[비즈한국] 随着房地产项目融资（PF）陷入困境导致建设行业受损日益加剧，近期，因DL E&C375500发生PF贷款违约而被公开拍卖的位于首尔江南区的城市生活住宅，DL E&C向法院申请临时禁令，请求禁止进一步下调拍卖底价，但该申请已被驳回。作为该建筑的施工方，DL E&C主张，随着公开拍卖多次流标导致最低成交价不断下跌，项目各相关方此前已达成共识，将最低成交价设定为1250亿韩元，因此不得低于此价格进行出售。
首尔中央地方法院（审判长朴尚言）于上月18日驳回了DL E&C针对新韩资产信托（Shinhan Asset Trust）提出的房地产拍卖程序停止临时禁令申请。此前，在今年2月，随着城市生活住宅“首尔江南区Odette O'de Dogok”的最低拍卖价格因流标不断下降，DL E&C以不得签署低于1250亿韩元的私人买卖合同为由提出了临时禁令申请。法院裁定：“难以认定债权人提出的保护请求权已得到高度证实。因此，不接受债权人的主张。”
陷入纠纷的“Odette O'de Dogok”是位于首尔江南区道谷洞的城市生活住宅。该项目于2023年7月竣工，位于地铁良才站西北侧附近，建筑规模为地下6层至地上20层（共84户）。开发商Dogok Doctors于2020年7月与DL E&C签署了建筑新建工程承包合同，并推进该项目。双方及为筹集项目资金而成立的流动化公司同日与新韩资产信托签署了土地信托协议。协议规定，第1顺位受益人为流动化公司，第2顺位受益人为DL E&C。
纠纷始于该项目的PF贷款违约。流动化公司在2020年7月信托合同签署时，从金融机构获得了最高950亿韩元额度的PF贷款。根据信托合同，开发商Dogok Doctors需按约定的偿还期限向流动化公司支付贷款利息（作为第1顺位优先受益权），但未能如期支付。
作为“Odette O'de Dogok”项目收益来源的预售情况并不理想。从2021年4月至2022年6月，虽然签署了7套房源的预售合同，但剩余房源均处于未售出状态。此前已签约的房源也因预付款（中途款3次以上及尾款）未支付，于去年8月被解除合同。实际上，项目竣工一年多，所有房源均处于未售出状态。
最终，“Odette O'de Dogok”被整体公开拍卖。根据信托合同，如果流动化公司无法按时从开发商处获得相当于贷款本息的优先受益金，可以请求信托公司对未售房产进行变现处置。去年8月，Odette O'de Dogok的流动化公司请求新韩资产信托进行公开拍卖，新韩资产信托于去年9月对整个建筑（84户及附属设施24处）启动了拍卖程序。拍卖前的评估价为1407亿韩元。
去年，“Odette O'de Dogok”的拍卖多次流标。自去年9月首次拍卖起，至去年11月（2次）、12月（2次），总共进行了五次公开拍卖，但均未找到买家。最低投标价格从最初评估价的130%即1830亿韩元左右，降至第五次拍卖时评估价的89%即1255亿韩元。若拍卖流标，在下一次拍卖前也可进行不低于前次最低投标价格的私人买卖（协议转让），但并未成交。
今年，“Odette O'de Dogok”的拍卖依旧频频流标。新韩资产信托接受流动化公司的请求，于上月分别以1255亿韩元（评估价89%）和1130亿韩元（80%）作为最低投标价格进行了拍卖，但仍未找到应标者。在本月1日和7日的拍卖中，最低投标价格分别被进一步下调至1130亿韩元（80%）和1073亿韩元（76%），但同样因流标而告终。仅今年就进行了4次拍卖，累计至今已有9次流标。其间，拍卖底价已从1830亿韩元一路下调至1073亿韩元，降幅达756亿韩元（41%）。
DL E&C在今年2月第一次拍卖公告发布时申请了停止拍卖程序的临时禁令。其目的是请求法院阻止信托公司以低于1250亿韩元的价格签署私人买卖合同。DL E&C主张，在进行公开拍卖的相关事宜中，信托合同各方已达成一致，将最低成交价定为1250亿韩元，并约定不得以低于该价格进行拍卖或签署私人买卖合同。在法院做出裁定时，最低投标价为1130亿韩元的第2次拍卖已经流标，正在推进私人买卖事宜。
实际上，DL E&C在去年7月取消Odette O'de Dogok 7户预售合同当时，曾向新韩资产信托及信托业务代理公司发送公函，明确表示：“仅在履行本案房地产变现处置最低成交价为1250亿韩元以上的要求时，才同意解除本案各预售合同。”DL E&C在此次申请临时禁令时主张，由于当时新韩资产信托及信托业务代理公司并未对该公函提出异议，因此视为已就将最低拍卖价定为1250亿韩元达成合意。
然而，法院并未接受该主张。法院认为，难以认定各方之间存在“Odette O'de Dogok不得以低于1250亿韩元出售”的合意。审判部裁定：“仅凭债权人发送的公函对方未提出异议这一事实，难以认定各方之间存在明确的意愿一致。仅凭已解释的情况或债权人主张的其他多种情况及提交的材料，难以认定本案合意的高度存在。”
随着临时禁令申请被驳回及拍卖底价的下跌，DL E&C预计将面临损失。DL E&C在申请中诉称：“若签署违背合意的私人买卖合同，作为信托合同第2顺位受益人的DL E&C的优先受益权（施工款及其逾期利息债务的担保）将受到侵犯，从而造成巨大损失，且私人买卖合同随时可能签署，因此亟需禁止其签署或履行。”
新韩资产信托相关人士表示：“目前在Odette O'de Dogok拍卖流标后，正在进行私人买卖的协商。由于有许多潜在买家打来咨询电话，目前正在协商价格及尾款期限等细节。由于该处位置优越，预计成交价可以高于上一次流标的最低拍卖价。”DL E&C相关人士则表示：“由于目前拍卖程序正在进行中，无可奉告。”