[비즈한국] 8·3税制改革方案出台后，8·13供应对策紧随其后。每当政策发布时，我所收到的问题最终都汇集为一个。
“所以，这次房价能稳住吗？”
我认为，首先应该改变的就是这个问题本身。
最理想的房地产政策，既不是强行拉升房价的政策，也不是强行打压房价的政策。而是让人们能够根据需求买房、卖房、租房、搬迁的系统。房价只是结果。政策所管理的重点不应是“价格”这一数字，而应是住房供应、人口流动、金融、税收以及租赁市场的结构。
然而，过去几十年来，我国政府的举措却恰恰相反。价格上涨时，政府就收紧贷款、加税、限制交易；价格下跌时，则放松贷款、减税、放宽监管。其结果是，人们不再关注房子本身，而是盯着政策看。思考着“现在到底是政府让买的时候，还是让卖的时候”。这样的市场，绝不可能正常。
那么，理想的系统应该是什么样的呢？我整理了一些我认为应当遵循的原则。
交易要自由，交易税要低
房地产市场中最重要的就是交易的自由。不能因为房价上涨就阻碍交易。如果扩大土地交易许可区、增加实际居住义务、提高多套房持有者的转让所得税，后果会怎样？人们就不会卖房了。原本旨在抑制投机的监管，反而导致了房源枯竭。
按照市场原理，价格上涨时卖方应该增加。变贵了，自然会有想卖的人，这才是正常的。但如果通过税收和监管堵死了售房的路径，即便价格上涨，市场上也不会出现房源。结论很简单：尽可能降低取得税和转让所得税等交易税，对持有行为则收取范围广泛且温和的费用。降低交易税，扩大持有税。这才是最简单且可预测的结构。
不要看“几套”，要看“多少钱”
现行税制最大的问题是以“住宅套数”为核心的思维方式。拥有两套5亿韩元房产的人会被认定为多套房持有者，而拥有价值50亿韩元一套房的人则被归为单套房持有者。从经济学角度来看，这非常荒谬。
税制以资产价值而非住宅套数作为衡量标准更为合理。此次税制改革方案将综合房地产税的判定标准从住宅套数转为资产价值，从方向上看是正确的。但这并不意味着改革到此为止。必须摒弃“单套房者即善良、多套房者即邪恶”的二分法。多套房持有者同时也是租赁住房的供应者。重要的不是拥有几套房，而是拥有多少资产，以及从中获得了怎样的经济利益。
要在人们想要的地方建设
从大韩民国整体来看，住房或许并不短缺。但人们想要居住的地区，房子却很稀缺。这才是核心。即便在地方建设再多住房，也无法解决首尔的住房问题。人们会聚集在工作岗位、交通、学校、商圈发达的特定区域。
那么，政策的导向就不应该是“请不要住在那儿”，而应该是“我们将让更多人能够住在那儿”。地铁站周边应允许更高密度的开发，老旧住宅应加快重建，低层住宅区如果居民有需求，应允许进行再开发。
重建不应是政府看市场脸色来决定是否允许的问题。只要建筑物老化到一定程度，且居民达成共识，就应接近于一种按既定程序自动进行的系统。整备事业并非特惠，而是城市的“新陈代谢”。建筑会变老，但在这个国家，相比公寓老化这一事实，政府是否批准重建反而更为关键。这种结构必须改变。
供应单位不是“几万户”，而是“生活圈”
每当出台对策，总会出现几万户、几十万户这样的数字。但人们并非生活在数字里，而是生活在街区里。即便供应了100万户住房，如果到工作地点要花两小时，且没有交通、学校和商圈，那也不是人们想要的住房。
供应政策的单位应从“住宅数量”转变为“生活圈”。不应采取先盖房后修铁路的方式，而应将交通、工作岗位、学校、商业、公园作为住房的一个“配套包”来规划。而且，一旦宣布的城市规划，即使政权更迭也应持续推进。一栋公寓的寿命长达40~50年，如果政策每5年翻盘一次，正常的长期决策就不可能实现。
贷款不是水龙头
不应再采取房价上涨就拧紧水龙头、下跌就松开的做法。金融政策的目的不在于调控房价，而在于防止家庭背负无力偿还的债务。衡量标准不应是房子在哪、是第几套房，而在于那个人是否真的有能力偿还本息。应从以LTV（贷款价值比）为中心，转向以DSR（总负债偿还比率）为中心。
而且，这一标准不能因为首尔房价涨了就突然变成40%，市场低迷时又变成70%。优秀的金融监管不是强制性的监管，而是可预测的监管。
全税还是月租，不是政府决定的事
我并不认为必须废除全税制度或一定要鼓励月租。对于有大额资金的人，全税可能合适；对于现金流稳定的人，月租可能更合适。政府要做的事不是挑选某种特定的租赁形式，而是打造一个无论选择哪种形式都能安全签约的市场。
租赁人必须能在签约前轻易核实出租人的债务及优先权利关系，保证金的返还能力信息也应透明公开。租赁市场最需要的不是监管，而是信任。
住房福利应支持“人”，而非支持“价格”
政府不可能让所有人都能买到便宜的房子。想要降低江南公寓价格让所有人都能住进去，也是不可能的。福利政策与市场政策必须分离。
对于低收入阶层、青年、残障人士、老年人等难以在市场上自行解决居住问题的人群，公共部门应当积极予以支持。但这并不意味着需要管控整个住房市场的价格。直接援助有需要的人，让市场价格由市场决定，这才是最高效的。
同理，政府也没有义务去守护所有地区的房价。有些城市在成长，有些城市在衰退。房地产市场必须存在风险。人口减少的地区应清理空房、收缩城市规模；人口聚集的地区则应果断提升密度。对所有地区强行应用相同的政策，反而是一种不公平。
最重要的是“规则不变”
此外，我还有一个认为最重要的原则，那就是不要频繁更改政策。
取得税是多少、转让所得税是多少、重建如何进行、贷款额度到哪里，如果能确信这些原则至少维持10年、20年，国民才能做出长期决策。房地产不是今天买了明天就能卖的商品，是一个人一生积蓄的投资，是一个家庭居住数十年的空间。这种资产的规则，不应该每逢选举就发生变动。
最终，我所构想的最理想的房地产政策，其实意外地平淡。
买卖自由，交易税降低。对持有行为收取合理的费用。关注资产价值而非住宅套数。在有需求的地方持续建设。老旧住宅自然更替重建。贷款以偿还能力为准。承认租赁形式的多样性。直接援助居住弱势群体。并且，长期坚守这些原则。
这里没有戏剧性的对策，没有所谓的“房价战争”，也没有“投机战争”。取而代之的是，市场将获得一样非常重要的东西：可预测性。
房价可能上涨，也可能下跌。政府无法阻止这一点。但政府至少可以创造一个社会，让人们在结婚、生子、换工作、换大房，或是老了以后换小房的过程中，不会因为政策而导致居住迁移受阻。
优秀的房地产系统并非让房价纹丝不动的系统，而是让人们能够自由流动的系统。
比稳定房价更重要的，是稳定人们的生活。