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全租房诈骗社会住宅最终进入拍卖程序…SH直营计划也被推迟

[비즈한국] 曾发生全租房诈骗事件的社会住宅进入了拍卖程序。据BizKorea采访得知，首尔住宅都市公社（SH）原计划收购的位于城北区长位洞的社会住宅，在去年12月法院分配案件后，已正式进入拍卖流程。由于涉事房产进入拍卖程序，外界担心SH的收购进程可能会因此延误。该社会住宅属于土地租赁权社会住宅，即土地由SH公社所有，建筑由民间运营商建造并运营。

针对首尔市社会住宅接连发生保证金未退还事故，首尔市于去年8月出台了应对措施。具体方案为：由首尔市先行向承租人垫付保证金，随后由SH收购相关社会住宅，将其转换为“直营”运营体制。并计划解除与社会住宅运营商的委托合同，通过行使追偿权收回损失。

然而，据BizKorea采访确认，发生全租房诈骗的城北区长位洞社会住宅在SH收购前已进入拍卖程序。去年9月，在住房都市保证公社（HUG）的申请下，法院决定开始强制拍卖。拍卖程序并未中断，并于去年12月由法院完成了案件分配。该社会住宅建筑于2020年由HUG设定了3.72亿韩元的最高额抵押权。拍卖申请金额约为3亿韩元。目前，信用合作社和税务局也已对该建筑采取了扣押和假扣押措施。

SH计划参与拍卖并拍下该社会住宅。虽然SH以外的其他主体拍得该建筑的可能性较低，但原则上并非完全不可能。随着社会住宅进入拍卖程序，转向SH直营的时间预计也将被推迟。

对于未能从运营商处获得保证金并搬离的住户，SH已先行垫付了保证金。对于搬离的空房，并未招募新住户。目前在住的居民中，也有部分人表达了搬离意向。住户A某表示：“我们被告知，SH在拍得进入拍卖程序的建筑后，才会转换为直营。由于在此期间需要一段时间，目前有不少住户希望搬走。搬走的住户已经从SH拿到了全额保证金。”

关于社会住宅转为直营的具体时间点，SH相关负责人表示：“正在根据各项目的情况推进收购。”

首尔市社会住宅距离“正常运营”似乎尚需时日。首尔市已于2022年10月停止了社会住宅的追加供应，此后并未发布有关社会住宅运营的其他计划。

业界曾期待在李在明当选总统后，社会住宅会更加活跃。李在明在2020年担任京畿道知事时，曾提出将“社会住宅”作为解决房地产问题的方案。当时京畿道举办了“京畿道型社会住宅活化”研讨会，李在明当时曾表示：“如果能提供即使不买房也能居住的超长期公共租赁住宅，在优越的地段提供中产阶层也愿意居住的高品质住宅，人们就不必购买昂贵的住房，也能舒适地生活。”

最近有传闻称政府正在推动协作组合型社会住宅的活化。但据了解，对于由政府持有土地、民间建造建筑的土地租赁权型社会住宅，目前尚未进行讨论。

目前土地租赁权型社会住宅甚至难以加入租赁保证金保证保险。起初，SH曾计划以“收购保证”为条件，强制要求社会住宅运营商在2年内加入保证保险。

业界相关人士指出：“以目前的情况来看，社会住宅的负债率较高，即使SH在运营过程中出具收购保证书，HUG批准保险加入的可能性也很低。由于租赁保证金保证保险每年都需要续约，只要HUG的准入门槛不改变，加入就不可能实现。这也正是为什么社会各界纷纷呼吁修改租赁保证金保证保险制度的原因。”