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房地产低迷期，外国人买家占比逼近1%

[비즈한국] #1 美国人A某去年4月以120亿韩元的价格买下了位于首尔龙山区汉南洞“汉南The Hill”公寓（专用面积240㎡）。这一成交价较2023年8月同面积的上一笔交易价格（103亿韩元）上涨了约16%，刷新了成交最高价。

2 中国人A某与B某去年10月以24亿5000万韩元的价格，买下了位于济州岛朝天邑新兴里海边的一栋地上2层（建筑面积916㎡）的养老金（独栋住宅）。这一价格较2008年上一笔13亿韩元的实际成交价上涨了约88%。

在房地产市场长期低迷的情况下，经证实，去年韩国房地产买家中外国人的占比创下历史新高。自2010年开始统计相关数据以来，外国人在房地产买家中的占比仅为0.2%，而14年后这一数字已翻了5倍，逼近1%水平。在房地产低迷时期，受贷款限制影响较小的外国人买盘表现得尤为突出。

《Biz韩国》于22日对法院所有权转移登记（买卖）申请买受人现状资料进行分析的结果显示，去年买入韩国国内房地产（包括集合建筑、土地、建筑）并申请所有权转移登记的外国人共有1万7488人，占全体买受人的0.98%。从外国人买家占比来看，这是自2010年（0.2%）开始统计相关数据以来的最高值。外国人房地产买家占比在2021年曾小幅回落至0.62%，但随着房地产低迷局面显现，2022年反弹至0.75%，2023年升至0.91%。

在买入韩国房地产的外国人中，超过半数是中国人。去年共有1万1351名（0.64%）中国人买入韩国房地产并申请了所有权转移登记。2024年中国人的买入占比与外国人整体买入占比一样，创下了自2010年（0.02%）开始统计相关数据以来的最高值。除此以外，去年按国籍划分的外国人买入占比依次为：美国人2531名（0.14%）、加拿大人671名（0.04%）、越南人576名（0.03%）、俄罗斯人298名（0.02%）。

外国人房地产买入占比最高的地区是仁川。去年仁川地区10万3761名房地产买家中，有1681名（2.19%）为外国人。按地区划分的外国人买入占比依次为：京畿道1.60%、济州1.44%、忠清南道1.14%、首尔1.07%、蔚山0.80%、忠清北道0.73%、釜山0.49%、庆尚南道0.48%、江原道0.42%、世宗0.38%、大邱0.33%、庆尚北道0.32%、全罗北道0.31%、全罗南道0.29%、光州0.29%、大田0.28%。

随着外国人对韩国房地产的购买力增强，通过国内房地产赚取租赁收益的外国人也在增加。对去年获授确定日期的房地产出租人现状进行分析的结果显示，外国出租人共有1万7679名，占全体出租人的0.62%。与前一年相比，外国出租人人数虽略有减少（-125名），但在全体出租人中的占比却小幅上升（0.006%）。外国人房地产出租人从2014年的8532名（0.45%）水平，在8年后的2022年增加到了1万7494名（0.57%）。

当然，外国人住房所有者也在呈增加趋势。据韩国不动产院数据显示，去年上半年外国人在韩国持有的住房数量为9万5058套，较相关统计开始的2022年下半年增加了1万1546套（13.83%）。在韩持有住房的外国人共计9万3414人，人均持有住房约1.02套。外国人持有的住房中，公寓等共同住宅为8万6695套，独栋住宅为8363套，共同住宅占比更高。

主流分析认为，外国人对韩国房地产的购买力之所以增强，是因为外国人较韩国本土居民而言，受到的贷款限制更小。虽然外国人在韩国银行贷款时适用住房担保贷款比率（LTV）或总负债偿还比率（DTI）等国内贷款限制，但如果从本国银行贷款，则根据该国银行的裁量，可适用比韩国国内更宽松的监管，从而更容易获得贷款。此外，对于住房而言，由于韩国政府难以掌握外国人个别家庭成员的住房持有状况，因此在多套住房持有者的限制方面也相对自由。