[비즈한국] 在房地产市场持续低迷的背景下，去年我国超高价公寓的成交量较前一年增加了约1.6倍。公寓最高成交价在2023年仅停留在100亿韩元水平，而去年一举突破200亿韩元，刷新了历史最高纪录。与此同时，我国公寓价格排名前20%与后20%之间的差距达到了历年最高值的11倍，显示出两极分化现象愈演愈烈。
Bizhankook于30日分析了国土交通部实际交易价格公开系统的数据，结果显示，去年成交价在50亿韩元以上的我国公寓共计406套，较前一年增加了253套（165%）。其中，50亿韩元以上至100亿韩元以下的为384套，增加了236套（159%）；100亿韩元以上至150亿韩元以下的为18套，增加了14套（350%）；150亿韩元以上至200亿韩元以下的为2套，增加了1套（100%）。今年，我国公寓交易史上首次出现了2套成交价超过200亿韩元的公寓。
去年成交价在50亿韩元以上的公寓全部位于首尔。按地区来看，首尔江南区以211件超高价交易位居榜首，随后依次为瑞草区（131件）、龙山区（38件）、城东区（19件）、永登浦区（6件）和松坡区（1件）。在单一社区中，50亿韩元以上超高价交易最多的公寓是首尔瑞草区的盘浦Xi（34件）。若以100亿韩元以上为标准，则首尔龙山区的Nine One Hannan（5件）发生的超高价交易最多。
2024年创下最高成交价的公寓是首尔龙山区的Nine One Hannan。去年7月，一套专用面积为273平方米的房源以220亿韩元售出，刷新了历史公寓成交价的最高纪录。此前的最高价也是该小区在一个月前成交的一套专用面积274平方米的房源，而这次成交价足足高出了20亿韩元。在Nine One Hannan之前的最高纪录保持者是位于附近汉江边上的Parc Hannan，其专用面积269平方米的房源曾在2023年8月以180亿韩元转手，创下了当时的最高纪录。
Nine One Hannan是由大信证券003540的孙公司DS Hannan在旧驻韩美军居住区开发的公寓。该项目共9栋楼（341户），地下4层至地上最高9层，于2019年11月竣工。2018年预售时，为了规避预售价格上限制度，采用了“先租赁4年后再分售”的方式，并于次年开始入住。按计划本应在2023年进行分售转换，但由于法人综合房地产税税率提高及公寓公示价格上涨导致税务负担加重，开发商于2021年3月提前启动了分售。据悉，分售转换价格约为每3.3平方米平均6100万韩元。
此外，今年成交价排名前10的公寓还包括：首尔瑞草区Acro River Park 235平方米（8月，180亿韩元）、首尔龙山区Parc Hannan 269平方米（10月，170亿韩元）、首尔城东区Acro Seoul Forest 198平方米（7月，145亿韩元）、首尔江南区PH129 274平方米（12月，138亿韩元）、首尔龙山区Nine One Hannan 244平方米（4月，120亿韩元）、首尔龙山区汉南The Hill 240平方米（4月，120亿韩元）、首尔江南区狎鸥亭洞现代7次 245平方米（3月、6月各为115亿韩元）等。
在房龄超过20年的老旧住宅中，首尔江南区狎鸥亭洞的现代公寓以最高价格成交。竣工于1979年的狎鸥亭现代7次（专用面积245平方米）去年3月和6月分别以115亿韩元成交，创下了该小区的最高纪录。此外，狎鸥亭现代1次196平方米（7月2件90亿韩元，4月89亿韩元）、狎鸥亭新现代11次183平方米（11月86亿韩元）等位于狎鸥亭公寓区的137套公寓（占比34%）也都进入了今年50亿韩元以上交易名单。
狎鸥亭公寓区目前被视为韩国重建市场的最大热门。首尔市为在20世纪70年代激活公寓供应，在江南区汉江沿岸开发了狎鸥亭公寓区。此后，狎鸥亭现代（1-14次）、美星（1-2次）、汉阳（1-8次）等公寓密集成群。目前大部分房龄已超过40年，正按相邻社区划分为6个区域推进重建。去年创下老旧住宅最高价的现代7次属于规模最大的狎鸥亭3区。据预测，今年狎鸥亭2、3区有望进入施工方选定流程。
公寓价格呈现出两极分化加剧的趋势。据KB房产住宅价格动向调查显示，去年12月全国公寓成交价格5分位倍数达到了11倍。这是自2008年12月开始统计相关数据（8.1倍）以来，14年间的最高值。公寓成交价格5分位倍数是指排名前20%（5分位）的平均值除以后20%（1分位）的平均值。倍数越高，意味着高价住宅与低价住宅之间的价格差距越大。