[비즈한국] 7月23日，汝矣岛KBS别馆。原定的100分钟延长到了193分钟。在持续了3个多小时的“房地产政策国民大讨论”中，提出的问题和课题多达28个。这个数字本身就是一个信号。这意味着政府也尚未掌握所有答案，同时也意味着政府打算正面应对这一问题。
讨论会结束了，后续反响层出不穷。现在市场的目光集中在预告于7月底、最晚8月初公布的综合对策上。将会出台什么政策？我们又该如何准备？让我们按照顺序梳理一下讨论会上已经显露出来的信号。
第一，已确定的事项——方向已定，只剩下力度
总统表示：“国民大体上同意需要加强持有税。”剩下的问题是“要加强到什么程度，以及如何设置差异化”。这就是说方向已经确定，只剩下调节力度的问题了。
更值得关注的是另一番发言，即关于“精明的一套房（똘똘한 한 채）”的诊断。总统谈到这一现象时表示，“在某种程度上制造了最有效的投机机会”，“由于不区分居住用还是投资用，导致在极小的漏洞中发生了巨大的事情”。
这一发言之所以重要，是因为政策最高决策者在公开场合承认，过去几年主导市场的“精明的一套房”现象，并非市场参与者的贪婪所致，而是由政策造成的结构性问题。如果重罚多套房产，资产就会向“一套房”集中。一套房越贵越有利，所以资产就会向最昂贵的地方汇聚。于是江南上涨，麻浦、城东紧随其后，芦原、城北也补齐了差距。调控政策从未减少过需求总量，只是改变了排队的顺序而已。
那么，解决问题的方向也就显而易见了。重点不在于住房的“数量”，而在于“价值”。实际上，在税制部门的讨论中，已经讨论了将综合房地产税的征税标准从持有住房数量转换为合并价值的方案。根据是否实际居住来对持有税和转让税进行差异化征收的方案也一并被提出。以上就是目前确认的事实。
第二，预期的事项——税制、金融、供给“三轨并行”
首先是税制。调整综合房地产税税率和征税标准区间、上调公平市场价值比率、将一户一住宅的长期持有特别扣除重新调整为以实际居住为中心、缩减非居住住房的优惠政策等方案极有可能出台。其中，公平市场价值比率属于施行令事项，无需经过国会。其余则需要修改法律。
其次是金融。对于非居住一户住宅者的传贳（Chonsei）贷款担保缩减，目前的风向是将其从“全方位适用”调整为“明确的投机行为”的精准打击方式。另一方面，对于青年和无房刚需群体，有放宽贷款限制的要求。在预先收集的4800多条意见中，呼声最高的正是这一点。
最后是供给。担任发题人的明知大学教授陈美润（音译）指出：“最令人担忧的不是暂时的供给减少，而是供给的链接本身正在断裂。”她指出首都圈的开工量已降至过去的一半水平。如何修复从审批到开工、竣工、入住的流水线，如何解决整修事业的瓶颈，以及如何恢复在传贳诈骗后急剧减少的非公寓供给，被作为了课题提出。
第三，不可忽视的时差
在此需要指出实务上最重要的核心点。税制和金融的“时钟”是不一样的。
税法修改需要经过国会，大部分将在明年之后才能实际适用。而金融调控仅通过监督规定和行政指导就能立即生效。动摇短期市场的不是税收，而是贷款。如果将发布后立即出现的市场价格反应解读为税制效果，就会产生误读。
而且，对策不会一次性结束。政府计划先出台税制改革案，然后再依次发布供给和金融对策。不要以为第一次没发布，后续就不会出台。
因此，阅读发布文时，建议将项目分为三类并做好标记。第一，通过施行令及行政指导立即生效的政策；第二，必须经过法律修改的政策；第三，仅提出方向，细节留待后续的政策。市场的短期冲击仅来自第一类，真正改变资产结构的将是第二类，而第三类则是下一轮政策的预告篇。如果将这三者混为一谈，就会导致过度反应或应对不足。
第四，市场已经给出了答案
7月第三周（以20日为准），首尔公寓成交价格上涨0.27%，连续75周保持上涨。上涨幅度本身较前一周的0.30%略有放缓。这些都是众所周知的事实。
真正需要关注的是传贳。同一周，首尔公寓传贳价格也上涨了0.27%。从今年累计来看，买卖上涨5.74%，传贳上涨5.72%，这两个指标几乎持平。传贳是没有投机需求插足空间的、纯粹的使用价值市场。传贳价格以与买卖相同的速度上涨，这意味着目前首尔的上涨与其说是投机泡沫，不如说是实际上缺乏居住空间，这是一种强烈的信号。传贳价格不会说谎。
预售市场也传达了同样的信息。住房产业研究院的首尔公寓预售展望指数从5、6月份的100.0跃升至7月份的114.3。今年4月在瑞草洞供应的楼盘，其1顺位一般供应竞争率高达1099比1。在调控层层叠加的市场中，只有认购竞争率不断上升，这说明新房供应已经变得极其稀缺。并不是需求消失了，而是渠道变窄了。
另一方面，地方公寓价格回到了持平状态。大邱、庆北、忠南、济州则出现了下跌。并不是全国都在过热。如果用一个对策来应对这种差距，结果只会是抓不住首尔，反而让地方市场陷入冰冻。指定调控区域后，华城东滩的上涨率从0.73%降至0.25%，这展现了调控的效果，但同时必须观察这些需求流向了何处，才能做出完整的解读。
当然，反论也值得倾听。关于我们持有税实际税率比主要国家低、资产不平等加剧的指责，以及针对不劳而获所得征税的公平性逻辑，本身是有正当性的。据称在野党正在准备减免至三套房的替代方案，因此在国会讨论过程中，最终方案可能会有所变动。发布案并不等于最终实施案。
第五，那么该如何应对呢
对于无房刚需者：可以期待贷款调控的放宽。但由于土地交易许可区域扩大后，通过传贳买房的方式被堵死，传贳房源正在减少，转为月租的趋势正在加快。等待的成本比过去更高了。与其在认购和直接购买之间二选一，不如采取并行策略更为稳妥。
对于一户住宅实际居住者：这是本次对策中最安全的地位。但由于所有讨论都将重新调整为以“实际居住”为基准，因此管理好居住记录就是最好的节税手段。换房的购房者可以等待长期持有特别扣除改革的最终形态确定后再行动，也为时不晚。
对于一户住宅非居住者：坦白说，这是当前局面下最脆弱的位置。税制（缩减非居住优惠）和金融（限制传贳贷款担保）正同时对其进行精准定位。最好在政策发布前提前决定是转换为实际居住，还是整理掉资产。
第六，遗留的问题
总统在谈到重建和再开发时表示：“居住环境虽然得到了改善，但原有居民中相当一部分人不得不离开，且总户数反而有减少的趋向。”这一指点非常准确。但很难在首尔市内找到新的开发地皮，这也是总统本人承认的事实。如果整修事业不是答案，那么首尔的供给从哪里来？这次综合对策中是否包含了对这一问题的答案，将决定其成败。
税收可以改变地图，但最终改变市场的还是供给。如果193分钟的讨论能再次确认这一事实，那么这本身就有意义。