[비즈한국] 房地产市场中存在两种恐惧。一种是“现在买了如果跌了怎么办”的买入恐惧，另一种是“如果一辈子没有属于自己的房子该怎么办”的无房恐惧。有趣的是，这两种恐惧总是并存，并根据市场行情轮流支配着人们。
目前韩国的3040一代深受前者的恐惧所困。在数十次强化监管、缩减贷款限额、增加税负的三重困境下，社会上普遍弥漫着一种“拥有自己的房子”简直是奢侈的想法。认购积分攒不够，全税价格在上涨，而买卖价格却始终降不下来。在这夹缝中，3040一代正在悄然退出市场。
但我必须坚定地说：现在正是无房的3040一代面临历史性机遇的时刻。当恐惧支配市场时，机会恰恰就隐藏在那些恐惧之中。
监管究竟是为了谁
近几年来持续的房地产监管政策，表面上是以“稳定房价”和“抑制多套房持有者”为目标的。从提高取得税、加强综合房地产税、提高转让所得税，到缩减贷款比率（LTV·DTI），所有监管之箭显然都瞄准了多套房的投机需求。
然而，奇怪的现象发生了。比起那些本该缴纳更多税款的多套房持有者，那些与税收毫无关系的无房者反而变得更加畏首畏尾。原因很简单：政策的复杂性与媒体煽动性的报道相互交织，在无房者心中打下了“现在不是买房时机”的心理烙印。
冷静地审视数据会发现，情况截然不同。针对多套房持有者的税收监管，大部分情况下并不适用于仅持有一套房的刚需者。相反，政府为无房刚需者强化认购制度、扩大首次购房者的取得税减免，并提供如特例保值贷款（Bogeumjari Loan）等低息政策性贷款，这些其实都是给无房者的“胡萝卜”。也就是说，没能正确解读监管方向的无房者，正在亲手踢开属于自己的机会。
面对“闪电乞丐”的恐惧，直面现实
2020年和2021年，在公寓价格短时间内暴涨的时期，出现了一个新词——“闪电乞丐”（Thunder Beggar）。这是指那些什么都没做，却看着周围人通过买房一夜暴富，自己相对变得更加贫穷的无房者。这个词中包含了苦涩的自嘲。
重要的是，这不仅仅是单纯的心理失落感问题。从通货膨胀的角度来看，没有资产意味着实质上正以货币购买力下降的速度变得贫穷。现金或存款无法赶上物价上涨率。相反，房地产已被证明是长期抵御通货膨胀最有效的资产之一。
值得注意的是，随着时间的推移，已经拥有房产的人与没有房产的人之间的资产差距正在成倍扩大。试着比较一下10年前购买了首尔中等水平公寓的人，与同期一直租住全税房的人的资产状况。这不仅是房价上涨带来的收益。若算上贷款带来的杠杆效应、无需承担全税退还负担、以及居住稳定性，这种差距将体现为远超单纯数字的生活质量差异。如果理解了这个结构，就会明白因为“现在太可怕了”而远离市场是多么危险的选择。
贷款额度减少了，不要连梦想也缩减
由于监管强化导致LTV（抵押贷款比率）和DSR（总负债偿还比率）收紧，贷款限额确实有所减少。在这方面，3040一代的挫败感尤为强烈。他们常说：“以前能借到更多钱”、“现在没有购买那类房子的能力了”。
这里需要转换一下视角。贷款监管的加强，实际上也起到了抑制盲目投机需求的作用。从刚需者的角度看，这意味着竞争对手减少了。特别是随着那些试图利用加杠杆或“全税差价投资”（Gap Investment）购买多套房的投资者撤出市场，对于那些真正计划购买一套房作为自住的刚需者来说，选择范围反而正在变广。
此外，必须积极利用政府为无房刚需者提供的政策性金融产品。新生儿特例贷款、基石贷款（Didimdol Loan）、保值贷款等，其设计条件都优于市场利率，只要满足条件，就能以远低于普通贷款的利率筹集相当规模的资金。令人遗憾的是，仍有许多3040一代甚至不知道这些政策性产品的存在。
资金规划的顺序应该是：首先准确掌握自己的净资产和可支配收入，检查是否符合申请政策性金融产品的条件，计算出最大可筹集金额，然后在该范围内筛选可购买的地区和楼盘。在抱怨预算有限之前，在有限预算内寻找最优解，这才是刚需者正确的应对之道。
现在立刻要做的五件事
即使读完这篇文章，如果你依然感到迷茫，不知道从何下手，请立刻执行以下五件事：
第一，确认住房认购综合储蓄账户的缴纳现状，并优化每月缴纳额。如果还没开户，今天就去开。认购存折是你最先需要建立的基础资产。
第二，检查是否符合申请政策性金融产品的条件。通过住房城市基金官网或银行窗口，确认基石贷款、新生儿特例贷款、保值贷款的资格要求，并掌握自己能获得的最高贷款额度。
第三，定期确认关注地区的实际成交价。通过国土交通部的实际成交价公开系统，掌握最近3个月、6个月、1年的交易走向，就能开始培养市场敏锐度。
第四，实地考察。仅通过地图和App看到的房地产，与亲身走访的房地产是完全不同的。只有亲自去感受周边的基础设施、交通便捷度和生活环境，才能做出正确的判断。
第五，开始学习房地产知识。一本书、一篇文章、一场讲座，可能价值数千万韩元。了解市场与不了解市场的区别，最终会体现在你所做的选择上，而正是这些选择，造就了10年后的资产差距。
最后，关于勇气
世上所有的机遇都是披着恐惧的外衣而来。如果是一个人人都能轻易看出的机遇，那它就早已不是机遇了。当别人感到恐惧而畏缩时，敢于向前迈出一步的勇气，这才是资产世界中最昂贵的品质。
我完全理解现在3040一代感受到的恐惧。背负数亿韩元债务，谁会不害怕呢？担心政策突变、担心买入后价格下跌、担心落后于他人，这种种焦虑情绪一起涌来，这就是买房的现实。
但是，请试着看穿那份恐惧。想象一下10年后回望现在这个选择的自己。是安慰自己“那时买下真是太好了”，还是后悔“那时为什么犹豫了”？历史已经给出了答案。
不知道时是可怕的，了解后就是机遇。现在你需要的不是完美的时机，而是学习并做出决断的勇气。希望你不要让恐惧夺走这萎缩的市场所创造的静谧机遇。为你购入第一套房加油。
以笔名“Pashong”闻名的Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈（Kim Hak-ryul），曾任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。他目前运营并主持Naver博客“Pashong的世界考察记”及YouTube频道“Stu TV”。著有《3040房产新手初次房产投资（2026）》、《重写韩国房地产使用说明书（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《韩国房地产未来地图（2021）》、《从现在起只有上涨的地方才会涨（2020）》等书。