[비즈한국] 首尔麻浦区上岩洞DMC宣传馆地块在两次出售失败后，已启动第三次寻找买家的程序。首尔市在首次流标后放宽了开发条件，但在第二次竞标中依然未能找到买家。在约922亿韩元的预定价格保持不变的情况下，专家指出，由于总项目支出负担过重，确保项目盈利空间并不容易。
DMC宣传馆是为介绍上岩数码媒体城（DMC）而设立的展示与体验设施，曾于麻浦区上岩洞1612号运营，后于2023年关闭。此后，为引导民间开发，首尔市于2025年底变更了地球单位规划，废除了宣传馆用地的指定用途，并决定将2874.2平方米（869坪）规模的国有土地及现有的临时建筑物一并出售。去年12月首次启动出售，预定价格设定为土地919亿7440万韩元与建筑物2亿2547万韩元之和，共计约922亿韩元。
然而，首次出售因无人竞标而流标。为此，首尔市听取了房地产开发业界的意见，放宽了西侧边界退让距离及低层部开放条件，并将开发期限从开工后3年延长至5年等，采取了放宽管制的措施。尽管如此，今年6月进行的第二次出售依然流标。可以说，在废除指定用途的基础上又进一步放宽了出售条件，但两次均无人问津。
尽管该地块位于DMC中心地带，且多项条件已获放宽，但出售依然接连搁浅，背后的原因似乎是高昂的项目支出压力。若在约922亿韩元的土地及建筑物购买成本之外，再加上后续投入的建筑费和金融成本，民营企业所要承担的总项目支出将大幅增加。再加上持续的高利率基调和建筑成本上涨，确保项目的盈利空间变得十分困难。
大韩建设政策研究院研究委员李恩亨（音）表示：“在市场经济中，如果被认为有利可图，民营企业自然会进入，反之则不会。在已经放宽部分管制的情况下仍无人竞标，可以看作是市场认为在当前条件下项目盈利空间不足。”
世宗大学房地产AI融合系教授申宝妍（音）也认为高昂的项目支出构成了负担。申教授表示：“即使土地成本约为900亿韩元，加上建筑成本和资金筹措成本，总项目支出可能增加至2000亿韩元左右。目前正值建筑成本大幅上涨，且项目融资（PF）筹措也不容易的阶段。”
首尔市方面也指出，宣传馆地块两次流标的原因在于预定价格过高、持续的高利率基调以及建筑成本上升所导致的盈利能力下降。
专家们也提出了提高盈利空间的其他方案。李恩亨研究委员认为，可以考虑调整预定价格或拓宽利用范围等措施。但他也解释称，由于是公有土地，在降低价格或大幅放宽特定地块用途方面存在局限性。
申宝妍教授认为，除了简单的出售外，民官共同开发方式也可以作为替代方案。申教授表示：“如果首尔市以土地作价出资，与民间通过房地产投资信托基金（REITs）或合资方式进行开发，民间可以减轻初期的土地成本压力，而首尔市也能共享开发收益，这种方式也值得考虑。”
目前，DMC宣传馆地块已从9月17日起启动第三次出售程序，竞标截止日期为10月23日。首尔市沿用了第二次出售时放宽的开发条件。不过，为了配合“大长弘大线”地铁施工，新增了需将约12.5平方米的地块部分临时使用至2032年的条件，预定价格与之前相同，仍约为922亿韩元。该预定价格是基于去年12月进行的评估测算得出的。
首尔市表示，如果第三次出售仍无人竞标，将考虑包含进一步放宽供应条件在内的后续对策。但目前尚未考虑出售以外的其他利用方案。首尔市相关人士表示：“如果第三次出售再次流标，将考虑采取适当放宽供应条件等多种方案。”