[비즈한국] 随着被视为今年整备事业“大鱼”的首尔江南区狎鸥亭4区重建工程正式进入施工方选定程序，其招标指南引发了各界的批评。有声音指出，该指南不仅将代案设计获批失败导致的工期延误责任过度强加于建设公司，且在不同的招标文件中存在规定相互矛盾的错误，被指过于保守或不够专业。
据整备业界透露，狎鸥亭4区重建组合将于19日召开2026年度第二次代表会议，审议通过施工方选定计划书及招标指南（草案）。本次招标指南要求参与施工方竞标的建设公司提交《责任竣工承诺书》，并以“销售收入内按进度结算（已完工程量支付）”的方式支付工程款。组合计划在通过代表会议决议后，于本月27日发布招标公告，并于5月选定施工方。狎鸥亭4区重建工程预计施工费用为2.1154万亿韩元（每3.3㎡ 1250万韩元），仅投标保证金就高达1000亿韩元。
该议案曾于本月6日召开的2026年度第一次代表会议中被否决。据传，当天的代表们要求在原有的招标指南（草案）中加入提交《责任竣工承诺书》和“销售收入内按进度结算”等条款。所谓《责任竣工承诺》，是指除天灾等不可抗力因素外，施工方承诺在规定时间内完成施工。通常伴随违约时接管施工方贷款的条件。“销售收入内按进度结算”是指在产生销售收益时，根据工程进度支付工程款的方式。
业界评价本次招标指南（草案）过于保守。其中，关于“代案设计获批责任及费用承担承诺书”的提交规定尤为典型。组合要求在未来的招标中，若建设公司提出的代案设计因自身过错导致在审批过程中被驳回（退回），或因无法履行条件通关内容而导致项目无法实施，建设公司必须承担重新设计费用，并支付相当于项目延误天数的违约金。若未能履行，还包括没收投标保证金等措施。
代案设计审批责任承诺书是近期部分组合为防止盲目推行代案设计而引入的自救措施。代案设计是指建设公司等在招标方提供的原设计基础上，针对功能和效用进行强化后提出的设计方案。近期部分整备事业场为防止代案设计导致审批滞后、工程延误，引入了责任竣工承诺书。但也有人指出，此类承诺书阻碍了能够提升单体价值的创新设计。特别是狎鸥亭4区，一旦项目延误，还要根据合同支付违约金，制裁力度非常强。
另一方面，也有人指出狎鸥亭4区的招标指南不够专业。根据19日召开的组合代表会议资料中包含的《施工方选定计划书（草案）》，组合允许投标方在联合宣传说明会上介绍公司及展示宣传视频（20分钟以内）。然而，同一会议资料中的《施工方选定招标指南（草案）》则规定，建设公司在联合说明会上介绍公司及展示宣传视频的时间应在30分钟以内。也就是说，规定联合说明会宣传时间的组合施工方选定计划书与招标指南相互抵触。
相互矛盾的招标指南不止于此。根据此前代表会议资料中包含的《施工方选定招标指南（草案）》，若狎鸥亭4区施工方在挖掘工程中发现实际地质情况与组合提供的地质调查报告不符，或因此需要变更施工方法时，也不能要求增加工程款。然而，同一会议资料中的《承包合同（草案）》却规定，在上述情况下，承包方可以要求调整合同金额。在这种情况下，双方应根据合同中的设计变更条款，在计算出的金额范围内协商调整合同金额。
一位整备业界相关人士表示：“狎鸥亭4区的代案设计审批责任承诺书被认为比狎鸥亭2区更为严厉，2区仅要求‘承担因项目延误而产生的物价上涨导致的工程费、搬迁费、金融费用等’。如果对代案设计审批失败承担过重责任，建设公司很有可能不再提出代案设计，或仅提出与原设计几乎没有区别的方案。”他还补充道：“目前招标指南中发现的错误可能会引起混乱，让建设公司质疑该信任哪些条款。”
狎鸥亭4区组合长金允洙表示：“现在出现了一些因为代案设计不切实际而导致审批迟缓的案例。组合成员们虽然希望有创新的代案设计，但必须在已确定的通风走廊、天际线等整备计划限度内进行。”并称：“目前招标指南中发现的错误将在确认后计划解决。”
首尔江南区狎鸥亭公寓街区被视为今年整备事业的最大决战地。继本月狎鸥亭4区之后，5区计划在上半年，3区计划在下半年发布选定施工方的招标公告。作为首个选定施工方的4区，其2.1154万亿韩元的工程款规模，预计将对其他区域的招投标格局产生影响。目前，三星物产028260、现代建设000720、DL E&C375500、GS建设006360等均表示有意竞标。去年整备事业中最大的项目（2.7489万亿韩元）2区由现代建设通过协议方式中标。