[비즈한국] 8月3日，政府将出台房地产税制改革案。经过7月16日的税制讨论会和7月23日由总统主持的房地产国民大讨论会，改革方案的轮廓已在市场上流传。总结起来就是三个词：实际居住、价格、时差。
比起持有期限，改革更偏向于给予“实际居住”优惠。课税标准将从房屋“数量”转向房屋“价值”。并且，所有这些政策将从2027年到2029年分阶段实施。改革方向正如预告的那样，令人惊讶的不是方向，而是其速度与倍率。
转让税：持有变成“罪”，居住成为“资格”
现行“一户一宅”长期持有特别扣除额最多可适用持有40%、居住40%，合计最高80%的抵扣。根据改革案，2028年扣除率将调整为居住6%、持有2%，2029年则变为居住8%、持有0%。这意味着持有期限的扣除优惠实际上将被废除。此外，还将新设目前的扣除限额，分别为20亿韩元（2028年）和10亿韩元（2029年）。
该条款的针对目标非常明确，即“非居住的一户一宅者”。考虑到首尔约有一半的住房是由不住在首尔的人持有的，其意图显然是清理所谓的“占位房”。鉴于长期以来一直有指责称，减免优惠集中在不实际居住的高价住房所有者身上，从课税公平的角度来看，很难反驳这一方案。
问题在于其副作用可能大于名分。居住在地方但在首尔拥有一套房的人、因工作调动或轮岗而无法满足居住条件的上班族、为了子女学区而租房居住并将自己房子出租的家庭等，都将被一网打尽。而这些人投入市场的房子，正是“全税（Jeonse）”货源。
针对多套房者的重课税率则更为有趣。2026年，2套房者将在基本税率上加征20个百分点（p），3套房及以上者加征30个百分点。但2027年重课税率将大幅下调至5%和10%，2028年升至10%和15%，2029年则回到20%和30%的原点。2027年是“窗口期”。政府公开的时间表意思很明确：“现在卖掉可以减税，如果不卖到2029年，就按原样征税。”作为引导房源入市的设计，这在逻辑上是合理的。
然而，市场将如何解读这个时间表是另一回事。过去10年，针对多套房者的重课政策反复经历“引入-缓期-延长-再缓期”，市场对此已有防备。只要“2029年会不会又推迟”的怀疑依然存在，即便缓冲窗口开启，人们大概率也不会急于行动。政策的可预测性提高了，但对政策的信任则是另一码事。
高龄一户一宅减免，虽最安静却最具野心
有一个不太显眼但必须指出的项目：65岁以上、在首都圈居住满5年以上者，若出售住房并搬迁至非首都圈，2027年可减免转让税的50%（最高5亿韩元），2028年减免30%（最高3亿韩元）。
这一条款的本质并非税制，而是人口政策。政府将首都圈集中化视为导致房价不稳定的根本原因，该条款正是针对这一诊断开出的税收处方。这是一种既能增加房源，又能疏散首都圈人口的“一箭双雕”策略。
效果如何呢？冷静来看会比较有限。高龄群体无法离开首都圈的原因不是税收，而是医疗。上级综合医院和专科医生都集中在首都圈。子女和孙辈也在首都圈。5亿韩元的减免很难胜过这些因素。不过，对于原本就在考虑迁往地方的人群来说，这会是一个强力的触发点。对于计划退休后回老家的人，以及计划换购地方大城市新房的人来说，这产生了实质性的诱因。这意味着2027年，地方大城市的高端房产可能会比预期更早回暖。
综部税（综合不动产税），成倍增长的税收
综部税的改革是此次方案的真正重心。居住一户一宅的基本扣除额从12亿韩元上调至14亿韩元。相反，非居住一户一宅的基本扣除额则从12亿韩元降至9亿韩元。其余住房的基本扣除额将根据“4亿韩元+（5亿韩元×居住住房价值/住房总价值）”的公式计算，按居住比例进行差分。这是首次将坐标从“住房数量”转移到“价值”的举措。
公认市场价值比例在2026年为60%，2027年为70%，2028年则上升至一户一宅及地方两套房70%、3套房及以上80%。税率方面，2027年6亿至12亿韩元区间从1.0%升至1.3%，94亿韩元以上区间从2.7%升至3.5%，2028年则将不再区分住房数量，统一整合为单一体系。
这里必须抓住核心。综部税是乘法结构。公示价格上涨、公认市场价值比例上涨、税率上涨，三个变量相乘。若公认比例从60%变为80%是1.33倍，税率从1.0%变为1.3%是1.3倍。仅两者相乘就超过了1.7倍。再加上公示价格的上涨，体感涨幅将远高于计算器给出的数字。
因此，税负上限才从150%上调至200%。绝不能轻视这一条款。将上限提升至200%，意味着政府预见到会出现比前一年上涨近两倍的案例。上限不是安全装置，而是预告片。
国民情绪，迟延发火
舆论目前很安静。因为“我是居住的一户一宅者，与我无关”的认识正在扩散。按14亿韩元的基本扣除额计算，相当于市价20亿韩元左右，大多数人认为自己可以幸免。
然而，这种安心是有期限的。随着2027年、2028年的到来，公认市场价值比例会上升，公示价格也会随之上涨。现在在14亿韩元额度以外的房子，两年后可能会被纳入征税对象。以7月第四周为准，首尔公寓价格上涨0.25%，连续76周上涨。涨幅虽有放缓，但方向未变。中浪区上涨0.53%、芦原区0.46%、城北区0.39%，江北地区的上涨主导了市场，这意味着课税基准线正在不断下移。
税收抵触并不是在税收公布时爆发，而是在缴费单送达时爆发。2028年11月，那才是该改革案真正的审判日。政府给予3年的缓期，既是给市场适应的时间，也是将政治爆发点推迟到了任期后半段。
还有一点，税收公平的名分是正当的。房地产价值对比实际税率仅为经合组织（OECD）平均水平的一半，这一指责也是事实。但国民对税收愤怒的点不在于税率的绝对水平，而在于“我的收入没变，税收却在上涨”的结构，以及缴纳了税金后房价问题依然得不到解决的经历。我们已经玩过一次这个游戏了。
未来影响，三大展望
第一，“优质的一套房（똘똘한 한 채）”不会消失，只是条件变得更苛刻了。政府虽然表示要减少对优质住房的优待，但多套房的惩罚依然更大。该改革案最终导向的不是“优质的一套房”，而是“优质、可实际居住、且在14亿韩元以下的一套房”。高端房产中可实际居住的房源，以及处于课税基准线下方区间的房产，其需求将更加精准地汇集。市场集中度不会缓解，而是重组。
第二，租赁市场将最先、最痛苦地做出反应。非居住的一户一宅者和多套房者是该市场实际的“全税”供给者。如果要求他们提高持有成本并实际居住，租赁房源就会减少。减少的房源会转化为租金上涨。首尔全税价格已经记录了与买卖价格相同的0.25%涨幅，全国全税指数上涨了0.10%。再加上2027年首尔入住量处于1990年以来最低水平的事实。如果房源锁定和全税消失同时发生，那将无法通过税制来解决。
第三，国会变数犹在。此次方案是政府案，还需经过国会审议和立法程序，最终确定的内容可能会有变动。特别是长期持有扣除限额和公认市场价值比例的上升速度，仍有调整余地。距离2027年实施还有一年半，市场参与者有时间进行判断。没有理由操之过急。
此次改革案是设计精良的税制。实居住优待的原则始终如一，分阶段实施分散了冲击，转向价值坐标的方向也是正确的。作为税收政策，可以给出一个及格分。
问题在于，它正在被当成“房地产政策”来消费。税制是分配的工具，而非供给的工具。提高持有税，持有者会减少，但房子并不会因此增加。2027年首尔计划入驻的公寓只有1.3万户，这个事实即便将综部税率提至3.5%也不会改变。
连续77周上涨的原因不是因为税收太轻，而是因为没在需要建房的地方建房。税收造不出房子。不忘记这句话，将是未来3年看清市场的最准确的镜头。
以笔名“Pashong”闻名的金学烈，是Smart Tube房地产调查研究所所长，曾担任韩国盖洛普调查研究所房地产调查本部组长。目前运营Naver博客“Pashong的世间探访记”和YouTube频道“Stew TV”。著有《3040房地产新手入门（2026）》、《重写大韩民国房地产使用说明书（2025）》、《京畿道房地产的力量（2024）》、《首尔房地产绝对原则（2023）》、《仁川房地产的未来（2022）》、《金学烈的房地产投资绝对原则（2022）》、《大韩民国房地产未来地图（2021）》、《从现在起，只会涨的才会涨（2020）》等。