【Biz Hankook】据悉，政府目前正处于将综合不动产税（综税）的公定市场价格比率从60%上调至80%的审议阶段。这揭示了一个现实：总统曾承诺“绝不利用税收来稳定房地产市场”的话语纯属谎言。
我们已经无数次目睹过类似的场景。文在寅政府在执政初期曾表示“不会利用税收来控制房价”，但最终却出台了26次房地产对策，将综税最高税率提升至6%。尹锡悦政府虽然打出了“放宽税收监管”的旗号，但随着房价上涨，也转而采取了强化监管的方针。李在明政府也正在走同样的路线。
过去20年间不断循环的政策失败恶性循环
纵观历届政府的房地产政策，每当政权更迭，采取截然相反政策的恶性循环便不断上演。金大中政府为克服外汇危机推行了放宽监管的政策；卢武铉政府则转而引入综税并实施强力监管；李明博政府再次转向放宽监管；朴槿惠政府采取了温和政策；文在寅政府再次转向强力监管。而现在，尹锡悦政府转向放宽，李在明政府又正在转向加强。
在这种政策变迁的模式下，真正的受害者是刚需购房者和普通民众。政客们在每次选举时都将其包装为“为平民服务的政策”，但实际上，这不仅加剧了房地产市场的不确定性，还给真正需要住房的人增添了更大的负担。在综税放宽政策中获益的群体里，拥有3套及以上房产的人占比高达84.6%，政策变迁的受益者始终是高收入阶层和多套房持有者。
恐慌性购买的真正原因是政策失信
目前，以首尔为中心再次出现了恐慌性购买（Panic Buying）现象。韩国银行曾警告称，住房市场风险指数已处于3年内的最高水平，且住房价格展望指数已飙升至与2021年恐慌性购买时期相当的水平。这一现象的根本原因是什么？正是国民对政府政策根深蒂固的不信任。
国民已经“学精”了。他们意识到，当政客们说“不会利用税收来控制房价”时，意味着即将迎来税收炸弹；当他们高喊“扩大供给”时，意味着监管即将强化。这种不信任使得合理的市场判断变得不可能，并成为助长因恐惧而进行的非理性买入（恐慌性购买）的主要原因。
无论是文在寅政府时期房价翻倍飙升，还是尹锡悦政府时期房价再次开始上涨，所有这一切都源于政策缺乏连贯性和可信度。政客们为了政治生存将房地产政策当作工具，而所有的代价都由国民全盘买单。
税收应对策略的局限与现实
在这种情况下，房地产所有者能采取什么应对方案呢？专家们给出了各种节税策略，如通过长期持有来减税、注册为租赁经营者以获取优惠、资产在家庭成员间进行分散等。然而，在政府政策的剧变面前，这些策略往往显得苍白无力。
在无法预测政策变化的情况下，普通国民被困在了一个不得不全盘承担沉重税负的结构中。即便有专家的帮助，一旦政策在一夜之间发生变化，所有的准备都将化为泡影。
最终，遭受税负增加直接打击的是中产阶层和平民。即使是拥有一套房的自住者，也会因公示价格上涨而成为综税对象；且拥有多套房的人也并不全是富人。在许多情况下，他们只是为了养老或子女教育而辛苦攒钱多置办了一套房，但现实是他们也被贴上了“投机势力”的标签而遭到抨击。
政策非连贯性带来的经济成本
政策的非连贯性不仅仅是个人问题，还会增加整个国家的经济成本。企业在不确定的政策环境下会推迟投资或将业务迁往海外，而个人则深陷于依赖政治变量的短期应对，而非进行合理的经济判断。
这种现象在房地产市场上尤为严重。无法预测的税收政策变动损害了市场效率，导致资源配置扭曲。随着需要预测政策变动的“不确定性溢价”被计入房价，最终所有的成本都由消费者承担。
更严重的问题在于，政策信用度的崩溃导致正常的市场机制失灵。比起供需决定的价格，更多的是由政治变量和政策变动预测引发的投机交易。这是破坏稳健市场经济基础的严重问题。
面对如此绝望的现实，我们该怎么做？首先，必须准确识别政客们的房地产政策承诺。对于每次选举中反复出现的“为平民服务的政策”、“稳定房价”等甜言蜜语，不能再轻易上当。
我们需要提高要求政策连贯性和可信度的声音。必须制衡政客，使他们不能随意修改政策，并在变更政策时承担相应的责任。必须推广一种认知：房地产政策不是政治工具，而是与国民生活直接相关的重大课题。
在个人层面，应建立不被政策变化左右的长期资产管理策略。与其寻求短期的税收避险，不如建立即使政策改变也能稳固支撑的财务结构。最重要的是，必须避免依赖政治变量的投机性交易。
房地产政策政治中立化的必要性
归根结底，解决所有这些问题的根本方案是房地产政策的政治中立化。在政权更迭便会导致政策180度大转弯的现行体制下，任何问题都无法得到解决。应建立由独立专业机构从长期视角出发制定房地产政策、并将政治干预降至最低的体系。
此外，需要提高税收政策的可预测性，并建立防止剧烈变动的制度装置。在修改税法时应设置一定的缓冲期，禁止溯及既往，且在进行重大变更时，必须通过国民投票或听证会等形式经过社会共识过程。
还需要大幅提高房地产市场的透明度。通过公开实际交易价格、确保公示价格计算的透明度、公开有关政策效果的准确数据等，使政策讨论建立在客观事实而非政治包装之上。
政客们的房地产政策不过是博取选票的工具，真正的解决方案必须由我们自己去创造。现在是时候不再被他们的谎言所欺骗，成为由我们自己对未来负责的觉醒公民了。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（音），曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营并主持Naver博客“Pashong的世间考察记”及YouTube频道“Stu TV”。著有《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨该涨的地方（2020）》、《大韩民国房地产使用说明书（2020）》等书。