降息对市场的影响将非常有限。
本期专栏将深入分析降息对房地产市场的具体影响，并探讨在供应不足与贷款限制交织的市场环境下，投资者及购房者应采取何种应对策略。
首先，我们来看降息对房地产市场的影响。
一般而言，降息会减轻购房者的资金筹措负担，进而刺激需求并带动房价上涨。然而，此次降息产生预想中巨大连锁反应的可能性较低。究其原因，政府不断强化的贷款限制及现有的市场状况，使得降息效果在很大程度上被削弱了。
为了抑制近年来过热的房地产市场，政府实施了强有力的贷款限制，最典型的就是总负债本息偿还比率（DSR）第二阶段的实施。根据借款人的还款能力限制贷款额度，金融机构也提高了住房抵押贷款的门槛。这种贷款限制成为了抵消降息影响的关键因素。也就是说，由于有贷款需求的人无法获得所需额度，即使利率下调，购房者进入市场的难度依然存在。
正因如此，虽然此次降息在一定程度上减轻了购房者的资金压力，但因贷款限制的存在，其效果不宜高估。可以说，当下市场的调节者并非利率，而是贷款限制政策。相比降息，放宽贷款限制才是激活市场的关键。这意味着，即便利率仍有进一步下调的空间，但只要贷款限制持续，房地产市场就很难实现快速复苏。
此次降息对市场影响有限的另一个原因是，降息预期已提前在市场中得到体现。随着美国联邦储备委员会（Fed）实施0.5个百分点的“大举降息”，作为贷款利率基准的债券收益率早已先行下降。贷款利率实际上已经降低，韩国银行此次降息很难再提供额外的实质性刺激。
此外，当前的利率水平并未低到足以刺激需求的程度。这意味着现行利率水平尚不足以吸引地方房地产市场的投资需求，在首尔及主要地区也难以期待出现强劲的需求提振。最终，除非利率降幅超出市场预期，否则很难出现房地产购买心理的急剧改善。
即便降息产生影响，这也不意味着房地产市场的全面上涨，反而极有可能加剧地区间的两极分化。以首尔为中心的核心地区可能因降息而需求增加，但地方或非核心地区很可能继续保持低迷。首尔与地方之间、乃至首尔内部各区域之间的需求与价格差距可能会进一步拉大，这反而会成为加剧市场两极分化的诱因。
在降息与贷款限制并存的市场环境下，投资者和购房者需要更加谨慎的策略。应寻找在不受贷款限制影响的前提下，能获得稳定收益的投资对象，同时对降息可能给资产市场带来的变化进行准确预判也至关重要。
针对预计因降息而产生需求集中的核心地区的投资依然有效。首尔、京畿道等首都圈主要地区的需求有望保持稳健，预计投资需求将向这些地方集中。因此，获取或追加投资这些地区的房产，从长期来看可以期待获得稳定收益。
然而，由于核心地区目前的房价已经较高，投资者在入市时机和资金筹措计划上需慎之又慎。在贷款限制力度较大的情况下，贷款额度可能受限，因此需要采取提高自有资金比例的策略。
降息或许会为收益型房产提供投资机会。在高利率时期，收益率降至3%左右的收益型房产曾被市场冷落，但随着降息导致存款利率走低，人们对收益型房产的关注度可能会回升。特别是如果金融机构一年期定期存款利率下调，收益型房产作为投资对象的吸引力将相对突显。
归根结底，房地产市场的真正反弹很可能出现在贷款限制放宽的节点。虽然目前因贷款限制导致许多购房者无法获得贷款、难以入市，但一旦未来政府放宽限制，需求可能会爆发式增长。因此，当前阶段应采取观望态度储备资金，制定好在政策放宽时积极入市的策略。
在降息对市场影响有限的情况下，投资者需要专注于投资组合的多样化与风险管理。除了房地产资产外，考虑对股票、债券等其他资产进行投资，可以最大限度地降低市场波动带来的风险。特别是比起地方房地产市场，应更多关注收益稳定的商业用房或首都圈主要地区的中小型公寓。
总结一下。2024年韩国银行的基准利率下调，预计在短期内对房地产市场的影响有限。因为在贷款限制强力实施的环境下，单凭降息难以急剧拉动住房需求。此外，由于降息效应已提前被市场消化，此次降息在提供额外刺激方面存在局限。然而，基于房地产市场的结构性特征，降息可能会在部分地区引发需求集中，并加剧地区间的分化。
房地产投资者及购房者在当前市场形势下，需要更加谨慎且具战略性的考量。在贷款限制放宽之前，建议做好应对市场波动性的风险管理，并考虑收益型房产或核心地区的中长期投资。此外，考虑到降息可能是一个长期的过程，密切监测市场动态、等待贷款条件改善的时机也是一种有效的策略。
以笔名“Passion”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Passion的世界考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有上涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。