[비즈한국] 变化总是能为城市注入新的气息。韩国的城市也不例外。特别是曾处于工业化和城市化中心的地方老旧规划城市，如今正迎来新的局面。釜山海云台、大田屯山、仁川九月、光州尚武等名字曾风靡一个时代，但如今在老旧的基础设施和不断变化的城市结构中，亟需新的飞跃。本篇专栏将探讨地方老旧规划城市整备的必要性，并以有力的地区及住宅区为中心，审视其可能性与发展方向。
地方老旧规划城市整备的背景
在1980~1990年代韩国城市化飞速发展的时期，主要地方城市在划时代的城市规划下，作为新城市和宅地开发区应运而生。当时它们提供先进的居住环境，成为了地区发展的核心轴，但时隔30~40年的今天，受老旧基础设施和人口结构变化的影响，已到达需要进行新一轮整备的节点。
政府意识到这一情况，正全面推进老旧规划城市的整备工作。特别是釜山海云台、大邱漆谷、大田屯山、光州尚武等地区，虽然在城市中一直发挥着核心作用，但如果不加以改善，目前正面临陷入停滞的风险。
地方老旧规划城市先行区的有力地区
老旧规划城市的整备不仅仅是建筑的重建，更承载着促进地区经济活力和增强城市竞争力的宏大目标。整备潜力较大的地区大多交通便利，且曾是地区的核心地带。以下是主要先行区候选地区及住宅区。
①釜山海云台区
釜山海云台曾是代表韩国的新城市，至今仍是海内外游客络绎不绝的地区。特别是海云台新市区（佐洞新市区）一带，曾聚集了高级居住区和商业设施，但目前部分住宅区因老旧而出现了重建的必要性。海云台第1、2新市区交通便利且生活配套完善，依然是釜山市民首选的区域。由于当地居民的同意率较高且整备事业推进意愿强烈，被指定为先行区的可能性极高。特别是佑洞和佐洞一带的公寓区，若未来重建完成，将重生为高级居住区，大幅提升地区价值。
②釜山北区华明区
釜山北区的华明曾是釜山代表性的新城市，但随着时间的推移，成为了需要整备的地区之一。华明第2区和金谷一带因相对低廉的居住成本和舒适的环境受到欢迎，但近来居住设施和基础设施逐渐老化，整备需求应运而生。特别是如果能实现与广域交通网联动的城市结构重组，华明极有可能成为釜山西北部地区的新中心。
③大邱漆谷与城西
在大邱，漆谷和城西被视为有力的候选地。漆谷是北部地区的主要生活圈，拥有悠久的历史。特别是包含漆谷地区在内的区域，具备在现有稳定的基础设施基础上，通过重建及再开发容纳新居住趋势的潜力。城西是与大邱西南部工业园区相连的据点，很有可能被重塑为商住结合的复合区。
④大田屯山与老隐地区
大田屯山曾是大田广域市标志性的新城市，但最近因居住区老化，对重建的需求日益高涨。特别是屯山洞和月坪洞一带的大型住宅区，有必要进行整备，重新打造为大田的代表性居住区。另一方面，老隐凭借与周边世宗市的联动，具有很高的增长潜力。以老隐站为中心的大规模住宅区，未来有望在改善交通网的同时，跃升为新的居住中心。
⑤仁川九月与延寿
在仁川，九月洞和延寿区作为整备事业的先行地区备受关注。九月洞是仁川代表性的商业及居住区，对同时改善老旧公寓和商业区具有很大的必要性。靠近延寿区松岛国际都市的住宅区，通过重建加强与松岛的联动，具有吸收正在发展为全球商业枢纽的松岛所带来的附加价值的潜力。
⑥光州尚武与河南
在光州，尚武地区和河南地区也被提及为整备事业的核心地区。尚武地区是光州的行政中心，老旧住宅区众多，重建需求较高。河南地区是光州北部的主要居住区，具备交通便利和广阔的居住环境，预计整备事业的效果将非常显著。
⑦高阳花井地区
高阳市德阳区的花井地区是首都圈北部的代表性新城市，拥有卓越的交通网和便利的生活设施。但随着大规模公寓区的老旧化，现已到了需要进行整备的时期。花井站附近的住宅区一旦重建完成，凭借其前往首尔的便利性，很有可能跃升为热门居住地。
⑧蔚山花峰
蔚山北区的花峰是靠近大规模工业区的居住区，随着地区工业的发展而成长。最近，公寓区老化和居民便民设施不足的问题日益突出，整备事业的必要性备受瞩目。花峰很有可能成为与蔚山产业基础设施相挂钩的新型居住地。
⑨金海长有
金海长有是庆南地区代表性的新城市，凭借便利的交通网和相对较低的居住成本而受到欢迎。但受限于住宅区老化和基础设施不足，整备事业的需求正在增加。作为连接金海和釜山的交通要塞，长有通过重新整备，有望创造更大的城市价值。
这些地方老旧规划城市先行区的候选地若想成功重生，必须解决几个重要课题。
首先是确保居民同意。重建与整备事业最大的阻碍是居民同意率。为了获得居民的理解与配合，透明公正的程序必不可少。
其次是财政及法律支持。必须加强政府和地方自治团体的财政支持与法律体系，特别是公共与民间之间的合作至关重要。
第三是均衡发展维度。需要采取弥合首都圈与地方差距的战略，发挥各地区固有的特色，提高竞争力。
地方老旧规划城市的整备不仅仅是将老旧建筑翻新，更是提升地区经济和社会潜力的重大工程。釜山海云台与华明、大邱漆谷与城西、大田屯山与老隐、仁川九月与延寿、光州尚武与河南、高阳花井、蔚山花峰、金海长有等，都是引领这一变化的有力候选地。
这些地区的成功整备将为当地居民提供更好的生活质量，并为城市整体带来新的竞争力。期待这些城市再次成为韩国城市发展的主角，现在正是关注这一变化过程的时候。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”和YouTube频道“StuTV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有该涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等书。