[비즈한국] 让我们来探讨在变革与机遇的中心，为何应该关注京畿道房地产。结论先行：首尔现在令人感到负担沉重，而京畿道则迎来了反向机遇的时期。
长期以来，首尔一直是韩国房地产市场的中心。然而，急剧上涨的房价、强化的贷款监管以及日益增加的税收负担，正在催生出许多对首尔感到望而却步的人群。
相比之下，京畿道凭借合理的价位、大规模开发项目、基础设施扩建以及人口涌入，展现出持续的增长势头。京畿道如今已不再是首尔的替代地，而是作为一个具备独立增长潜力的地区，正崛起为长期且稳定房地产投资的最佳区域。
让我们来看看首尔与京畿道房地产市场的比较，以及差距扩大的原因。
首先是首尔日益提高的准入门槛。
首尔公寓的平均预售价已达到每3.3㎡（1坪）5456万韩元，创下历史新高。与京畿道的1993万韩元及仁川市的1357万韩元相比，处于极高水平。以专用面积84㎡（25.4坪）的公寓为例，价格差甚至超过了11亿韩元。平均售价的差距更为严重，统计显示首尔每3.3㎡为4125万韩元，京畿道为1881万韩元，仁川为1357万韩元。
第二，税收负担正在增加。
随着首尔公示价格现实化率的维持，房价上涨地区的保有税负担预计将进一步加大。特别是在江南三区（江南、瑞草、松坡）、龙山区等高价住宅密集区，财产税和综合不动产税正在持续增长。因此，为减轻保有税负担的流动，正加速着人口向京畿道的迁移。
第三，首尔的“出走潮（Exodus）”。
以2024年为准，迁出首尔的人口超过36万，其中70%以上迁移到了京畿道和仁川。这不仅仅是居住地的变动，更是为了生活质量和经济稳定所作出的选择。特别是随着年轻一代和中产阶级涌入京畿道，正带动当地经济活跃与房地产需求增加。
那么，京畿道房地产有哪些优点值得关注呢？
首先是人口涌入和就业机会增加。
过去10年间，京畿道净流入人口超过115万，是全国人口流入最多的地区。特别是随着新城市和工业园区的建设，这些地区正在成为创造就业和吸引人口的中心。例如，平泽因三星半导体工厂和“脑城（Brain City）”开发项目而持续增长，华城东滩则因交通及商业设施完善，人口涌入表现突出。
第二，交通网的扩建。
京畿道的交通基础设施正在持续扩建。一旦首都圈广域急行铁路（GTX）A、B、C线路全线通车，从京畿道主要地区到首尔中心地带的通勤时间将大幅缩短。
GTX-A线路连接坡州、高阳、首尔、城南、龙仁、华城等京畿道北部和南部，大幅改善了前往首尔江南的便利性。GTX-B线路将带动南杨州等京畿道东部及富川、仁川地区的发展，预计将为当地房地产价值的提升做出贡献。GTX-C线路将对杨州市、议政府市等京畿道北部以及果川、安养、义王、水原等京畿道南部地区产生重大影响。此外，新安山线、西海线等也将改善平泽、安山、始兴等京畿道南部地区的交通条件，进一步强化与首尔的连通性。
此外，大规模的就业开发项目正在进行中。
京畿道各地进行的大规模开发项目是改善当地居住环境、提升房地产价值的核心因素。平泽“脑城”是一个产业园区与居住区并存的大规模综合开发项目，预计将实现当地经济与房地产市场的共同增长。华城东滩2新城市是一个商业、居住、教育、交通和谐发展的新城市，特别是年轻一代的流入十分活跃。高阳市的一山、长项、三松技术谷（Techno Valley）通过尖端产业园区与居住区的结合，正在同时改善就业和居住环境。
那么，在京畿道应该在哪里、如何投资呢？
首先，应该投资交通利好地区。
GTX线路等交通利好是房地产价值上涨的核心因素。GTX-A线路经过的坡州、高阳、华城、龙仁，以及包含GTX-B线路的南杨州、富川地区，未来价值将会提高。这些地区应作为长期投资价值较高的区域重点关注。
第二，抢占大规模开发地区战略。
平泽、华城、高阳等正在进行大规模开发项目的地区，从长期来看可以期待较高的收益。特别是新城市开发区，随着基础设施和生活便利性的提升，居住偏好度正在不断增加。
第三，寻找价格合理的房源。
京畿道既有比首尔低的准入门槛，同时也有许多可以期待稳定租金收益的地区。由于传贳（全租）房价比率较高，为小额投资者提供了相对安全的投资环境。
京畿道房地产的未来应侧重于长期的增长可能性。这就是建议进行中长期投资而非短期炒作的原因。
与首尔相比，京畿道不仅价格压力较小，且在交通、开发、人口增长等多方面具备增长潜力。当首尔房地产市场正在固化为高价住宅为主的“精英联赛”时，京畿道凭借合理的价位，形成了各阶层都能参与的居住与投资市场。
京畿道如今已不再仅仅是首尔的替代品，而是定位为一个具备独立增长潜力的地区。寻求摆脱首尔高昂居住成本和监管压力的人口正在向京畿道移动，这将使未来京畿道房地产市场的稳定增长更加坚固。
因此，我认为现在是投资京畿道主要地区的时机。首尔的房地产市场正筑起越来越高的门槛。相反，京畿道凭借合理的价位、丰富的开发机会以及稳定的需求增长，正成为投资者眼中极具吸引力的选择。通过交通网的扩建和大规模开发项目，京畿道正在不断提升未来的房地产价值。现在正是投资京畿道房地产的时机。如果您想在未来的中心地带寻找有价值的投资，现在就应该关注京畿道。
笔名“Pashong”的著名智能管家房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在开始只有会涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等书。