[비즈한국] 韩国首家房产碎片化投资平台Kasa（运营方Kasa Korea）已正式终止服务。在被大信金融集团（Daishin Financial Group）收购后，该公司不仅持续亏损，还因未能取得收益证券投资中介牌照，最终被迫退出市场。随着2027年代币证券（Token Securities）制度化即将实施，曾试图通过收购Kasa在代币证券市场占得先机的大信金融，其后续战略也备受关注。
韩国首家房产数字收益证券（DABS·Digital Asset Backed Securities）交易所Kasa于8月10日结束运营。Kasa表示：“作为金融委员会指定的创新金融服务，我们曾试点提供了中小规模商业地产的信托收益证券发行与交易服务。但在创新金融服务指定期限届满后，由于未能满足新设法规的制度化要求，未能取得收益证券投资中介牌照，因此结束运营。”
尽管Kasa在7月10日才发布终止服务公告，但其业务整理早有预兆。由于今年上半年未进行新的公开发售，Kasa已陆续出售了北村月下斋、瑞草Gwell大厦、上岩235大厦等持有的房产。据悉，Kasa Korea的员工已根据业务领域被调至大信证券（Daishin Securities）。
Kasa于2019年12月被指定为创新金融服务，并于2020年9月正式上线。该服务旨在让个人投资者能够轻松参与门槛较高的商业地产碎片化投资。持有DABS的投资者不仅可以获得房产产生的租金收益，在房产出售时，还能按持有的DABS比例获得转让差价。自2020年首尔江南区驿三洞London Building开始，Kasa先后进行了韩国技术中心、汝矣岛Excon Venture Tower、忠南天安TE物流中心等多项房产的公开发售。
大信金融集团于2023年收购Kasa，意在掌握房产碎片化投资业务，并为进军代币证券（基于区块链的证券）市场打下基础。然而，随着Kasa未能取得收益证券投资中介牌照，大信金融不得不调整战略。
2023年3月，大信金融集团收购Kasa的经营权及韩国业务部门后，由大信证券新事业推进团长Hong Jae-geun担任代表。鉴于大信集团在房产投资领域的优势，以及能够通过大信证券推进代币证券业务，双方的结合曾被寄予厚望。
然而，Kasa在加入传统金融集团后，依然没能跨越监管门槛。金融当局自2025年起将碎片化投资等新型证券业务的发行与流通进行分离，禁止兼营。在证券发行方面，新设了证券业小牌照（收益证券投资中介牌照）。取得该牌照的企业可以发行碎片化投资证券并招募投资者，在场外中介投资者之间的一对一交易。
针对流通业务的收益证券场外交易中介牌照，监管部门为保证订单及结算处理的稳定性，设置了严格的申请条件。与最低自有资本为10亿韩元的发行商牌照不同，流通商牌照要求最低资本达到60亿韩元，并需配备8名专门计算机技术人才，标准等同于大型交易所。
Kasa在延长创新金融服务期限后，于2025年6月申请了收益证券投资中介牌照的预审批，但因未能通过而导致业务开展受阻。据了解，该牌照对自有资本、内部控制体系建设、投资者保护制度等方面有严格要求，Kasa难以达到标准。这与另一家第一代房产碎片化投资企业Funble的轨迹相似。Funble因未能取得收益证券投资中介牌照，于去年5月停止了平台运营，并在两个月后的7月3日被法院宣布破产。
Kasa在尝试直接获取碎片化投资产品场外交易牌照未果后，参与了KDX财团。在获得预审批的两个财团（KDX、NXT）中，Kasa加入了以基友证券（Kiwoom Securities）、教保生命、Kakao Pay证券为最大股东，且韩国交易所（KRX）持股超过5%的KDX财团。
NXT财团则是以另类交易场所Nextrade为最大股东的碎片化投资场外交易所财团。根据金融委公开的预审批申请现状，新韩投资证券、Musicow、I&F Consulting、韩亚证券、韩阳证券、Eugene投资证券等均持有5%以上股份。
然而，随着两个财团的正式审批程序不断拉长，Kasa最终没能支撑下去。
业界相关人士表示：“随着流通与发行的分离，以创新金融服务运营的房产碎片化投资企业无法维持原有的业务结构。对于小型企业来说，获取牌照所需的人力和物力条件难以满足。由于无法进行收益证券的二级交易，业务被迫缩减，盈利能力也随之恶化。”
另一方面，随着Kasa在收购三年后关门，大信集团的代币证券业务前景也备受关注。大信证券相关人士针对Kasa服务结束后的后续方向表示：“目前尚未有新的推进计划或决定。”对于法人清算事宜，该人士回应称：“资产清理正在进行中，但尚未决定是否彻底关闭公司。”
由于房产碎片化投资收益结构的局限性已显现，预计其并购（M&A）战略也将发生变化。Kasa在被大信集团收购后，始终未能实现盈利。收购首年（2023年）销售额为2亿韩元，当期净亏损67亿韩元。2024年销售额为3亿韩元，当期净亏损59亿韩元。此外，在因牌照问题导致难以正常营业的2025年，销售额仅为5400万韩元，当期净亏损达到59亿韩元。
制度完善的延迟也导致代币证券市场的热度有所下降。不过，随着今年年初修订《关于股票、公司债等电子登记的法律（电子证券法）》和《资本市场与金融投资业相关法律（资本市场法）》，代币证券将于2027年2月正式进入监管体系，市场对此抱有回暖的期待。届时，股票、债券、收益证券等多种证券均可作为代币发行（STO·Security Token Offering）。目前，各家证券公司也在竞相构建各自的STO平台。