【Biz Hankook】2025年5月，韩国房地产市场以首尔江南三区和龙山区为中心，呈现出局部回暖态势。乍一看，市场似乎又开始活跃起来。但只要稍微扩大视野，就会发现本质并不如此。除首尔以外的首都圈外围地区及地方市场，依然在交易冰封和价格调整的泥潭中挣扎，租赁市场除新建住宅带来的反向受益外，也未能走出极度低迷的局面。
然而，政府在此时却正式公布了考虑引入“追加指定土地交易许可区”、“扩大调整对象地区及投机过热地区”等单一监管政策的可能性。这是企划财政部、国土交通部、金融委员会、首尔市、韩国银行、金融监督院等相关部门共同出席的“第16次房地产市场及供应状况检查TF”会议上发出的言论。
现在是什么时间节点？2025年并不是普通的一年。这是即将迎来政权更迭的大选局势。2017年上台的政府正是因为房地产政策失败而垮台。“超过30次的对策”、“打着控制市场旗号抛出的监管炸弹”、“阻碍青年购买住房梦想的贷款限制”，这些都是上届政府失败的遗产。
混淆刚需与投资心理——江南的上涨并非代表整体市场
政府抛出加强监管的直接原因是江南、瑞草、松坡、龙山区等地出现的价格上涨。瑞草区的公寓价格最近上涨了0.72%，位居全国首位。仅看这一数据，政府干预似乎有其名目。
本质却不同。江南地区的公寓已经处于调整对象地区、投机过热地区和土地交易许可区的“三重监管”之下。即便想加强监管，也已无牌可打。另一方面，该地区的上涨是短期供需失衡、高端住房需求强劲以及对整顿项目期待感复杂交织的结果，这是市场的自然流动。特别是以高价住宅为中心的实际成交价格上涨，与传统中产阶级以下的购房者并无关联。
政府仅凭江南的动向就向全国市场发出监管信号，是对政策范围的误判。
地方及首都圈外围依旧冰封
目前，韩国房地产市场半数以上处于低迷或调整阶段。据KB房地产数据显示，5大广域市中，大邱下降0.11%，釜山下降0.09%，光州下降0.06%。大田和蔚山也表现为持平或弱势。在首都圈，京畿道的公寓买卖变动率也转为下降0.01%，仁川的降幅则扩大至0.03%。
甚至有些地区的交易量已经跌至低于新冠疫情时期。针对这样的市场还要通过扩大监管来抑制过热，这无异于给感冒患者重复喂食退烧药。
地方的未售住宅问题非常严重。地方广域市和中小城市在大规模新居入伙和需求外流的情况下，租赁价格也随之下跌，购房心理降至冰点。这不是需要监管的市场，而是需要喘息空间的市场。
现在需要的是解除管制与增加供应
事实上，政府现在应该考虑的政策方向恰恰相反。
首先，精准解除监管。有很多地区亟需从调整对象地区及投机过热地区名单中剔除。仁川延寿区、南洞区、西区，京畿道东豆川市、利川市、安城市，大田儒城区、中区等都是典型的解除对象。这些地区正经历实际成交价下跌、交易冰封、未售住宅积压的三重打击。留在这些地区的监管只不过是束缚市场的枷锁。
其次，扩大供应并激活民间参与。首尔市中心的整顿项目因行政流程和政治变量纠缠，已停滞超过10年。政府虽高喊“莫阿城（Moa Town）”、“新统筹企划”等口号，但真正进入成立组合或开工阶段的项目寥寥无几。市场需要的不是“承诺供应的话语”，而是“已开工的现场”。只有行政流程的快捷化以及对审批许可的可预测性得到保障，刚需购房者才会入场。
不要重蹈政治失败的覆辙
2022年政权更迭的原因有很多，但房地产政策的失败是决定性的。市场不会撒谎。人心背离最早体现的地方就是房价。我们都记得那5年里，阻断整顿项目、强征税收、收紧贷款、切断交易的后果如何。如今大选在即，同样的场景正在重演。
扩大土地交易许可区？重新指定监管区？当这些话传出的瞬间，市场将再次冻结。而首都圈外围和地方将永远无法成为“机会之地”，只能被遗弃。
现在是需要重建市场信任的时候。不是通过监管来恐吓，而是通过确定的供应计划和公平的制度运行来争取民心。政策必须依靠信任而非权力来运作。
应依靠市场信任而非政治站队来应对大选
政府现在表示要重新考虑加强监管，这看起来像是一种“政策站队”。无论是出于对下届政府讨好，还是为了局面管理，结果都一样。市场接收到的信号是“政府不可信”，刚需者持观望态度，投资者则选择离开。
没有人会再被监管所欺骗。相反，市场关注的是“是否能有供应”、“政策是否具有一贯性”、“贷款渠道是否开放”。人心也将据此再次动向。
如果政府真心希望市场稳定，那么需要做的事情很明确。不是监管而是解除，不是控制而是信任，不是恐吓而是可预测性。这才是稳定本次大选，以及稳定韩国居住市场的良方。
笔名“Pashong”的著名人士金学烈是Smart Tube房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”和YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量(2024)》、《首尔房地产绝对原则(2023)》、《仁川房地产的未来(2022)》、《金学烈的房地产投资绝对原则(2022)》、《韩国房地产未来地图(2021)》、《从现在起，只会涨能涨的地方(2020)》、《韩国房地产使用说明书(2020)》等作品。