[비즈한국] 18日上午10点，举行拍卖法庭的首尔南部地方法院内部人头攒动。今天的拍卖标的有89个。有的人在领取期日投标表填写竞拍信息，还有人一边不断查看拍卖文件一边打电话，现场气氛与普通法庭迥然不同。人群中还看到了不少看起来像20多岁的年轻人。难道最近关于房地产拍卖市场低迷的传闻是假的吗？
我花了一个小时左右与人们攀谈，询问他们“是来竞拍什么标的的”。结果发现了一些奇怪之处。法庭开庭时，150多个座位坐得满满当当，但以“成交（拍下）”为目的的人却寥寥无几。有来学习的人、房地产拍卖公司相关人士、贷款公司相关人士，还有从房地产拍卖补习班来的学生。当天，法官呼叫次数最多的买受人是“住宅城市保证公社”。
一名声称是来确认哪些标的成交的房地产公司相关人士解释道：“大部分人都不是来竞拍的。最近流拍的标的很多。很多标的都是全租房诈骗涉案房源或者是贷款公司转过来的。”某房地产拍卖补习班的负责人也表示：“这里学生很多，真正以竞拍为目的的人并不多。”
二三线金融机构的拍卖申请增加
近期房地产拍卖市场出现了显著变化。虽然新标的增加了，但成交率却在下降。专家分析认为，这是因为背负住房抵押贷款却无法偿还的人数增加了。甚至有观点认为，房地产市场可能会崩盘，危机感四起。
根据法院数据，每年通过任意拍卖申请出售的房地产标的正在增加。任意拍卖是指银行等债权人为收回贷款，将债务人的担保物（房地产）进行拍卖处分。从2020年的8万7812件增加到2023年的10万5614件，2024年更是比前一年增加了27%，达到了13万4526件。
从二三线金融机构流入的任意拍卖标的也在增加。在债权人，即任意拍卖申请人的名单中，不仅可以看到二线金融机构，还能轻易看到“某某资本”等贷款公司的名字。据GG Auction统计，由贷款公司申请拍卖的居住设施在2021年为1202件，2022年为1565件，2023年增加到2534件，呈逐年上升趋势。
房地产市场的“危险”信号
这似乎是因为过度贷款买房的人无法偿还贷款的案例增加了。GG Auction高级研究员李柱贤（音）分析称：“贷款公司申请拍卖的案例确实增加了。贷款公司放贷规模最大的时期是2021年。当时公寓价格上涨且伴随着贷款限制，而当时能够提供贷款的地方就是这些公司。因此，最近进行拍卖的标的几乎都是贷款公司申请的。整体拍卖申请量也比2021年增加了约3倍，成交率也降到了不及以往一半的水平。”
专家将这种状况的背景归结于经济恶化。西江大学房地产学科教授权大中（音）表示：“应该关注到任意拍卖而非强制拍卖正在增加这一事实。很多情况是因为用住宅做抵押申请贷款后，随着利率上涨导致无法偿还而流拍的。特别是年轻人过度投资也是原因之一。”他预测称：“现在出现的任意拍卖标的大多是别墅。虽然公寓目前还没有受到太大影响，但标的正在逐渐增加，这种现象不可能没有影响。由于政局不稳定，市场处于焦虑状态，贷款难度很大。只有这种状况结束，利率似乎才会下调。”