[비즈한국] 写字楼（Officetel）曾一度作为公寓的替代品备受关注，是2020年至2021年房地产暴涨期的热门投资对象。然而，受利率上调、全租房诈骗以及住房套数计算限制等因素影响，2022年起市场开始遇冷。
此前被认为投资价值不如公寓的写字楼，近期重新受到瞩目。以首尔主要区域为中心，售价开始上涨，租赁收益率也呈现上升趋势。让我们详细剖析一下为何投资写字楼是有利的，以及为什么现在是最佳时机。
写字楼投资的复苏，让我们归纳一下近期投资价值提升的4大原因。
第一，公寓价格飙升与供应短缺问题。
随着首尔及首都圈公寓价格激增，寻找居住替代方案的需求正转向写字楼。特别是在首尔及首都圈公寓供应严重不足的情况下，写字楼作为公寓替代品脱颖而出。2024年首尔写字楼预计入住量为4057间，仅为2023年1万4479间的28%，且预计明年还会进一步减少。由于供应不足，写字楼的稀缺价值提升，售价和租赁收益率均面临上涨压力。
第二，排除住房套数优惠与税收减免政策问题。
政府近期发布的“8·8对策”中包含了一项内容：至2027年为止竣工的专用面积60㎡以下新建写字楼，在计算住房套数时将被排除在外。因此，投资小户型写字楼可享受取得税、综合房产税、转让所得税等方面的优惠，从而吸引了投资关注。特别是利用排除住房套数的优惠进行写字楼投资，在后续购买其他住房或进行投资时能拥有更大的灵活性。
第三，利率下调与租赁收益率上升问题。
近期美国联邦储备委员会下调基准利率，国内进一步降息的可能性也在增大。银行存款利率仅为年2~3%水平，而写字楼的租赁收益率平均达到年4~5%。首尔写字楼平均收益率为年4.87%，创下近5年来的最高水平。此外，由于全租房（Jeonse）避险心态，月租需求增加，写字楼租赁收益率极有可能持续攀升。
第四，职住近距离需求增加问题。
在首尔的核心商务区如江南、汝矣岛、市中心等，追求“职住近距离（工作地与居住地靠近）”的需求正集中在写字楼上。尤其是在公寓价格高、租金昂贵的地区，职场人士选择相对便宜的写字楼的倾向日益明显。因此，市中心区域的写字楼需求预计将进一步升高。
分析近期写字楼投资增加的原因如下。
第一，售价与租赁收益率双双反弹。
首尔写字楼售价自2022年以来首次转为上涨态势。公寓供应不足与需求增加相互交织，使写字楼售价进入反弹轨道。同时，由于利率下调和全租房需求减少，租赁收益率也呈现稳步上升趋势。目前投资写字楼，可以同时期待售价和租赁收益率的双重上涨，处于有利时机。
第二，因供应不足导致的稀缺价值上升。
今年和明年的写字楼供应量大幅减少，预计其稀缺价值将凸显。供应不足并非短期因素，受地价上涨、项目融资（PF）贷款压力增大、住房套数限制等复合因素影响，极有可能长期持续。特别是在首尔中心区域写字楼供应减少的情况下，现在买入写字楼，未来有望获得更大的升值效应。
第三，作为安全资产替代品的收益型房地产地位确立。
随着利率下调，银行存款、债券等安全资产的收益率可能会下降。写字楼在收益型房地产中属于可以期待稳定收益的类别，且在首尔主要商务区，需求将持续维持。能够同时期待稳定租金收益与资产增值的写字楼，在低利率时代可视为安全资产的替代方案。
让我们审视一下具有投资前景的写字楼区域。
首尔东南圈具备强大的职住近距离需求和优质的交通网络，在公寓需求旺盛的情况下，中大型写字楼的需求同样很高。江南一带的小户型写字楼因高收入职场人士需求多，售价与租金涨势强劲。
首尔西南圈是职场人士密集区，靠近汝矣岛的永登浦区及交通便利的铜雀区一带写字楼颇受欢迎。近期受全租房诈骗等影响，稳定的租赁需求转向写字楼，专用面积40~80㎡的中型写字楼收益率表现不错。
麻浦、西大门、恩平区等西北圈，因靠近首尔市中心且租金相对便宜，拥有大量单身家庭和新婚夫妇需求。此外，由于去往首尔主要市中心交通便利，地铁站附近的写字楼可以期待稳定的租赁收益。
但写字楼投资并非绝对安全。写字楼与公寓不同，属于商业房地产，因此投资时仔细调查周边商圈和交通网络至关重要。此外，中大型写字楼管理费较高，可能导致租户偏好度降低，因此若是为了租赁收益，建议选择小型写字楼。
综合考量售价上涨、租赁收益率提升、降息以及供应不足等因素，现阶段投资写字楼可以成为有利的选择。现在是时候审慎选定具有投资价值的区域，在仔细审查市场现状后，关注那些能带来稳定收益的写字楼投资了。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“Stu TV”。著有《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始，只有能涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。