[비즈한국] 位於首爾恩平區碌番洞的「首爾創新園區」用地，是首爾市政府手中規模最大的可用地。這片面積相當於15個足球場的土地，自2009年購入以來，在過去15年間一直處於首爾市政策的試驗場。由已故前市長朴元淳推動的「首爾創新園區」時代，作為社會企業及公益團體的辦公空間，現已畫下句點；取而代之的，是吳世勳市長推動的「首爾創意城鎮」計畫。
首爾市此次並未選擇吸引民資開發，而是祭出了出售土地的策略。市府不僅開放土地用途分區升級，甚至將公共貢獻額度最高調降至二分之一，拋出多項超乎尋常的優惠政策，意在吸引企業進駐。然而，各界疑慮不斷。部分居民與市民團體強烈反對，批評土地出售與開發計畫過於偏向企業特權。儘管市府預告將於明年上半年公告出售土地等啟動作業，但由於民間雜音持續，計畫推進恐面臨挑戰。
「史上最優待遇」媒體、網漫等產業設施計畫正式啟動
首爾市正全面推進首爾創新園區用地的開發，這也是市府手中最大的公有地。計畫透過吸引網漫、媒體、遊戲及延展實境（XR）企業，打造以工作機會為導向的創意產業樞紐。根據首爾市在企業說明會前公開的資料，首要規劃是將總用地面積的78%，即4萬8000平方公尺（約1萬4500坪）出售給民間企業。條件包括必須引進創意產業相關的工作機會與企業，且需在購地後3年內制定詳細開發計畫。
其中不乏罕見的優待政策。為了降低企業的初期投資負擔，市府以目前的第二類一般住宅用地價格低價出售，並適用「首爾均衡發展事前協商制」，為企業創造有利環境。所謂事前協商制，是指允許土地開發商在都市計畫限制區域內，按照自身需求開發所需用途與規模的制度。市府方針是接受企業提出的土地用途分區升級及容許用途自主提案，以促成由民間主導的開發計畫。
計畫中，容積率最高可上調至法定上限的1.2倍，公共貢獻則最高可寬減二分之一。因民間開發而產生的公共貢獻金，將再投資於創意企業所需的設施，以支持其成長。內容亦包含全力支持在公有土地內建設大型XR攝影棚等創意產業生態系空間，以及購置昂貴的通用性設備。
這片土地過去曾是國立保健研究院所在地，吳世勳市長在其前任期內（2008年）以防止雜亂開發為由，由首爾市購入。吳市長再度執政後，園區內入駐企業因合約到期被迫遷離，負責委託業務的「首爾創新中心」合約也於去年底終止。在吳市長的體制下，計畫也經歷了調整。兩年前，首爾市曾計畫將此地現物出資給首爾住宅都市公社（SH），由SH與民間分別負責開發公共住宅與複合設施。
在最新計畫中，市府展現了將該地區打造為「西北圈經濟據點」的決心，並以複合產業設施為基礎。京畿大學都市交通工程系教授金振宇正面評價了此一新方向，他指出：「在江北地區缺乏能建立優質工作機會與產業基礎用地的情況下，若能藉此活化地方經濟，採取提供相當激勵措施的策略是合理的。」
恩平區的財政自立度在首爾25個行政區中排名第23，屬於後段班，公務員薪資亦需依賴中央政府撥款。正因如此，首爾市與恩平區一直期盼透過該用地引進企業，以改善中長期的區政府稅收。恩平區政府相關人士表示：「關於此用地的計畫，首爾市與區政府一直在持續討論。雖然2022年時曾包含住宅供應相關內容，但現在已被排除。」
市民團體發起帳篷抗爭：「應優先舉辦市民座談會而非企業說明會」
然而，大眾對「公共性」缺失的質疑預計將持續發酵。儘管市府計畫透過出售公有土地來推進大規模開發，但各界抨擊缺乏確保公共性的配套機制。
在計畫中，即便由開發產生的公共貢獻金也將重新投入企業所需項目，卻未見明確的開發收益回饋機制。雖然市府方針要求「以引進創意產業相關工作機會、購地後3年內制定詳細開發計畫等具體事業推進作為出售條件」，但並未賦予企業明確的法律責任。
韓國都市研究所責任研究員李元浩指出：「預計土地用途最高可進行4個階段的升級，這意味著雖然計畫作為商業用地開發，卻以第二類住宅用地的賤價出售。」他進一步表示：「這雖是一項提供各種優惠來出售首爾少數剩餘公有地的方案，但也無法排除企業為了房地產利益而參與的可能性。不能忽視一旦所有權轉移給企業後，就無法恢復公共屬性的事實。」
事業在步入正軌前，雜音恐將持續。上月25日在首爾市政府舉辦的企業及建設公司說明會，成了首爾市與市民團體矛盾公開化的現場。當場有要求發言權的活動家遭強制離場引發混亂，市府門前亦進行了反對出售土地的記者會。由約70個市民團體組成的「守護創新園區公共性首爾網絡」，已在用地入口處進行了55天的帳篷靜坐抗議。
在21日恩平區政府前舉辦的抗議集會上，首爾網絡共同執行委員長（綠色正義黨政策委員會議長）金鐘民表示：「事業計畫尚未確定任何細節，市府卻強行驅逐原有入駐團體並進行拆除，這是以威脅方式將開發既定事實化。」他強調：「用途升級、廉價出售、縮減一半公共貢獻額，這些都是大規模的特權，應該先舉行市民座談會，而不是企業說明會。」
首爾市目標在明年上半年簽訂出售契約，並於2033年前完成全案。規劃內容為以事業單位至2028年所擬定的開發計畫為基礎，於隔年正式動工。若按照首爾市規劃，此地將正式告別曾有的各種設想——如表演設施及公家機關（2000年代中期）、『長者幸福城鎮』（2012年）、購物與住宅地標（2023年），以及2015年作為社會創新活動樞紐而開啟的「首爾創新園區」歷史，轉而進行以產業為基調的複合開發。
首爾創新園區已於去年12月底結束營運，目前臨時使用與拆除工程並行。園區內的「未來廳」等建築正由恩平稅務所與應岩派出所作為臨時辦公室使用，而「再生棟」、「劇場棟」、「青年廳」已於上月拆除，目前工程持續中。參與棟預計於10月內關閉。
針對出售對象企業的激勵措施等條件，預計將在制定開發計畫階段確定。首爾市均衡發展本部相關人士說明：「目前正在制定地球單位計畫。在舉辦企業說明會時僅公開了計畫的大致架構，細節內容尚未決定。」金振宇教授則提醒：「在出售公有地時，必須堅守公平性原則。為了將公共利益最大化，後續仍需要配套與補充。」