[비즈한국] 旨在抑制首尔房价的政策层出不穷。然而，是否有足够的政策能为首尔租房生活的人们负责下一份合同？在全税（Jeonse）选择减少、月租压力增加的市场背景下，这是政府必须回答的问题。期待通过诱导多套房持有者抛售房产并加强实际居住来解决住房问题的想法，忽略了一个重要的前提：首尔并非一个仅由现有居民共享住房的封闭市场。它是一个开放的市场，来自首尔以外的潜在需求在源源不断地等待入场。
在京畿道和仁川忍受漫长通勤时间的职场人梦想着移居首尔。地方的父母以子女升学或就业为契机，在首尔寻找住处。人们对工作、教育、医疗和文化资源的追求，并不会在行政区划的边界处停止。在买卖市场上，甚至还叠加了海外侨民和外国人的关注。这并不是说海外需求能左右整个市场，而是指若将渴望在首尔居住的人群范围仅限于在首尔登记的人口，就无法正确解读市场。
当然，并非所有潜在需求都是能立即签约的有效需求。实际成交规模会根据价格、利率、收入及贷款条件而变化。并不是因为在首尔，房价就一定会一直上涨。但是，不能因为成交量减少，就断定想在首尔居住的渴望也随之消失。没有购买能力的人会寻找全税房，全税押金不足的人则会寻找半全税或月租房。渴望进入首尔的需求在不断改变居住形态的过程中依然存在。
即使房东换了，租客的下一个住处依然悬而未决
政府的构想是可以理解的。即减少投资性住房持有量，增加房源供给，从而扩大无房者拥有自己住房的机会。政策方向在于诱导以实际居住为中心的交易并扩大供应。问题不在于政策目标，而在于实现该目标的过程。并非所有无房者都是购房候补者。还有一些家庭因暂时买不起房，或出于工作和家庭原因选择租赁。对他们而言，需要的是价格负担得起的租赁住房。
对于“多套房持有者卖房会导致租赁住房减少”的说法存在反驳意见，认为如果现有租客买下了该房产，那么租赁供给减少一套的同时，租赁需求也减少了一户。这确实有道理。房屋所有权的转移并不意味着建筑物消失了。因此，将多套房持有者的抛售直接等同于全税难是不准确的。然而，要使这种解释充分，还必须同时审视买家与现有租客的移动情况以及各地区需求的变化。
在首尔，这一点至关重要。如果原本住在首尔以外的人买下首尔的租赁住房并入住，该房源便从首尔的租赁市场中脱离。如果现有租客必须继续留在首尔生活，那么租赁需求依然存在。如果买家腾出的房子在其他地区，那里的租赁条件可能会改善，但首尔租客的工作地点和子女学校并不会随之搬迁。这就是为何仅凭全国住房总数不变，无法解释特定生活圈内租赁住房短缺的原因。
即便租客在首尔内部从租赁转向自购，市场也不会因此变得简单。可能存在其他等待该租客腾出全税房的潜在需求。但这并不意味着潜在需求是无限的，或所有空房都会被立即填补。核心在于，不要将一处房屋所有权的更迭过度解读为整个租赁市场的稳定。首尔的住房稳定，与其说是取决于业主人数，不如说取决于各生活圈内可入住房屋与需求家庭之间的供需关系。
加强实际居住要求可能会减少租赁供给
对于土地交易许可区域的实际居住义务，也应从这一角度进行评估。必须同时观察限制投资需求的效果以及对租赁供给产生的影响。在要求买家必须亲自入住的交易中，很难维持原有的租赁状态。如果带有租客的房屋交易受限，买卖和租赁双方的流动都可能变得不顺畅。即便“实际居住”这一政策目标具有正当性，在这个过程中必须搬离的租客，其后续住所问题也并不会自动得到解决。
政府也意识到了这种冲突，提出了承认实际居住缓期和租赁合同更新的补充方案。这是必要的举措。但缓期仅是确保现有租客居住时间的手段，其效果与持续增加租赁住房的政策截然不同。政府还必须回答：缓期结束后，该生活圈内是否有足够的租赁房源？新进入的年轻人和新婚夫妇能选择什么样的房子？仅仅推迟合同终止日期并不能解决供应问题。
注册租赁经营者的优惠待遇也应以同样的标准进行衡量。税收优惠是应对长期租赁及限制租金涨幅等义务的政策手段。如果优惠过度或存在滥用制度的情况，应当予以修正。但同时必须检查在缩减优惠后，房东是否有动力维持稳定的租赁关系。虽然注销登记并不等同于全税消失，但限制租金后，原本长期供应的房源会转变成什么形态，与租客的生活息息相关。
全税转月租的成本由租客承担
不能断言房东税负增加就一定会完全转嫁到租金上。租金并非仅由房东的意愿决定。如果有足够的同类租赁住房竞争，即便成本增加，租金也无法随意上涨。相反，如果有潜在需求而替代房源不足，租客的谈判能力就会减弱。因此，政策关注的焦点不仅应是房东成本的增加，更应是能否维持让租客有选择余地的市场。
全税向月租的转换涉及利率、金融环境、押金返还风险、房东对现金流的偏好等多种因素。不能将所有的变化都归咎于某一项监管。但是，政策干预的是正在发生这些变化的市场。在全税吸引力本就减弱的情况下，如果再压制租赁供给，租客负担可能会加重。将全税减少解释为长期趋势与应对该过程中的居住成本上升是两码事。
月租增加本身不必被视为失败。如果能以合理的租金长期居住，月租也可以成为一种稳定的居住方式。问题在于，那些被挤出全税市场的家庭在收入没有增加的情况下，不得不承担更高的月度支出。增加的居住成本减少了储蓄能力，推迟了购买自己住房所需的资本积累。如果旨在帮助无房者购房的政策反而增加了租客积累资产的难度，那么就必须重新审视政策的手段与目的。
相比买卖价格，更应关注租客的居住成本
这也是为何需要担忧2027年的原因。在新建公寓入驻较少、城市整修工程搬迁需求叠加，且工作和学区需求旺盛的生活圈内，租客的选择余地可能会进一步缩小。对于“全国都呈现相同走势”的预测应保持警惕。即使在首尔内部，也会根据地区和住房类型产生差异。如果供应不足的生活圈内同时出现购房限制和租赁供给减少，那么对于买房难、租房也难的家庭来说，负担只会变得更加沉重。
供应政策需要时间表。推进城市整修和确保宅基地固然重要，但计划和动工并不代表马上能入住。在等待几年后的供应时，必须管理好现有租赁住房的状态。公共租赁住房也不应仅凭数量来评估，必须根据需求者，在需要的地点提供合适的房型。通勤和上学不便地区的住房，无法完全替代首尔特定生活圈内流失的租赁资源。
民营租赁政策也应超越对持有住房数量的评估，关注实际提供的居住服务。对于履行长期租赁、预期租金、保护押金等义务的房东，有必要提供相应的激励。反之，对于违反义务或将风险转嫁给租客的行为，必须严厉追究责任。在探讨优惠存废时，应首先衡量最终租客会得到什么或失去什么。
为了分散需求，必须提高首尔以外地区的竞争力。只有具备优质的工作、教育、医疗和交通环境，才能创造出不必执着于进入首尔的选择。仅仅在行政区划外供应住房，并不能带动生活中心的转移。这也是一项需要时间的课题。因此，必须同时推进长期的需求分散、短期的租赁住房维护以及实际入驻供应的扩大。绝不能将其中之一作为另一个的替代品。
政府需要管理的“成绩单”也应有所改变。不仅要看买卖价格和交易量，还要看各生活圈内的新增租赁房源、合同更新可能性以及收入占比下的居住成本。如果买卖交易减少了，但租客的月度支出却增加了，就不能说实现了居住稳定。比起多套房持有者卖出了多少房产，该房源里的家庭在签订下一份合同时接受了什么样的条件更为重要。
首尔的潜在需求不会因为监管条文而消失。政策能够改变的是需求者获取住房的条件和供应路径。当压缩这条路径时，最先陷入困境的往往是资金不足且缺乏移动自由的租客。政府现在必须回答：在更换首尔房东的同时，在首尔租房生活的人们，日子真的变好了吗？