[비즈한국] 总统亲自出马了。继8月3日召开市场检查会议后，仅仅四天后的7日，李在明总统主持召开了房地产政策第二次检查会议，集中研讨首都圈住宅供应扩大方案。据称，总统指出了自2022年以来持续存在的供应不足问题，并指示动用所有行政、金融、财政及放宽监管等手段，务必提前供应时间。甚至有传闻称，当副总理具润哲报告说“泰陵高尔夫球场将比原计划提前一年，于2029年动工”时，总统指示“2029年也太晚了”，要求进一步提前。
抓进度是正确的。问题在于，只抓进度并不能让本不存在的公寓凭空出现。
据悉，最早将于本月发布的首都圈供应方案，将方向定为仅筛选出能够在2027~2029年动工的房源。借用政府高层人士的话说，就是“剔除所有时间过晚或不明确的项目，只拿出与地方政府协商完毕、确定的房源”。也有观察认为，其数量很有可能低于最初预期的5万套。首尔市内的闲置军事用地和国有公有土地被视为主要的地块来源。
在这一点上，市场同时感受到了两种截然相反的情绪。一种是“终于只公布可实现项目了”的宽慰；另一种是“那对现在的房价有什么影响？”的嘲讽。遗憾的是，后者是更为准确的反应。
动工并不等于供应
市场所感知的供应并非发布计划，甚至也不是动工，而是入住。
如果2027年动工，最早也要到2030年才能入住。如果是2029年动工，则要到2032年，甚至可能拖到2033年。我们现在担忧的是2026~2028年间的入住缺口。本该填补这一时期的房源早在2023~2025年就应动工，而那三年间许可及动工的实绩，大家有目共睹。此次即将发布的对策无法填补这一窟窿。这本身就是一种有时差、无法填补缺口的政策。
这就好比为了扑灭眼前的火灾，却呼叫了一辆5年后才能到达的消防车。
当然，5年后的消防车也是需要的。问题在于政府将其包装成解决眼下困局的对策，而市场对此并不买账。如果这种“发布”与“体感”之间的隔阂反复出现，留下的只有对政策的不信任。
这只是库存盘点，而非新地块
来看看此次提及的地块名称：龙山Camp Kim、泰陵乡村俱乐部（CC）、果川赛马场。这些名字并不陌生。它们在2018年以及2020年的“8·4对策”中都曾出现过。泰陵CC在2020年曾宣布过1万套住宅的供应方案，但因居民反对、交通拥堵以及邻近泰康陵的世界遗产保护问题，搁置了6年之久。现在又缩减到6800套重新推进。
市场参与者早已将这些地名记录在自己的Excel表格中。将6年前宣布过的土地重新包装发布，不能算作新增供应。这不叫供应，这叫库存盘点。
“只发布确定房源”这一原则本身百分之百正确。然而，这一原则执行得越严格，可发布的房源就越少，剩下的也依然是市场早已知晓的那些国有公有土地。为了获取信任而采取的保守计算方式，反而削弱了政策的影响力，这是一种悖论。
算术上不可能实现的日程
以果川为例。政府计划将赛马场115万平方米、国防防谍司令部28万平方米等共计约143万平方米土地捆绑为一个公共住宅区，建设9800套住宅及果川AI科技谷，并计划在2030年动工。
然而，根据韩国马事会（KRA）上个月提交的自查执行计划，仅搬迁赛马公园就需要至少16年9个月，仅确保搬迁地块就需要至少6年6个月。而距离动工剩下的时间只有4年左右。
填补16年9个月与4年之间的鸿沟，靠的不是政策，而是魔法。尽管农林畜产食品部表示“将按原计划推进，确保供应日程不出现差错”，但赛马场并非只有赛道。它涉及马舍、动物医院、观览及运营设施等复杂因素，必须先完成替代地块的征用和新设施的建设。果川市也以交通、上下水道、教育设施负担为由，对追加供应表示担忧。
龙山的情况也一样。虽然构想是将国际业务区的住宅供应量从6000套增加到1万套，但必须与统筹城市开发和基础设施规划的首尔市进行协商。户数增加，交通和学校设施也必须同步增加。政策室室长金容范与市长吴世勋于本月5日紧急会面的背景就在于此，而吴市长在会面后明确表示“必须先进行预先协商”。如果协商延误，2028年动工的计划也将随之破灭。
至于泰陵，仍面临文化遗产委员会审议和世界遗产影响评估这两道“大关”，这些因素是房地产政策逻辑无法控制的。
也就是说，此次对策中核心的三个项目地块，国土交通部都没有最终决策权。首尔市、文化财厅、马事会、国防部、果川市都在按照各自的节奏运作。供应对策的主语从来都不是只有政府一家。
真正的供应在于整改项目
首尔市7日举办的“为房地产正常化市民大讨论会”上发出的声音非常准确：仅靠公共土地供应是有局限的，必须在政府层面放宽监管，以促进重建、再开发等民间整改项目。首尔市已表示，将通过“快速综合规划”等方式缩短许可审批周期，争取在2031年前实现31万套住宅动工。
31万套与3.2万套，比较一下这两个数字，答案早已显而易见。首尔市内已不再有大规模新地块。剩下的唯一办法就是拆掉老旧房屋，盖得更高。
然而，政府却将行政力量耗费在寻找新土地上，而实际上已经成立组合、连设计图纸都已出来的数以百计的项目工地，却正面临着“重建超额收益回收制”、预售价格限制、工程费纠纷、项目融资（PF）僵局等问题的束缚。与其寻找本不存在的土地，不如让停滞的时间齿轮重新转动，这要快得多。
那么，若要成功
既然写了那么多不被看好的理由，我也给出明确的处方。
第一，发布日期，而不是发布户数。至今为止的供应对策总是以“几万套”被记住。然而市场想知道的不是总量，而是日程。何时地块指定、何时补偿、何时动工、何时入住，以及当日程延误时谁来负责。户数不是承诺，日期才是。
第二，解决先决条件后再发布。确定马事会替代地块后再发布果川项目；通过世界遗产影响评估后再发布泰陵项目。如果顺序颠倒，发布就会变成空头支票；如果空头支票积累多了，市场就不会再把接下来的对策算进预期里。“只发布确定房源”这一原则必须真正落实。
第三，打通民间整改项目的瓶颈。缩短许可周期、正常化重建超额收益回收制、预售价格限制现实化、建立工程费纠纷调解机制。哪怕这四点中只解决其中一项，比此次6万套规模更大的房源就能在3年内动工。相比政府亲自动手，让想盖房子的人能盖成，永远是更快、更省钱的办法。
第四，实现需求政策与供应政策的整合。如果一边说要增加供应，一边通过贷款限制将初期预售需求锁死，反而会因担心滞销而导致动工本身推迟。8月3日公布的税制改革案随着向资产价值中心征税转变，“拥有一套优质房产”的压力反而更大了。如果打开了供应之门却锁上了需求之门，夹在中间受损的将是建筑商和组合的收益性。给地不等于能建成公寓，只有让能建的人能够建，才能建成。
第五，正视空白期的全税（传贳）市场。2026~2028年的入住缺口无法通过此次对策填补。能够帮助度过这一时期的不是新房，而是现有租赁市场。注册租赁正常化、出租人税制整改等这些“枯燥”的政策，才是目前最需要的。全税是刚需的温度计，也是房价的先行指标。如果全税市场开始动摇，无论多么宏伟的2032年入住计划都无法让市场稳定下来。
第六，将政府与首尔市的路线图合二为一。只要政府的6万套和首尔市的31万套分开发布，国民就不会信任任何一方。必须将两个计划整合为一个单一的路线图，并制作能实时公开各项目进度的数据看板。信任不是来自发布文件，而是来自可追踪性。
最终，还是看起重机的数量
总统连续两次召开检查会议这一事实本身是积极的。因为最高决策者亲自过问，意味着有了协调各部门分歧的力量。总统提到“没有什么办法能像独断专行那样（解决问题），所以要好好协商”这一点也很令人欣慰。现在需要的正是这种协商。
只不过，市场不会计算会议次数。供应对策的成败，不在于发布文件的厚度，而在于那片土地上矗立的起重机数量。
此次发布最终是会以又一次“数量发布”告终，还是会成为“准时动工”的起点，不取决于发布当天，而是取决于发布后的6个月。只需看地块指定何时公示、马事会替代地块何时确定、与首尔市的协商机制何时启动即可。
在那之前，市场不会相信发布的内容，而会相信手中的铲子。