[비즈한국] 2025年4月4日，随着大韩民国宪法法院裁定弹劾总统，政局进入了剧烈变革的时期。作为国政最高首脑因弹劾下台，这一情况对国内外造成了巨大冲击，预计也将对不确定性敏感的房地产市场产生不小影响。
在政治混乱中，国民的目光自然集中在两个月后，即预定于6月3日举行的提前大选上。执政党和在野党都在准备选出新领导人，并为争取国民信任而提出各种政策承诺。
其中，房地产政策极有可能成为核心承诺。因为房地产不仅是大多数国民能够敏感感知到的领域，也是代际、阶层、地区间利益冲突最为激烈的议题。
目前的房地产市场正处于复杂的变化潮流中。随着持续一段时间的加息局面趋于平缓，部分地区的交易量有所增加，价格也出现了反弹迹象。与此同时，以地方中小城市为中心，由于人口减少和供应过剩，价格持续下跌，而对于青年一代和无房平民来说，拥有自己的住房依然是一个遥不可及的梦想。
以首尔江南地区为中心，管制措施被重新引入，租赁市场中“月租化”趋势加速，租赁市场的结构性变革正在进行。在这种情况下，房地产承诺不应是单纯的民粹主义做法，而应作为一种能够消除当前不平衡、保障未来可持续性的战略提出来。
首先，扩大住房供应依然是重要课题。但现在不应仅仅是扩大数量，而应是实现“需求定制型”和“区域均衡发展型”的供应。为了消除以首都圈，特别是首尔为中心的需求集中现象，必须加强釜山、大邱、光州、大田等主要枢纽城市的居住、交通和就业基础设施。通过这些措施，引导人口重新分配，并解决区域间的不平衡问题。
在首都圈内部，通过第一期新城市重建、老旧市中心再开发等对既有城市进行整顿，营造高质量的居住环境也很重要。此外，需要大幅扩大针对青年、新婚夫妇、老年人等不同生命周期的定制型公共租赁住房供应，打造以实际需求者为中心的市场。
其次，房地产税制改革必须在考虑公平性和实效性的基础上推进。过去几年的税制变化缺乏可预测性，最终失去了国民的信任。未来的承诺应在恢复税收正义的同时，朝着减轻实际需求者负担的方向进行设计。通过放宽单套住房持有者的综合房地产税、减免首次购房者的取得税、减免长期持有者的转让所得税等，在减轻中产阶层和实际需求者负担的同时，有必要通过对投机性多套房持有者持续严厉征税，防止市场过热。
第三，完善旨在稳定租赁市场的制度迫在眉睫。合同更新请求权制和租金上限制虽是为保障租户居住稳定的重要制度，但在实施过程中也产生了意想不到的副作用。下届政府应反映市场现实，提出平衡租户与房东权利保障的方案。
例如，可以考虑将合同更新时的租金上调率与地区物价上涨率挂钩，或给予居住满一定年限的租户优先购买权的方式。同时，通过提高由公共部门直接参与的公共租赁住房比例并改善其质量，实现不完全依赖民营市场的租赁住房政策。
第四，扩大金融支持是恢复居住阶梯的核心政策。应为青年和新婚夫妇提供长期固定利率的低息贷款，并降低收入低于一定标准的无房者申请“垫脚石贷款”等政策性金融的门槛。最近正在讨论的“基本贷款”制度是一种新路径，旨在让任何国民都能在拥有最低信用基础的前提下使用低息资金。这不仅是单纯的金融支持，还可以作为帮助国民实现经济独立的一种福利政策。
第五，需要建立制度性装置以提高房地产市场的透明度和信任度。通过更迅速、详细地公开实际交易价格来减少信息不对称，并通过强制推行所有房地产交易的电子合同化，防止非法交易和逃税。此外，国土交通部或地方自治团体应定期发布房地产市场的主要指标，并向国民公开预测模型，以提高政策信任度并确保市场稳定性。
最后，应以可持续城市的再生和环保开发为核心。以短期利益为目的的无序开发，从中长期来看会损害城市竞争力，成为降低国民生活质量的因素。因此，政府应系统地支持老旧市区的改造及重建，并通过向民间主导的城市再生项目提供税收和金融激励，建立公私合作模式。同时，扩大能源效率高的绿色建筑、引导使用环保材料、最大限度减少碳排放等考虑环境的房地产政策，将反映未来的时代精神。
总之，将于2025年6月3日举行的提前大选不仅是政权交替。这是一个签署新社会契约的过程，国民尤其会对房地产等与生活密切相关的政策做出非常敏感的反应。
朝野政党不应停留在追求短期效果的人气承诺上，而应抱着重新设计大韩民国整体居住结构的决心来准备房地产承诺。为了提高国民的生活质量，实现经济的良性循环，现在必须进入一个不再是政治利用房地产，而是房地产作为国民工具发挥功能的时代。那将是此次大选留下的最有意义的遗产。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《大韩民国房地产未来地图(2021)》、《从现在起只有该涨的地方才会涨(2020)》、《大韩民国房地产使用说明书(2020)》等书。