【BizHankook】2025年3月19日，韩国政府为抑制首尔楼市的急剧上涨，发布了住房市场稳定化方案。此次对策的核心内容包括：重新指定首尔江南、瑞草、松坡、龙山区等高端地区的土地交易许可区（下称“土许制”），并加强金融监管与扩大住房供应等。
然而，鉴于政府在短短一个月前的2月才刚刚解除土许制，此次在没有任何反思的情况下再度强化监管，引发了市场和民众的强烈不满。本专栏将对3月19日对策的主要内容、市场反应，以及该项措施存在的问题与未来展望进行深入分析。
首先，让我们梳理一下3月19日对策的主要内容。
① 重新指定并扩大土地交易许可区（土许制）
此次对策的核心是重新指定并扩大土地交易许可区。政府对首尔江南、瑞草、松坡、龙山区等主要高端地段约2200个公寓小区（约40万户）重新实施了土许制。由于这距离2月份解除该制度仅过去一个月，此举在毫无铺垫的情况下再次收紧监管，引发了市场的强烈反弹。
土许制重新指定自3月24日起实施，期限为6个月，必要时可延长。此外，狎鸥亭、汝矣岛、木洞、圣水洞等既有的土许制区域也将继续维持。政府解释称，此举旨在抑制短期内房价上涨，促进市场稳定。
② 探讨指定调整对象地区及投机过热地区
若土许制重新指定后市场仍不稳定，政府将考虑追加指定调整对象地区及投机过热地区。在这些区域，将适用贷款限制（LTV、DTI）、税收强化（转让税、取得税）、限制再次认购、限制转让等强力监管措施。特别是针对多套房持有者的重税及资金筹措计划书的提交义务预计将进一步加强。
③ 加强金融及家庭贷款管理
政府计划以房价急剧上涨地区为中心，加强对住房担保贷款及全税贷款的审查，并强化金融行业的自主管理。特别是对于在已设置首位全税贷款的住宅上办理后续住房担保贷款的情况，将加强风险评估，并计划限制多套房持有者申请新的住房担保贷款。此外，还将加强各首都圈地区的家庭贷款监测，以确保地区内新增贷款不超过既有的偿还额度。
④ 扩大住房供应
为了稳定房地产市场，政府在供应端也出台了多项措施。计划推进法律修订，以加快首尔市中心的重建及再开发项目进度，并为各项目点提供最高50亿韩元的低息启动资金贷款。此外，计划在年底前供应约11万户新房，并通过对首都圈公共地块内年内动工项目中产生的滞销房源进行购入承诺（规模达22万亿韩元），实现供应提前到位。
针对上述政策，市场的反应充满了不满与担忧。
第一，对重新实施土许制的抵触。
此次对策引发的最大不满在于土许制的重新指定。仅仅一个月前刚解除该制度，如今又出尔反尔，被视为严重损害了政府政策的公信力。市场参与者批评政府政策缺乏一致性，认为此举是为短期市场稳定而做的政治决策。
特别是土许制的重新实施，担忧会导致楼市流动性急剧萎缩。在土许制指定区域内，住房买卖受到限制，导致真正有住房需求的无房者或有搬迁需求的人群在交易时面临困难。这反而更有可能引发市场扭曲。
第二，对金融监管强化的担忧。
金融监管的收紧也引发了市场的忧虑。特别是限制多套房持有者的贷款及加强全税贷款管理，被指可能会波及真正有住房需求的人群。此外，金融机构的自主管理加强可能会导致银行在贷款审批上更加苛刻，从而加重消费者的购房负担。
第三，对扩大供应政策的有效性存疑。
对于扩大住房供应方案，市场对其有效性提出了质疑。加快重建和再开发项目进度及扩大新房供应虽从长远来看有益，但难以在短期内对市场产生直接影响。此外，诸如公共地块购入承诺等措施，也存在增加政府财政负担的担忧。
让我们展望一下未来。
首先，市场短期内存在趋稳的可能性。
预计此次对策在短期内对遏制房价上涨势头能起到一定效果。土许制重新指定和金融监管强化有助于抑制投机需求、冷却市场过热。然而，这很可能仅是暂时性的效果，要实现长期的市场稳定，还需要后续配套措施。
其次，长期政策导向的重要性日益凸显。
从长远来看，需要制定解决楼市根本问题的政策方向。这应当包括扩大住房供应、为实际需求者提供支持、保持政策的一致性等。此外，政府为了恢复市场信任，在制定政策的过程中应积极反映市场参与者的意见。
第三，恢复市场参与者的信任应是首要任务。
鉴于此次对策严重损害了市场参与者的信任，政府必须为此付出努力。需要保持政策的一致性，仔细监测市场反应，并保持能够根据需要进行灵活调整的态度。
3月19日的住房市场稳定对策旨在实现短期内的市场稳定，但也存在政策一致性缺失、对实际需求者考虑不足等诸多问题。政府在密切监测此次对策效果的同时，应制定针对长期住房市场稳定的策略。此外，为恢复市场参与者的信任，在决策过程中保持透明度和一致性至关重要。房地产市场是直接关系到国民生活质量的重要问题，政府不应仅停留在短期应对，而应从长远角度进行考量。
笔名为“Pashong”的著名房地产专家、Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“StuTV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在开始只有上涨的地方才会涨（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。