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首尔49处重建·再开发项目，组合成立超过10年仍“未动工”

[비즈한국] 据Bizhankook调查确认，首尔有49处重建·再开发整备项目在成立组合（指定事业施行者）后，尽管已过去10年，仍未能开工。这一数字占已确认组合成立日期的首尔全市整备项目的16%。在长期停滞的项目中，还有16处尚未获得被视为进入项目正轨阶段的“事业施行计划许可”。

根据Bizhankook对截至去年底的首尔市整备事业推进现状资料进行的全面分析显示，在2015年以前成立组合或被指定为事业施行者的首尔市整备项目共有75处。这占到已确认组合成立（事业施行者指定）日期的首尔市全体310处整备项目的24%。在这些组合成立超过10年的项目中，截至去年尚未开工的共49处（占总数的16%），已开工的为26处（占总数的8%）。

重建·再开发整备事业需遵循以下程序：整备区域指定→推进委员会成立→组合成立→事业施行计划许可→管理处分计划许可→开工。根据首尔市去年7月公布的资料，从成立组合到正式开工平均需要8.5年。然而，实际的项目进度因居民同意率、利益相关者之间的矛盾、审批程序以及房地产市场环境的变化，呈现出巨大的差异。

在组合成立超过10年的首尔市未开工整备项目中，处于“管理处分计划许可”状态的有18处，处于“事业施行计划许可”状态的有15处。有16处整备项目甚至未能跨过“事业施行计划许可”的门槛，仍停留在“组合成立”阶段。其中9处甚至未能通过建筑审议，包括龙山区江边江瑞·王宫、中浪区忘忧1、城北区东小门2·安岩1、恩平区水色1、西大门区弘济2、瑞草区新盘浦7次以及江南区狎鸥亭6区域。

安岩1区域重建组合相关负责人解释称：“在2020年选定施工方之前，由于资金状况不佳，项目长期延误。目前正在筹备的建筑审议因需要满足相关部门的条件并补充驳回事项，进度比预期迟缓。此外，由于项目区域位于狭窄的丘陵地带，且预计相对于组合成员数量，普通销售的房源较少甚至没有，因此收益性问题成为了推进项目的难题。”

公共整备项目的情况同样进展缓慢。在组合成立超过10年的首尔市未开工整备项目中，有4处是由韩国土地住宅公社（LH）或首尔住宅城市开发公社（SH）作为共同事业施行者参与的。中浪区忘忧1和瑞草区新盘浦7次分别于2021年和2022年与LH，龙山区江边江瑞于2022年与SH签署了共同事业施行协议并推进项目，但至今仍未跨过事业施行计划许可的门槛。而2022年与SH签署协议的永登浦区杨坪13区域已于去年底获得了事业施行计划许可。

江边江瑞公寓重建组合相关负责人表示：“在选定为公共重建项目后，由于首尔市为了（变更整备计划）进行的‘事前企划’工作推迟，导致项目出现了一些延误。目前已经完成了居民说明会，处于事前企划的收尾阶段，计划最早在今年6月左右推进整备计划变更。基于事前企划取得事业施行计划许可后，后续的项目进度将会加快。”

组合成立年限较短的区域开工情况更为罕见。在首尔市整备项目中，以去年底为准，在组合成立5年以上至10年未满（2016~2020年成立）的99处项目中，有86处（87%）未能开工；在组合成立5年未满（2021~2025年成立）的136处项目中，有125处（92%）处于未开工状态。组合成立5年内已开工的项目，大部分为非居住为主的城市整备型再开发项目，这些区域原本就没有住宅或住宅数量极少。

首尔市住宅整备科相关负责人表示：“整备区域指定及整合审议结束后，从事业施行计划许可阶段开始属于各区政府管辖范围。但首尔市去年通过‘快速整合企划2.0’计划，指定了工程促进负责人，并宣布通过工程促进会议来加快整备事业的推进进度。此后，我们每月召开约两次由区政府、组合等参与的工程促进会议，对各别整备项目的进度进行管理。”