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105亿韩元购入狎鸥亭现代公寓创“新高”的买家是美国人……外国人土地交易许可制度真的有效吗？

[비즈한국] 随着政府近期为遏制外国人房地产投机而引入外国人土地交易许可制度，经确认，今年4月刷新首尔江南区狎鸥亭现代1、2期公寓成交价纪录的买家为一名美国人。当时的交易价格为105亿韩元，这是该小区住宅成交价首次突破100亿韩元。由于被认为相比韩国本土居民而言在房地产监管上更为宽松，外国人不断刷新住宅成交最高价纪录，在住房市场的影响力日益增强。

4月签约，8月完成所有权转移……避开房贷监管

据行业及房地产登记簿显示，美国人A某于20日在首尔江南区购入了一套狎鸥亭现代1、2期公寓，专用面积为198㎡，成交价为105亿韩元。该户型为小区内专用面积最大的类型，位于汉江边。A某在今年4月签署买卖合同后，时隔约4个月完成了所有权转移登记。从当时韩国金融机构设定了62.7亿韩元的最高额抵押权来看，购房款中约50亿韩元似乎是通过申请住房抵押贷款筹集的。

该交易是狎鸥亭现代1、2期公寓住宅成交价首次突破100亿韩元的案例。该小区此前的最高成交价为今年2月的95亿韩元（专用面积196㎡），低了10亿韩元。同等规模的专用面积198㎡的此前最高价同样是今年2月的94亿韩元，便宜了11亿韩元。A某交易后，该小区的最高成交价在6月分别跳涨至120亿韩元（197㎡）和127亿韩元（197㎡）。专用面积198㎡的成交价也在同月以117.8亿韩元刷新了纪录。

A某还避开了住房抵押贷款的监管。政府曾于6月28日将首都圈及监管地区住房抵押贷款额度限制在6亿韩元，且与个人收入无关。该政策切断了首都圈多套房持有者的房贷渠道，并对通过房贷在首都圈购房者施加了6个月内必须入住的义务，旨在将金融机构贷款仅提供给实际需求者。虽然外国人从国内金融机构贷款时也受到与本土居民同等的监管，但A某似乎是在此次监管实施前就已经完成了贷款申请。

狎鸥亭现代1、2期公寓是韩国极具代表性的重建小区。首尔市为了在20世纪70年代激活公寓供应，在江南区汉江边建立了“狎鸥亭公寓地区”。此后，该地区陆续建成了狎鸥亭现代（1~14期）、美星（1~2期）以及汉阳（1~8期）等公寓群。目前，大部分建筑已迎来竣工40周年，相邻小区正被划分为6个区域推进重建。A某购入的狎鸥亭现代1、2期属于其中规模最大的“狎鸥亭3区”。

引入外国人土地交易许可制度，“贷款监管也需体现公平性”

外国人持有的住房呈增长趋势。据韩国房地产院的外国人住房持有现状资料显示，外国人持有的韩国住宅从2022年下半年的83,512套，增加至2023年下半年的91,453套，并在2024年下半年达到了100,216套。以去年下半年为准，外国人持有的住房约占韩国住宅总量的0.52%。外国人持有的住房大多为公寓等共同住宅（91,518户），且集中在京畿、首尔、仁川等首都圈地区。

外国人刷新住宅成交最高价的案例也屡见不鲜。去年4月，一名美国人以120亿韩元买下了首尔龙山区“汉南The Hill”公寓（专用面积240㎡），刷新了该小区最高价纪录。同年11月，一名乌兹别克斯坦人以74亿韩元购入了首尔瑞草区“盘浦Xi”公寓（专用面积245㎡），创下该小区新高。今年4月，一名马耳他人以69亿韩元的新高价买下了首尔江南区的“延世河畔露台”公寓（243㎡）。据韩国房地产院资料显示，去年1月至8月间，外国人在韩国购买的超过30亿韩元的住房交易中，有70%属于成交新高。

政府近期引入了“外国人土地交易许可制度”。其核心内容是禁止非实际居住的外国人在可能出现房价上涨的地区购买住宅。从26日起至明年8月25日，为期一年内，首尔全境、仁川7个区以及京畿道23个市、郡被指定为外国人土地交易许可区域。在此区域内，外国人购买公寓、独栋、多户、联排或多세대住宅时必须获得许可。获得住房交易许可的外国人必须在许可之日起4个月内入住，并需在取得后实际居住满2年。

大韩建设政策研究院研究委员李恩亨（音译）评价称：“考虑到此前本土居民与外国人之间的公平性问题，此次措施是积极的。过去，外国人在实际居住义务、贷款监管、资金来源调查等方面确实比本土居民享有更宽松的待遇。”但他同时指出：“虽然这次外国人土地交易许可制度重点在于确认实际居住需求和排除投机需求，但在贷款监管方面，如何确保与本土居民的公平性仍存在疑问。未能将准居住设施的商住两用公寓（Officetel）纳入监管范围也令人遗憾。”

外界普遍认为，外国人比本土居民在房地产贷款监管上更为自由。虽然外国人在韩国金融机构申请贷款时需遵循住房抵押贷款价值比（LTV）或总负债偿还比率（DTI）等国内监管，但如果他们从本国银行获取贷款，便可绕过国内限制。此外，由于政府难以掌握外国人的个人家庭住房持有现状，他们在多套房持有者的监管上也往往显得更为自由。