[비즈한국] 在房地产市场中，新城通常被评价为“新”。其优点在于新建公寓多、道路宽阔、学校和公园规划完善。然而，时光流逝约20年后，情况便截然不同了。虽然新城的名称依旧，但公寓已变得陈旧，并开始与周边新开发地区进行比较。
东滩也进入了这一阶段。东滩1期新城从2000年代中期开始正式入住，至今已过去近20年。相反，东滩2期新城凭借东滩站、GTX-A快线、湖滨公园和新建大型社区，近期已成为东滩房地产市场的核心。因此，市场上自然形成了“东滩2期是新房，东滩1期是旧房”的格局。
然而，审视近期的东滩市场，会产生一些不同的想法。东滩1期的问题究竟是地段陈旧，还是相较于优越的地段，其住宅产品过于老旧？
今年东滩的房价走势相当强劲。根据韩国房地产院的数据，截至9月第一周，东滩区公寓交易价格较年初上涨了17.5%。东滩站乐天城堡（Lotte Castle）专用面积84㎡的户型在今年6月以22.25亿韩元成交，东滩站示范Unam First Ville以18.6亿韩元、示范韩华Dream & Green Prestige以18.4亿韩元成交，连续出现17亿至20亿韩元区间的交易。今年1至7月，华城市公寓成交量中约70%发生在东滩区。
当然，短期内价格上涨过快也是事实。6月时，市场因周涨幅超过2%而变得过热，随后随着监管加强，交易量大幅缩减。由于甚至出现了部分违约解除交易的情况，不能将近期的涨幅全部解读为正常的长期趋势。
尽管如此，有一点变得明朗了：东滩确实存在能够负担15亿至20亿韩元住房需求的购买力。这是为什么呢？
东滩最大的竞争力归根结底是就业。以三星电子华城与器兴事业区为中心，高收入半导体从业者群体非常庞大。随着GTX-A开通，前往首尔的交通也得到了改善。实际上，当地也有分析指出，寻找方便往返三星电子事业区的居住地的咨询正在增加。
到这里为止都是众所周知的内容。我更关注的是接下来的一点。
东滩居民本身在过去的20年里也在不断成长。当初入住东滩1期的30多岁上班族，现在已是40多岁后期或50多岁。在公司里，他们或许已晋升为部长或高管，如果是双职工家庭，收入也会大幅提高。在此期间，随着房价上涨，资产也随之增长。孩子们也从小学生成长为初高中生、大学生。
但是，这些家庭如果想住进更好的房子，就一定要离开东滩吗？情况可能恰恰相反。
他们的工作岗位依然在华城与器兴，孩子们习惯的学校和补习班也在这里。有常去的医院和餐厅，有熟悉的商圈，还有东滩中央公园。所有生活的动线早已完善。
这正是东滩1期新城的优势所在。生活基础设施不是“预计”，而是已经完成。在新开发的新城里，人们常说“5年后会有商圈”、“学校正在筹建”、“公园即将落成”。而在东滩1期，无需如此。这里的一切已由居民们近20年的生活经验所验证。
问题在于住宅。人们想继续居住在优质的生活圈内，但选择大多是15至20年房龄的公寓，因此自然会产生改善居住条件的愿望。我认为，今后在审视首都圈第1、2期新城时，这种“生活圈残留型改善需求”将变得非常重要。
人们并非总是通过搬迁去寻找新的城市。如果是一个令人满意的生活圈，人们会倾向于在圈内寻找更好的房子。因此，未来东滩1期的核心问题不再是“比东滩2期好还是坏”，而是“对于想留在东滩1期居住的人来说，是否有足够好的新住房可供选择？”
重要的是需求确实存在。在住房市场发展的初期，供给“多少套房”很重要。而在城市成熟之后，“提供什么样的住宅”变得更为重要。
过去东滩的核心考量是“是否能通勤首尔”、“84㎡户型多少钱能买到”，但现在正在发生变化。人们开始关注停车是否方便、收纳空间是否充足、景观是否优美、层高和装修材料如何、社区配套是否真正实用。
这不仅仅是对奢侈品的需求，更意味着收入和资产增加后的家庭对住房生活质量的要求也随之提高了。
预售价定为多少当然很重要。近期东滩主要居住产品的价格升至17亿至22亿韩元区间，但这并不意味着无论什么样的新公寓都能被市场接受。预售价、金融成本以及入住时点的市场情况必须仔细考量。
不过，用10年前的定价观念来评估现在的东滩也是不对的。因为不仅是GTX和半导体就业岗位，既有的高收入需求和资产价值的提升已经改变了住房市场的基准线。我反而认为，未来应该重新审视东滩1期。
东滩2期因为有好的新公寓而上涨，这一点没错。但这并不代表东滩1期的居住需求疲软。东滩1期已经拥有学校、商圈、公园和就业岗位。缺少的可能不是生活基础设施，而是与这种生活水平相匹配的新住宅产品。
如果城市建设得好，人们就不会离开，而是会寻找更好的房子。东滩1期也已进入了这一阶段。今后在审视该地区的住房市场时，不能只看旧房的房龄，更要同时关注20年积淀下来的生活圈、购买力，以及在此基础上产生的改善型需求。
归根结底，东滩1期的未来，可能更趋向于成为一个“积聚了等待优质居住设施需求”的城市，而非“因为没有新公寓而终结的城市”。