[비즈한국] 首尔公寓的实际成交价格创下了5年来的最大涨幅。虽然价格上涨的趋势已蔓延至首尔全境，但交易量却大幅减少。在交易萎缩的情况下，15亿韩元以下公寓的成交占比反而有所上升。近来，整体交易中约80%集中在15亿韩元以下，以中低价位住房为中心的交易趋势愈发明显。
据韩国不动产院数据显示，6月份首尔公寓买卖实际成交价格指数为203.5，环比上涨2.50%。这是自房价暴涨期的2021年6月录得2.44%之后，5年来的最大单月涨幅。与去年同月相比上涨了13.79%。首尔公寓实际成交价格指数今年呈现出陡峭的上涨趋势，从3月的195.7升至4月的195.9、5月的198.6，并于6月达到203.5。
首尔公寓价格的上涨趋势并不局限于江南地区。6月份，东北部地区公寓实际成交价格环比上涨2.74%，西北部地区上涨2.73%。这一涨幅超过了包含江南、瑞草、松坡、江东区的东南部地区（2.52%）。西南部地区上涨2.41%，市中心地区上涨0.57%。虽然涨幅存在差异，但可以说首尔所有区域的实际成交价格均有所上涨。
另一方面，交易量有所减少，中低价位的交易占比则有所增加。BizHankook分析国土交通部的实际成交数据后发现，6月份首尔公寓买卖成交量为5276件，环比减少3673件（41.0%）。15亿韩元以下房源的成交占比同期从72.5%升至76.3%，提高了3.8个百分点。此前由于多套房持有者转让所得税重课缓期即将结束，4至5月高价房交易增加，导致中低价位住房占比一度下降，但在6月份又重新回升。
事实上，首尔公寓交易主要集中在房价相对较低的自治区。6月份公寓买卖成交量最高的是芦原区，共675件。江西区（368件）、城北区（313件）、九老区（296件）和道峰区（279件）紧随其后。在这5个自治区中，15亿韩元以下的住房占总交易量的90%以上。芦原区和道峰区的全部成交案例均在15亿韩元以下。
这种趋势在7月份仍在持续。以23日为准，在7月份首尔公寓成交的5594件中，15亿韩元以下的交易为4493件，占比达80.3%，比6月份高出约4个百分点。也就是说，每5件交易中约有4件是15亿韩元以下的住房。不过，7月份的合同成交额可能会持续补报至本月底，因此最终交易量及各价位段的占比可能会有所变动。
首次购房者在购买中低价位地区房源的表现也十分突出。房地产平台“Zigbang”分析大法院登记信息广场的数据后显示，7月份首尔集合住宅（指公寓、联排、办公楼等）的首次购房成交量为7547件，环比增加4.7%，创下2021年11月以来的最高纪录。其中20多岁和30多岁的购房者占总数的68.8%，恩平区以841件居首，芦原区（607件）和江西区（526件）紧随其后。集合住宅不仅包括公寓，还包含联排住宅和办公楼（Officetel）。
此外，全租价格的上涨也是影响买卖市场的变数。6月份首尔公寓全租实际成交价格环比上涨1.28%，自去年8月以来连续11个月上涨。自3月以来，环比涨幅已连续4个月保持在1%区间。随着买卖和全租价格同步上涨，寻找购买负担相对较小的住房的需求有可能持续存在。
高价住房市场短期内仍面临压力因素。政府在3日发布的税制改革方案中决定，将居住型一套房持有者的综合不动产税基本扣除额从12亿韩元提高到14亿韩元，但非居住型一套房持有者的扣除额降至9亿韩元。市值超过40亿至50亿韩元水平的高价住宅税收负担将会增加。转让所得税的长期持有特别扣除也将从2028年起逐步改制，以更加侧重于“实际居住”。