[비즈한국] 老旧计划城市的各种问题，不仅仅是陈旧建筑存在的物理缺陷，更意味着城市功能的衰退以及地区社会生态与经济的退化。韩国的第一期新城市正是这一现实的典型代表。这些曾经作为创新城市规划象征的地区，如今正面临着重建与再开发的巨大挑战。然而，政府和地方政府目前推进的以建设搬迁安置区为中心的方针，并非本质上的解决方案，反倒是加快重建速度，才是切实且可持续的解法。
搬迁安置区存在问题与局限。
搬迁安置区是作为重建过程中临时安置居民的方案被提出来的。其初衷是在大型整治项目进行期间消除居住不安，并支持重建工作的顺利开展。但在现实中，搬迁安置区潜藏着诸多问题。
第一，会消耗额外的时间与成本。要建设搬迁安置区，需要进行单独的选址、设计、审批、施工等。这除了重建本身所需的时间外，还会造成相当大的延迟。同时，在此过程中产生的巨额预算，最终只能由国民税收来填补。
第二，居民定居意愿的减弱。搬迁安置区在为居民提供临时居所的同时，本质上无法提供稳定的居住环境。这会导致居民对该地区的归属感和社区意识减弱，并引发他们降低重建后返回原居地意愿的风险。
第三，加剧地区间的不均衡。搬迁安置区所在地很有可能出现原有居民与新迁入居民之间的矛盾。这不仅会阻碍地区社会的和谐，还可能对该地区的发展产生负面影响。
提高重建速度的必要性。
解决老旧计划城市重建问题的核心在于时间。重建越是快速、高效，居民的居住稳定性和城市的功能恢复就能越快实现。让我们来看看其中的原因。
第一，安全问题。老旧建筑不仅存在物理上的老化，在安全性方面也存在严重风险。在像韩国这样地震、台风、洪水等自然灾害频发的地区，这类问题不可再被忽视。通过快速重建来确保安全，比什么都重要。
第二，经济激活的问题。重建是激活地区经济的重要因素。不仅能带动建筑业的复兴，还能实现商圈恢复、创造就业机会，并促进地区经济增长。通过这些，该地区的资产价值会提升，也能促进居民的经济稳定。
第三，环境的可持续性。老旧建筑的重建提供了提高能源效率和引入环境友好型设计的机会。从长远来看，这有助于减少整个城市的碳排放，并促进可持续发展。
第四，缓解居住供需不均衡。韩国的住宅供应短缺问题已经达到严重程度。特别是首都圈地区，这一问题尤为突出，从而导致房地产价格上涨和居住不安。通过重建来增加新房供应，可以平衡市场的供需。
构思成功的重建战略。
为了加快重建速度，需要采取几种战略性方法。
第一，放宽管制。重建过程中的最大绊脚石之一就是复杂的行政程序和监管。必须放宽这些限制，简化审批流程，从而支持项目迅速推进。
第二，公共与民间的合作。公共机构与民间开发商之间的紧密协作至关重要。公共部门应负责基础设施投资与政策支持，而民间部门则应分担角色，发挥在设计与施工方面的专业性。
第三，金融支持。在重建的初期阶段，资金筹措问题往往是主要障碍。因此，政府应制定低息贷款、提供补贴等金融支持方案，协助项目推进。
第四，扩大居民参与。没有居民的同意与参与，重建不可能成功。因此，收集居民意见，并通过透明的沟通建立信任是必不可少的。
需要为实质性改变做出果断决策。
试图通过建设搬迁安置区来解决居民临时居住问题的尝试，表面上看似乎合理。但这只是无法解决重建核心问题的临时方案。从长远来看，加快重建速度，进而迅速恢复居住环境和城市功能，才是更有效的解决方案。
政府和地方政府应直面这一现实，不遗余力地为提高重建速度提供制度与政策上的支持。时间是城市的生命力。只有快速且果敢的变革，才能让老旧的计划城市再次确立为韩国城市发展的模范。
以笔名“Passong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Passong的世间考察记”及YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《韩国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有该涨的地方才会涨(2020)》、《韩国房地产使用说明书(2020)》等书籍。