[BizHankook] 本月23日，在国会国土交通委员会综合国政监察中，出现了一个陌生的场景。并非在野党，而是执政党议员们要求政府调整房地产监管政策。共同民主党议员郑日永表示，“目前连全租房都很难找，且全租价格也在大幅上涨”，要求重新审查针对民间租赁经营者的监管措施以及强化实际居住要求的规定。同党的黄熙议员建议，放宽投机过热地区内重建、再开发组合员地位转让的限制。国土交通部长官洪志善回应称，“我沉重地接受了各位指出的事项”，“将会进行研讨”。
我对这一场景表示欢迎。并非因为政策方向已经改变。事实上，目前什么都还没变。之所以欢迎，原因另有所在。这是因为一直以来由市场呼吁了近一年的声音，终于从制定政策的一方口中说了出来。承认问题是问题，这是所有解法的出发点。虽然迟了些，但这确实是令人欣慰的变革信号。
长官说得对，所以必须放宽监管
洪长官表示，全租和月租房危机的根本原因在于“供给无法满足需求”。对此我完全赞同。这也是笔者20多年来反复强调的内容。无论是房价还是全租价格，最终都由供给决定。单纯依靠税收是无法压制价格的。
然而，如果将这一逻辑推导到底，结论只有一个：必须首先撤销削减全租供给的监管。全租房源是谁提供的？除了新房入住量之外，主要由拥有一套以上房产的人提供，由租赁经营者提供。他们才是全租市场的供给者。如果对这些供给者加征税收、取消注册租赁优惠、并通过实际居住要求强迫房主亲自居住，结果会如何？全租房源会消失，剩下的房源会转为月租。这正是我们现在所看到的景象。
长官反驳称，在没有监管的地方，全租和月租房源同样短缺。这话说对了一半也错了一半。地方的全租短缺是过去几年入住量急剧减少的结果。而首尔及京畿地区的全租短缺则是入住量减少叠加监管共同导致的。当多种原因重叠时，如果只指出其中一个原因，那么处方也就只能是一半的。如果供给不足是根本原因，就必须将无法立即增加的“入住供给”与可以立即增加的“租赁供给”区分开来。后者仅通过松绑监管即可增加，且无需额外投入资金。
一边要求出售，一边却堵死出路的“空头产权”
黄熙议员指出的组合员地位转让问题是一个更明显的矛盾。政府要求多套房持有者卖房，甚至表示将调整税制以打开出售的出口。然而，在投机过热地区，重建项目在组合设立许可后，再开发项目在管理处分计划许可后，原则上限制转让组合员地位。由于组合员地位无法继受，对于买家来说，这就变成了没有入住权的“空头产权（水贴纸）”。即便想卖，也很难找到买家。
这相当于一手在推，另一手却在抓。如果政府通过压迫多套房持有者来释放房源的政策目标是真心的，那么最先打开的门就应该是这道门。如果整改区域的房源进入市场，也有助于价格稳定。如果购买这些房源的人是无房的刚需群体，那就再好不过了。按照黄议员的建议，设立根据受让人资格划分的例外，承认无房者及刚需购买者的地位继受，这方案是相当合理的。既过滤了投机需求，又疏通了交易梗阻。
这项监管最初是为了限制“买家”而制定的。但现在在市场上，它却成了禁锢“卖家”的枷锁。如果政策的运作与设计初衷背道而驰，那么进行修正是理所应当的。长官表示会进行研讨是必然的，而且研讨越快越好。
我们已经学到过一次了
从2017年到2020年，我们进行过同样的实验。紧缩多套房持有者、取消租赁经营者优惠、拦截贷款、将交易改为许可制。出台了超过20项对策。结果众所周知。首尔公寓价格大幅上涨，2020年租赁法实施后，全租价格更是急剧攀升。通过加税来抑制需求从而控制价格的假设，在那时就已经被证伪了。
那个时期还确认了另一个事实：监管线不是价格的上限，而是价格集中的地方。被划入监管区域的地方成为了“政府担保的好地段”，刚需的“优秀单套房”需求反而集中于此。监管制造了极化现象。今年重新启用监管区域和土地交易许可区域后，发生的事情如出一辙。
郑日永议员的话中最发人深省的部分是：“市场最讨厌不确定性”，并表示“每两三个月零零碎碎地延期，让人无法信任”。这是精准的诊断。比监管本身更大的成本是那种不知道政策何时、如何改变的不安感。房主无法决定是否挂出全租房，买家不知道是否可以购买。当所有人都处于观望状态时，房源就会被封锁，交易就会停止。在交易停滞的市场中，价格由少数交易决定。那种价格正是现在的“新高价”。
表示欢迎，并提出三点要求
第一，必须是恢复而非延期。不能采取推迟三个月执行实际居住要求、延后半年实施租赁经营者课税等方式。这等于是在向市场发出“半年后会再次收紧”的信号。必须归还此前向注册租赁经营者承诺的优惠，并废除实际居住义务或明确缩小其适用范围。只有一次性、明确地进行回溯，市场才会真正动起来。
第二，必须同时增加租赁供给和入住供给。放宽民间租赁监管是立即增加全租房源的途径，而激活准住宅和加快整改项目速度是中长期增加入住量的途径。两者缺一不可。在此背景下，国政监察中提出的“将首尔瑞草洞法律园区搬迁后，在原址建设1万户公共租赁房”的建议也值得关注。将市中心核心地段的国有土地用于居住的构思本身是正确的。但如果1万户公共租赁房要成为解决江南地区全租危机的解法，其地段、供应时间和租赁条件必须符合市场需求。这不仅应该是发布用的数字，更应该是可以入住的数字。
第三，必须将多套房持有者和租赁经营者重新定义为“供给者”而非“敌人”。绝大多数的全租供给是由民间承担的。如果不承认这一事实，任何对策都无法解决全租危机。投机和租赁是两码事。买房出租的人，实际上是在替代公共部门提供租赁住房。为他们提供合理的税制和可预测的规则，才是保障租户利益的途径。
市场看重的是信赖而非方向
政策的转向不是失败。承认错误并进行修正，是最负责任的政治。希望执政党议员们在国政监察会场上说的话，不要仅仅停留在为国政监察而作的发言上。希望长官的“会进行研讨”能在年底前变成“将这样修改”。
全租危机的受害者不是多套房持有者，而是无房群众。他们想要的不是惩罚房主的政策，而是可以立即搬进去住的全租房。增加全租房源最快的途径就在眼前。应该寻找无需投入大规模财政即可增加租赁供给的方案。把捆绑住的东西松开就可以了。
市场看重的不是政府走向哪个方向，而是能多大程度上信任这个方向。零碎的延期是换不来信任的。如果这次转向是真正的转向，那就必须果敢且明确。既然迟到了，就要走得更远。