[비즈한국] 2024年由KB金融105560研究所发布的《韩国富豪报告》，为我们提供了关于韩国高净值人群如何看待房地产、如何应对市场变化以及如何制定投资策略的具体见解。该报告深入分析了资产规模在10亿韩元以上的富豪们的房地产投资模式及其变化趋势，其结果为研判未来房地产市场的走向提供了重要启示。在本专栏中，我们将以2024年的富豪报告为基础，分析当前韩国房地产富豪们的投资观点与策略，并探索随房地产市场变化而产生的新机遇。
富豪的房地产资产占比依然很高，且作为核心资产持续受到青睐。
对于韩国的高净值人群来说，房地产仍然是资产组合的核心支柱。根据2024年的报告，富豪们总资产中约有55.4%集中在房地产上，这一数字较前一年略有下降。然而，房地产依然占据着比股票、债券等金融资产更高的比例，被视为一种稳定且可预测的获利手段。
特别是对于“超高净值人群（300亿韩元以上）”而言，为实现资产管理效率最大化，利用法人持有或管理大型商业地产的趋势尤为明显。这不仅被解读为一种节税手段，更是为了实现资产稳定管理的战略性选择。此外，报告显示，首尔江南三区（瑞草区、江南区、松坡区）以及龙山区、瑞草区、盘浦洞等高端地区的房地产，依然是这些富豪的主要投资标的。
稳定性与挑战并存的投资倾向变化
富豪们的投资倾向正逐渐多元化。根据报告，约60.8%的富豪对自己的房地产投资知识评价较高，并偏好基于数据分析和市场调研的战略性投资。同时，约24.5%的富豪表现出比以往更具攻击性的投资倾向，正在积极探索新的市场机遇。
例如，部分高净值人士将目光转向商业地产房地产投资信托基金（REITs）等替代性投资资产，这有助于在创造稳定现金流的同时分散风险。报告指出，在中长期经济不确定性增加的情况下，这种倾向尤为明显。
①通过法人进行资产管理的增加
根据报告，超高净值人群正积极推动成立法人以持有和管理房地产。这不仅能带来税收优惠，还为高效管理大型项目提供了结构性优势。然而，考虑到政府未来可能会加强对法人持有房地产的监管，制定相应的应对策略显得尤为重要。
②首都圈房地产集中
韩国富豪中70%以上居住在首都圈，并将投资集中在该地区的高级公寓和商业地产上。特别是首尔江南地区，在富豪群体中依然是最受欢迎的投资地。但过度集中于首都圈也留下了分散地区风险的课题。
③房地产替代投资扩大
近期，富豪们对REITs、ETF、黄金、珠宝等替代资产的关注度有所提高。这可以看作是一种不再单一依赖传统房地产投资，而是力求资产组合多元化的战略。值得注意的是，高净值人群正通过商业地产REITs确保稳定收益。
报告具体展示了高净值人群的投资态度。例如，某超高净值人士在买入江南区的一栋商业大楼后，将其转为法人名下以实现运营效率最大化。他通过将楼内部分空间租赁给初创企业创造了稳定的租金收益，其余空间则用于自身的业务运营。
另一个例子是，某中型房地产投资者在买入地方广域市的居住用房产后参与了公共REITs。他在地方房地产市场发现了投资机会，并通过这一方式实现了投资组合的多元化，从而获取了稳定收益。
法人利用、地方投资等新策略凸显
2025年富豪们会选择什么策略呢？
①通过法人化实现税务优化
高净值人群在房地产投资方面正表现出积极利用法人化的倾向。这是一种既能确保税务效率又能保证资产管理透明度的战略。
②向首都圈以外的地方扩展
富豪们有必要摆脱对首都圈的集中依赖，探索地方广域市的增长潜力。特别是大邱、光州、釜山等主要城市的商业地产和新开发项目，被评价为具有前景的投资去处。
③ESG与可持续性投资
报告还显示，可持续开发和环保型房地产项目在富豪们的投资考量中变得愈发重要。这与房地产投资相关的社会责任相挂钩，也是在未来市场中确保竞争优势的重要战略。
让我们总结一下韩国富豪的变化与房地产市场的未来。
2024年KB金融研究所的《富豪报告》展示了韩国富豪在房地产投资态度和策略上的重要变化。富豪们依然将房地产视为核心资产，并致力于通过它实现资产价值最大化。然而，利用法人进行资产管理、扩大替代投资、实现向地方的投资多元化等新策略正在凸显。这些变化为整个房地产市场指明了重要方向，并将成为预测未来市场走势的重要指标。
以笔名“Passiong”而闻名的SmartTube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryul），曾任盖洛普韩国房地产调查总部组长。目前运营并主持Naver博客“Passiong的世间考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从此开始，只有该涨的地方会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等作品。