[비즈한국] 在“负责竣工型土地信托”（负责竣工信托）项目中，未能遵守竣工期限的房地产信托公司正面临背负项目全部风险的危机。此前，负责竣工信托因不需信托公司投入自有资金，而是以增强项目融资（PF）业务信用为形式，被认为风险较低。然而，随着近期施工方无法按时完成施工的现场不断增加，信托公司不仅要承担项目PF贷款，还接连陷入必须背负预售购房者违约金及未售出房源风险的困境。
“负责竣工确约”是指建筑项目的施工方承诺在没有天灾等不可抗力的情况下，于规定时间内完成施工，若未履行则由其承接开发商债务的约定。通常在缺乏信用或担保物的项目融资（PF）业务开发商申请PF贷款时，作为一种增强信用的方式使用。负责竣工信托则是一种当施工方无法履行上述负责竣工确约时，由信托公司代为履行的信托产品。这是一种在施工方信用也出现问题的PF业务现场，由信托公司再次进行信用增强的结构。
预售购房者解除分房合同，要求赔偿违约金
据信托业界透露，教保资产信托在3日针对釜山机张郡“机张站Yulim Norway Forest Central”公寓18名预售购房者提出的违约金赔偿诉讼中败诉。预售购房者主张，作为负责竣工信托受托人参与该项目的教保资产信托未能遵守公寓负责竣工期限，于去年6月通知解除合同并提起违约金诉讼。他们签约的公寓共有16户，预售款总额为67.4亿韩元，违约金规模约为6.7亿韩元（每户4000万韩元）。据悉，目前该公寓已有50余户因未履行负责竣工义务而解除分房合同，产生了约30亿韩元的违约金。
“机张站Yulim Norway Forest Central”是位于釜山机张郡机张站附近，地上最高26层、共2栋（219户）的公寓。公寓建设项目开发商宇京开发（音）与受托人教保资产信托、施工方大宇造船海洋建设及贷款金融机构签订了负责竣工信托合同，并通过PF贷款推进项目。在该合同中，施工方承诺自贷款执行日起31个月内竣工公寓，但未能遵守。承担负责竣工义务的教保资产信托也未能满足延期6个月后的负责竣工期限。最终，该公寓在超过负责竣工期限约1年4个月后才勉强竣工。
教保资产信托相关人士表示：“原施工方持续要求追加工程款，公司未能接受，导致施工中断。虽然最终没能遵守负责竣工期限，但后来通过更换施工方完成了工程。”并称“对于因未履行负责竣工确约而解除合同的预售购房者，计划返还分房合同中规定的延迟利息。”据称，剩余的PF贷款约为170亿韩元，将于今年11月到期。这意味着信托公司不仅要承担预售购房者的违约金，还面临着背负贷款团PF贷款及未来未售出房源的风险。
贷款团要求偿还贷款本息及延迟利息
也出现了房地产信托公司因施工方未履行负责竣工而背负负责竣工信托现场债务的情况。此前，首尔中央地方法院在5月针对以负责竣工信托方式进行的京畿道平泽市物流中心新建项目，判定贷款团在起诉新韩资产信托的损害赔偿诉讼中原告胜诉。法院认为，未能遵守负责竣工期限的新韩资产信托应向新村金库支付256亿韩元全额PF贷款本息及逾期利息。这是首次承认未能履行负责竣工义务的信托公司负有损害赔偿责任的判决。
该项目内容为在京畿道平泽市青北邑鱼渊里建造地上3层（总面积18,589㎡）规模的仓库设施。开发商与受托人新韩资产信托、施工方及贷款团签订了负责竣工信托合同，并执行了总规模300亿韩元的PF贷款。施工方签约承诺自贷款执行日起16个月内竣工。新韩资产信托则承诺，若施工方未能按时竣工，将在原负责竣工期限延后6个月的期限内完成施工。若连该期限也超过，则承诺向贷款团赔偿损失。但双方均未能满足负责竣工期限。
新韩资产信托相关人士表示：“由于围绕工程款增额与原施工方发生纠纷，导致施工延误，未能遵守负责竣工期限。目前已投入替代施工方完成了工程。”并称“由于PF贷款利息在不断累积，目前已先行代付偿还。根据与贷款团进行的诉讼结果，预计可以收回部分或全部代付金额。目前已针对相关诉讼，以与一审中主张的内容相同的立场提起了上诉。”
近期，负责竣工信托项目中，信托公司无法履行负责竣工义务的案例接连不断。正如上述案例，大多数情况是施工方因工程款上涨问题与开发商产生矛盾，从而导致施工延误。据韩国信用评价显示，截至去年年底，KB房地产信托、教保资产信托、韩国投资房地产信托、大信资产信托、大韩土地信托等5家公司的43个负责竣工信托项目未能遵守负责竣工期限。据估算，这些项目的PF余额达1兆6128亿韩元。
信托业界相关人士表示：“负责竣工信托从房地产繁荣期的2020年代初开始，以金融系信托公司为中心扩大了规模。出于风险管理考虑，不愿投入自有资金的信托公司纷纷投身于仅向PF项目提供信用的负责竣工型业务。”并补充道：“随着‘只要预售就能售罄’的时期结束，利率和原材料价格上涨，导致因工程款纠纷而推迟竣工的现场不断出现。信托公司因无法履行负责竣工而背负风险的现场也在爆发性地增加。”