[비즈한국] 李在明政府日前发布了一项强有力的需求抑制对策，将首尔全境及京畿道部分地区划定为监管区域和土地交易许可区域。这是继6月27日限制住房抵押贷款额度为6亿韩元，以及9月7日公布5年内供应135万户住宅的计划之后，李在明政府推出的第三项房地产对策。随着强力贷款监管及实际居住义务适用范围的大幅扩大，预计相关地区的住房交易量和价格波动将会减少。
政府15日在政府首尔办公大楼召开房地产相关部长会议，发布了“住房市场稳定对策”。此举是针对近期以首尔和京畿道部分地区为中心，房价上涨和买卖交易量增加趋势加剧，导致住房市场不安情绪蔓延而采取的措施。国土交通部长官金润德表示：“如果错失稳定住房市场的黄金时间，国民的购房及居住稳定可能会变得更加困难，政府将把稳定住房市场作为政策的首要任务，相关部门将全力以赴进行应对。”
此次对策的核心在于扩大实施强力贷款监管的监管区域。政府将目前仅限于首尔江南区、瑞草区、松坡区、龙山区的调整对象地区及投机过热地区，扩大至首尔全境及京畿道12个地区（果川、光明、水原灵通·长安·八达区，城南盆唐·寿井·中园区，安阳东安区，龙仁水枝区，义王，河南）。被指定为监管区域后，无房者及预计出售现有住房的“1户1宅”持有者的住房抵押贷款比例（LTV）将从现行的70%缩减至40%，总负债偿还比率（DTI）也将强化至40%。这意味着通过贷款购房将变得更加困难。此外，还将适用取得税及转让所得税重课、限制认购重复中标、限制分售权转让等监管措施。
实施实际居住义务的土地交易许可区域也将扩大。政府将目前仅覆盖首尔市面积27%（165平方公里）——包括江南、瑞草、松坡、龙山区公寓及狎鸥亭、汝矣岛、木洞、圣水洞、快速统筹企划项目及公共住宅开发区等——的土地交易许可区域，同样扩大至首尔全境及京畿道12个地区。许可对象不仅限于公寓，还包括同一小区内拥有1栋以上公寓的联排住宅及多户住宅。在土地交易许可区域内，交易一定规模以上的土地时必须获得许可。住宅仅允许以实际居住2年为目的的买卖，实际上禁止了利用租赁或传贳（Chonsei）购房的“缺口投资”（Gap Investment）。
此外还出台了额外的贷款监管措施。政府决定缩减针对首都圈及监管区域内超过15亿韩元住宅的住房抵押贷款额度。在首都圈及监管区域，对于市价15亿韩元以下的住宅，住房抵押贷款额度维持现行的6亿韩元不变；但市价超过15亿韩元至25亿韩元以下的住宅，贷款额度下调至4亿韩元；市价超过25亿韩元的住宅，贷款额度下调至2亿韩元。此外，首都圈及监管区域的住房抵押贷款压力测试利率从1.5%上调至3%，并规定当1户1宅持有者在首都圈及监管区域以承租人身份申请传贳贷款时，其传贳贷款利息偿还额将被纳入总负债本息偿还比率（DSR）计算中。
另一方面，市场预测的房地产税收改革方案未被列入此次对策中。政府表示，在引导资金流向生产性领域的同时，将综合考虑公平税收原则和国民接受度等因素，制定房地产税收合理化方案。具体的税收改革方向和时机，计划根据对房地产市场的影响及税收公平性等因素进行考量。此外，政府将建立国土部、国税厅等相关部门间的协作体系，以应对房地产市场违法行为，并决定将9·7供应对策中公布的房地产交易监督机构升级为由国务总理直属，以集中应对能力。
大韩建设政策研究院研究委员李恩亨（音译）评价称：“此次发布中最重大的事项是强化贷款监管的区域扩大。如果监管区域大幅扩张，买卖交易将会萎缩，价格波动也会随之减少。但是，人为压制的效果能维持多久，以及像过去案例一样，即使交易量骤减但新交易标的仍出现价格变动时该如何应对，这些争议是不可避免的。”
Connected Ground代表蔡相旭（音译）预测称：“土地交易许可制度的广域指定以及贷款、传贳DSR监管的短期威力将非常显著。考虑到政府预告了税收改革方案，市场将理解政府不仅是要稳定房地产，更是有勇气引导房价下调。短期内会实现迅速稳定，从中长期来看，最终将体现为‘交易监管后保有税增加’的格局。”