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狎鸥亭2区业主：“停止选定施工单位”，已提起禁制令申请

[비즈한국] 据《Bizhankook》采访核实，首尔江南区狎鸥亭2区重建项目的部分业主近日向法院提起禁制令申请，要求立即停止该项目的施工单位选定程序。申请理由指出，确定施工单位选定计划的工会代表大会决议存在严重瑕疵，因此该决议及据此进行的施工单位选定程序应视为无效。此前，狎鸥亭2区重建工会于6月通过代表大会决议并发布了施工单位招标公告，但在11日的竞标中，仅有现代建设000720一家公司投标，导致流标。

据业内人士透露，狎鸥亭2区业主于12日向首尔中央地方法院提交了禁制令申请，要求停止确定施工单位选定计划的代表大会决议之效力，以及根据该决议正在进行的后续选定程序。业主方认为，与施工单位选定相关的代表大会决议及后续流程存在违法及无效事由。此前，狎鸥亭2区重建工会于6月召开代表大会，通过了“施工单位选定计划书及招标文件议决案”，随后发布了招标公告。

提出禁制令的业主们指出，问题的核心在于代表大会决议时遗漏了“原案设计”。根据此前代表大会确定的施工单位选定计划书及招标文件，投标者不得针对主楼栋数量等特定项目修改工会提出的原案设计并进行提议。若违反相关准则，投标者的投标资格将被视为无效，其施工单位选定也将被撤销。然而，据传作为判定投标无效及施工单位选定撤销标准的“工会原案设计”，在代表大会表决当时并未向代表们公开。

提出申请的业主们主张：“在遗漏了作为判定投标无效或施工单位选定撤销之核心标准——‘原案设计’的情况下，代表大会强行进行了表决。该决议及据此发布的施工单位招标公告，违反了首尔市公共支持施工单位选定标准，侵犯了业主的知情权、代表的审议及表决权，损害了招标的公正性，并侵害了业主选择施工单位的权利。此外，该行为规避了《城市整备法》中关于‘设计图纸’及‘建筑设计概要变更’必须由全体会议决议的规定，存在严重违法事由，应属无效。”

限制项目费用及搬迁费借贷方式的招标指南也成为了众矢之的。根据之前的施工单位选定计划书及招标文件，投标者需遵循以下原则：搬迁费需在个别业主担保价值（LTV 100%）内提议，且利率仅能以“基准利率（CD）+加算利率”形式提出。此外，额外搬迁费与基本搬迁费利率需保持一致，且除直接借贷、支付保证或住宅城市保证公社（HUG）担保贷款外，禁止提议其他金融手段。违者将被取消投标资格。

申请禁制令的业主补充道：“将项目费用及搬迁费借贷方式限制在极度狭窄的范围内，通过该计划书及招标文件进行决议，这种做法不仅侵害了业主对比和选择多样化施工单位的权利，更破坏了招标的公正性，违反了《城市整备法》相关规定，存在严重违法性，因此不具备任何效力。”他们还主张，此次招标指南实际上营造了特定施工单位“独大”的局面，违反了法律中关于施工单位选定及变更必须经由全体会议表决的规定。

狎鸥亭2区是狎鸥亭公寓地带中首个进行施工单位选定的整备项目区。目前，狎鸥亭公寓地带由现代公寓（1-14次）、汉阳公寓（1-8次）及美成公寓（1-2次）等共6个区域组成，目前均在推进重建。狎鸥亭2区包含现代9、11、12次及新现代公寓，工会于6月发布的招标公告中提到，计划建造最高65层、共14栋（2571户）的公寓。总工程费高达2万7489亿韩元，投标保证金为1000亿韩元。

然而，狎鸥亭2区的首次施工单位招标宣告流标。原因是禁制令申请的前一天，即11日截止的招标中，仅有现代建设一家公司投标。工会预计将发布二次招标公告，若再次流标，则极有可能转为协议方式选定施工单位。根据《城市及居住环境整备法》，虽然整备项目施工单位选定原则上应采取竞争性招标，但若招标流标两次以上，则可转为通过协议方式（私下议定）确定。

分析认为，此次诉讼的导火索是三星物产028260未参与招标。此前曾对竞标狎鸥亭2区表现出浓厚兴趣的三星物产，在工会发布招标公告后的6月明确表示不会参与投标。理由是工会提出的招标指南过于严苛，包括大幅限制替代设计方案、要求所有利率必须以“CD+加算利率”形式提出、禁止提出LTV 100%以上的搬迁费、禁止提出额外搬迁费利率及禁止使用其他金融手段等异常条款。