[비즈한국] 乐天购物正加速推进将乐天百货弥阿店出售给 IGIS 资产管理公司的进程。若交易完成，于 2006 年开业的乐天百货弥阿店极有可能在运营约 20 年后结束其作为百货商店的使命。IGIS 资产管理公司正在考虑拆除现有建筑并建造长期私人租赁住宅的方案，而不是继续经营百货业务。继此前收购两家百货商店并将其改造为办公及商业设施后，此次 IGIS 资产管理公司旨在将百货商店转变为住宅设施。
据投资银行 (IB) 业界消息，乐天购物近期选定 IGIS 资产管理公司作为乐天百货弥阿店出售的优先谈判对象。据悉交易价格约为 2200 亿韩元。乐天购物曾于去年 6 月进行过招标，但因买卖双方价格分歧，未能选定优先谈判对象。此后经过重新招标，最终确定了 IGIS 资产管理公司。不过，目前谈判仍处于进行阶段，出售事项尚未最终敲定。乐天百货方面也承认已选定优先谈判对象的事实，但表示具体条款尚未确定。
乐天百货弥阿店位于首尔江北区道峰路 62 号，邻近地铁 4 号线弥阿十字路口站。占地面积为 7372 平方米，总建筑面积为 7 万 3147 平方米。乐天购物于 2006 年 12 月开设了弥阿店。当时仅投入投资额就高达约 2500 亿韩元，作为集百货商店卖场及电影院于一体的大型门店进行开发。
弥阿店的出售并非一朝一夕之举。乐天购物此前就开始清理弥阿店周边的资产。2024 年，乐天购物出售了 2004 年为应对额外停车需求而购入的弥阿店室外停车场用地。由于弥阿店的营业表现未达预期，该地块实际上已成为闲置用地，据悉乐天购物以约 200 亿韩元的价格转让给了附近的医院。当时业界就已推测，出售停车场可能预示着未来弥阿店本身的结构调整。乐天购物当时曾表示，并未考虑撤出弥阿店。
最终，在处理完停车场约 2 年后，百货大楼及地块也进入了出售程序。如果本次交易按已知的 2200 亿韩元最终完成，乐天购物通过出售弥阿店周边资产，合计将获得约 2400 亿韩元的资金（包括 2024 年停车场用地约 200 亿韩元）。不过，目前 2200 亿韩元仅为优先谈判过程中传出的价格，最终成交价可能会根据谈判结果有所变动。
值得关注的还有卖价与乐天购物账面记载的弥阿店价值之间的差距。根据乐天购物去年启动弥阿店出售程序时公开的资料，截至 2024 年末，弥阿店的账面价值总计为 2817 亿韩元，其中土地价值 2226 亿韩元，建筑价值 591 亿韩元。当时市场普遍认为弥阿店的出售价格会在 3000 亿韩元以上。
若将目前已知的 IGIS 资产管理公司提出的 2200 亿韩元与当时的账面价值 2817 亿韩元进行简单对比，差距达 617 亿韩元，低约 22%。不过，这并不能直接视为乐天购物的处置亏损。2817 亿韩元是截至 2024 年末的账面价值，后续可能已反映了折旧或资产价值变动，且实际成交价格也尚未最终确定。待未来交易完成，乐天购物发布处置损益公告后，才能确定具体的盈亏金额。
乐天购物即便在价格低于预期的情况下仍推进出售，其背景在于弥阿店的门店竞争力和资产优化战略。弥阿店在与附近的现代百货弥阿店等竞争的过程中，在营收层面已被归类为乐天百货旗下的非核心门店。乐天购物正在推行一项通过清理低效门店和闲置资产来获取流动性，并将投资集中在总店及蚕室店等核心门店的战略。即所谓以百货商店为中心，融合购物、观光和内容的“城镇化 (townization)”战略。
另一方面，站在 IGIS 资产管理公司的角度，弥阿店的价值更接近“房地产”而非“百货商店”。IGIS 资产管理公司在收购后，比起直接利用现有的百货大楼，更倾向于将其拆除后开发为长期一般私人租赁住宅。弥阿店所在地属于准住宅区，邻近弥阿十字路口站，周边形成了吉音、弥阿新城等大型住宅区。据悉，IGIS 资产管理公司考虑到现有百货建筑的层高和结构等因素，判断拆除重建比改造更为合适。
这并非 IGIS 资产管理公司首次将百货商店房地产转作他用。2020 年，IGIS 资产管理公司与宇美建设联合以 2300 亿韩元收购了原乐天百货盆唐店房地产。乐天百货于今年 3 月结束了盆唐店的运营，而 IGIS 资产管理公司正将该大楼改造为办公与零售综合设施“Time Walk 盆唐”。在 7 万 7720 平方米的总建筑面积中，66.2% 将构成办公设施，Line Plus 已确定入驻地上 4 至 8 层。工程计划于 2028 年 10 月完工。
首尔新道林 D-Cube City 的原现代百货空间情况也类似。IGIS 资产管理公司在 2022 年收购该房地产时，因判断现有零售设施竞争力不足，制定了将其转换为办公等其他用途的计划。目前，将原百货空间改造为办公与零售综合设施的工程正在进行中。
如果在盆唐店和 D-Cube City 中，公司利用了原有百货建筑广阔的层面积和高层高的优势将其改造为办公和商业设施，那么针对弥阿店的处理方式则有所不同。目前正在探讨将建筑完全拆除并开发为住宅设施的方案。站在 IGIS 资产管理公司的立场，这将成为第三个不受百货商店原有功能限制，最大化地块和土地开发价值的百货商店改造项目。房地产界也一直评价称，弥阿店作为商住混合开发用地的价值，要高于其作为百货商店的运营价值。