[비즈한국] 围绕非居住型“一户一宅”持有者的综合不动产税基本扣除额，近期发生的过程极具启发意义。8月3日，政府宣布将基本扣除额从12亿韩元下调至9亿韩元。8月26日，政府撤回该决定，恢复至12亿韩元。9月2日，执政党又宣布将推动统一上调至14亿韩元。
一个月内三次变更的制度
意味着在一个月内，方向变动了三次。
在这期间，市场发生了什么？江南地区的房主们因担忧税负，曾一度将报价下调3亿韩元挂牌出售，但在修正案发布后，又开始咨询中介是否可以撤回出售。判断慢了一步的人损失了3亿韩元，而快了一步的人则保住了资产。两人的差距不在于资产规模，而在于解读政策并作出判断的速度。
我不认为这种市场结构是理想的。制度必须简单且具有预测性，这一原则毋庸置疑。但原则归原则，无法改变现实。在当下这一刻，个人必须做出各自的决定。既然如此，只能通过学习来应对。
不懂税收，就无法挑选房屋
最近在首尔公寓市场出现了一个引人注目的现象。在同一小区内，出现了专有面积84㎡的成交价高于114㎡的“价格倒挂”案例。
城东区清溪碧山（Cheonggye Byuksan）小区的84㎡成交价为17.1亿韩元，而114㎡仅为15.6亿韩元。在麻浦区上岩世界杯公园5团地、江北区SK北汉山City、冠岳区冠岳雨声、西大门区弘恩碧山等地也确认了同样的现象。此类价格倒挂成交在一年内从147起增加到386起，增长了2.6倍，涉及小区数量也从84个增加到162个。
原因很明确。以“新生儿特惠贷款”为首的政策性贷款主要集中在专有面积85㎡以下的房源，且住房抵押贷款额度以15亿韩元为分界线。实际上，在首尔公寓成交中，15亿韩元以下的占比高达80%，而在东北部地区，每三宗申报价格中就有一宗来自“国民坪型”（84㎡）。
如今，住宅价格受政策设定标准线的影响，远甚于居住质量或地段价值。15亿、20亿、46亿、85㎡、25亿韩元。每划定一条新线，需求就会向线下集中，导致集中区域的价格上涨。
如果不能理解税制和贷款规定，就无法判断哪个区间会变动。这不仅仅是投资者的课题。对于刚需者而言，这更是一个紧迫的问题，因为预算相同的条件下，可选的房源会变、数月后的价格会变、卖出时的税负也会变。
长期居住反而吃亏的结构
随着“长期持有特别扣除”转为“长期居住所得扣除”，扣除限额被设立。2028年为20亿韩元，2029年以后为10亿韩元。
我们来看看具体案例。假设2003年以6亿韩元购入并居住超过20年的住房，在2026年以60亿韩元售出，按现行制度，扣除额可达34.56亿韩元，转让所得税为3.58亿韩元。然而，2029年以后，扣除额被限制在10亿韩元，转让税将增加至15.7亿韩元。
在这种结构下，甚至出现了“居住2~3年，价格上涨后卖出并换房在税务上更有利”的说法。也有批评称“这等于政府鼓励短期买卖”。江南区清潭洞的一位居住了40年的居民感叹道：“我什么都没做，只是住在一所房子里，房价却涨了。”
撇开制度的合理性讨论不谈，对个人而言，重要的是应对。在这种结构下，卖出时机决定了资产规模。2027年卖出与2029年卖出的差异可达数亿至十几亿韩元，而这一差异仅仅源于“扣除限额设定时间”这一条信息。
这就是为何持有相同住宅，结果却大相径庭的原因。
贷款是资格问题，而非额度问题
许多人认为贷款是“能贷多少钱”的问题。但在当前的市场中，更重要的问题是“我是否有资格获得贷款”。
家庭贷款总量增长目标在四个月内从1.5%上调至3%。不过，扩大的额度优先分配给了集体贷款和青年、中低信用者支援。银行界人士表示：“即便执行完集体贷款和中低信用者贷款后还有余力，也很难增加普通住房抵押贷款。”
从明年1月起，奖金将不再被认定为常态收入。如果包含奖金的收入增长率超过20%，则按最近两年平均收入计算；超过30%，则按三年平均收入计算总负债本息偿还比率（DSR）。虽说是针对大企业高额奖金的举措，但实际上，底薪低、奖金占比高的中小企业员工受到的影响更大。
在土地交易许可区，由于强制要求实际居住，无法利用全税，实际上需要全额现金。这就是江南三区土地交易许可申请量骤降77%的背景。现场反应是：“手握30亿韩元现金的买家能有几个人？”
相反，三星电子员工从9月起可以通过公司内部贷款，以年1.5%的利率最多借款5亿韩元。这可是在商业银行住房抵押贷款利率上限超过7%的市场环境下。结果，水原灵通区创下了全国最高涨幅。
在同一个市场中，有人贷不到款，有人却能以1.5%的利率融资。如果不理解这一结构，资金计划本身就无法成立。事实上，8月份一个月内，首尔就有168宗公寓买卖合同解约。按芦原、江西、东大门、江东区顺序，大多是因为贷款未能如预期执行，导致资金计划落空。
支付定金后再去确认贷款条件，顺序完全错了。
城市更新是税收与金融的综合考试
如果考虑参与再开发或重建投资，必须确认以下事项：
第一，原业主与承继业主的税收不同。原业主无需为原有土地缴纳取得税，仅在完工建筑物部分缴纳。相反，承继业主在获得入场券（拆迁房指标）时和竣工后登记时，需两次缴纳取得税。管理处分计划许可日、灭失日、竣工日等日期直接影响转让所得税计算。在城市更新项目中，“何时买入”与“以多少价格买入”一样，决定了税负。
第二，重建超额利润回收制度全面实施。首尔有46个小区、1.8万名组合成员成为对象，平均负担金为1.2亿韩元，根据小区不同，从3亿到7亿韩元不等。最近出现了将此负担金转嫁给买家的特约交易，政府将其视为私人合同领域。如果不加确认盲目买入，可能会背上数亿韩元的额外负担。
第三，必须审查项目可行性。以京畿道始兴市的一个案例为例，6年前以2.65亿韩元买入准备重建的公寓，加上分担金共投入5.65亿韩元并入住，但目前的卖出报价仅为6亿韩元。6年的收益仅为3500万韩元。
价格低的房源未必有利。如果土地持份小，组合成员分到的份额就少，导致分担金增加。芦原区上溪洞的专有31㎡单一户型小区就是典型例子。虽然售价在6亿韩元左右，准入门槛低，但如果忽视了每户土地持份小这一点，分担金负担可能会远超预期。反而，不少土地持份大的房源是被低估的。
租赁经营中最大的风险是制度变更
2017年，政府大力鼓励注册租赁住宅。一位响应号召的租赁经营者在8年间严格遵守了租金涨幅上限5%的规定。租客的孩子从小学六年级到读大学，一直以市价的一半水平租住在这里。
随着义务租赁期限结束，税收优惠缩减的预告随之而来。据估算，该经营者的转让所得税将从3.6亿韩元增加到7.8亿韩元。更大的问题是出售本身变得困难。如果承租人行使续租请求权，到2028年前都无法出售；在土地交易许可区，带租约的房子也很难卖出。
政府虽然提出了年内出售可维持优惠的方针，但其他制度却在限制出售。好在最近以执政党为中心，正在讨论重新评估注册租赁税收优惠缩减，并维持居住住宅免税特例5年的方案。
这一案例留下的教训很明确。租赁经营中最大的风险不是空置或利率，而是制度变更。因此，必须持续关注讨论的方向、追溯适用的范围、过渡条款的设定方式等。
应该如何学习？
我想提出三点建议。
第一，理清日期。房地产税制大多根据施行时点和过渡条款决定税负。必须整理出一张表格，列明2027年、2028年、2029年分别会有什么变化。对卖出时机的判断应从这里开始。
第二，确认自身资格。在签约前，必须亲自向金融机构确认收入标准下的DSR限额、意向购房区域是否受限、是否属于政策性贷款对象、奖金如何折算收入等问题。
第三，理解结构，而非纠结于单一条款。没必要背诵所有税法条文。只需明白：设定管制线会导致线下区间价格上涨；提高持有税会转嫁给租客；强化转让税会导致捐赠增加。理解了这些运作原理，即便出台新对策，也能预判方向。
国民不得不放下生计去学习税法，这种情况本身绝非正常。制度应当简单且具有可预测性，这是政府的职责所在。这一点必须明确。
但在那样的环境改善之前，个人必须经营好各自的生活。
节省5亿韩元税收与额外负担5亿韩元，其差距不在于资产规模，而在于信息与判断的差距。能贷款的人与贷不到款的人之间的差距，优质城市更新项目与分担金过高项目之间的差距，亦是如此。
政策在未来仍会变化。国会审议尚待进行，施行令修订尚待出台，政权更迭带来的变化也已预见。
因此，不应试图背诵标准答案，而应掌握解读的方法。
因为无知而缴纳的税款，没有任何人会退还。