[비즈한국] 首尔市推行的“青年安心住宅”项目，旨在通过提供位于地铁站附近的平价租赁住房，减轻青年的居住成本压力。然而，近期部分青年安心住宅在未购买租赁保证金保险的情况下进行出租，最终导致建筑被拍卖，甚至出现了租户保证金无法收回的情况。由于青年们是出于对首尔市积极宣传项目的信任才选择入住，如今受损的现状将首尔市的后期管理责任推向了舆论的风口浪尖。
尽管强制要求购买保险，仍有青年安心住宅未投保
青年安心住宅是首尔市为保障青年及新婚夫妇居住稳定，在地铁站周边供应的租赁住房。在同一社区内，混合了由首尔住宅都市公社（SH）运营的公共租赁住房，以及由民间经营者运营的公共支持型民间租赁住房。
公共租赁的租金约为周边市价的30~70%。民间租赁的租金，普通供应为周边市价的85%以下，考察收入和地区标准的特别供应则为75%以下。民间经营者在提供低于市价租金的同时，可获得建筑容积率提升及各项税收优惠。
问题出现在“公共支持型民间租赁”上。民间租赁由租赁经营者与住户直接签署合同。根据2020年起修订的《民间租赁住宅特别法》，租赁经营者被强制要求加入保证金保险。然而，即便在租赁合同签订后，仍有部分青年安心住宅因经营者的财务问题未能购买保证金保险。在这些未投保的住宅中，因建筑被拍卖或经营者拒绝退还保证金，引发了严重问题。
沦为拍卖品的青年安心住宅
2月24日，位于松坡区的一处青年安心住宅被送上拍卖台。这是青年安心住宅首次出现被拍卖的情况。
起因是租赁经营者未能向施工方支付部分工程款，最终施工方将该建筑申请拍卖。据悉，施工方未能收回的款项约80亿韩元，相当于工程总款的10%左右。
截至目前，对于中途搬离的住户，保证金尚能退还，但现居住户仍对保证金退还是否会中断感到恐慌。首尔市对此解释称，由于承租人已获得优先受偿权，若建筑拍卖成交，保证金将优先进行赔付，因此退还不存在问题。然而，住户们担心拍卖过程中保证金退还可能会被截断，且拍卖本身也存在流拍的可能。
目前，该青年安心住宅正在推进保险投保事宜，但因经营者存在欠税记录，投保申请遭到驳回。由于未购买保证金保险，一旦经营者财务状况恶化，保证金退还极可能随时中断。
住户对首尔市的应对措施表示不满。一名住户控诉道：“入住时，我们曾要求加入若发生投保失败等情况则合同作废的特约条款，但遭到了拒绝。首尔市的立场是，这是私人之间的合同，他们无法介入。”
保证金无法退还的事件亦有发生
2023年9月，位于道峰区的一处青年安心住宅发生了保证金无法退还的事件。6户合同到期的住户要求退还保证金，但经营者以财务状况困难为由拒绝退款。据悉，该经营者的工程开支超出了预期，加之其他项目出现问题，导致陷入经营危机。
部分受害者通过冻结经营者的租金账户收回了保证金，但经营者中途更改了收款账号，导致后续追讨困难。其余受害者即使在保证金返还诉讼中胜诉，至今仍未拿到钱。此处同样因为未购买保证金保险，导致受损规模进一步扩大。
受害者表示，对于首尔市主办的项目中出现保证金诈骗性质的事件感到十分震惊。外界也批评道，2022年完工后，该项目长期处于未投保状态，但首尔市仅下达过投保指示，未采取任何积极的后续措施。
首尔市缺乏后期管理
随着一系列青年安心住宅保证金问题的爆发，有关项目批准后首尔市管理监督不力的批评接踵而至。即项目获批后，针对以住宅为抵押进行贷款、是否按规定投保等环节，缺乏有效的后续检查。最终导致即便有“强制投保”的规定，依然出现了未投保的案例，使住户陷入无法收回保证金的困境。
舆论认为，鉴于青年安心住宅是首尔市为经营者提供优惠、且由首尔市积极进行宣传的项目，首尔市理应承担更多责任。首尔市回应称，目前已下发公文要求各区政府采取措施，确保青年安心住宅在招募公告发布前必须购买保证金保险。
此外，首尔市正在与负责保证金保险的住宅都市保证公社（HUG）进行协商，旨在放宽青年安心住宅的投保条件，通过调整允许投保建筑的负债比例门槛，帮助青年安心住宅更顺利地加入保险。
然而，有人指出放宽投保条件并非根本之策。民蜗牛工会委员长徐东圭批判道：“这仅仅是允许负债率较高的建筑也能投保，并不能改善建筑的金融或财务稳定性，无法成为真正的租户保护对策。”