[비즈한국] 首尔公寓中位售价为13亿韩元。即使申请到最高额度的贷款，也需要准备6亿至7亿韩元的现金。首尔84平方米（专用面积）的新房预售价格已进入21亿韩元时代。这在5年内翻了一番。再加上土地交易许可区域扩大、强制实际居住要求、贷款限制等政策叠加，通过租房（全税）进入首尔的路被堵死，而对于工薪阶层来说，靠现金买房的路本来就不存在。首尔现在已不是“想买的市场”，而是“买不起的市场”。大门已经关上。在关闭的大门前排队不是策略，寻找打开的大门才是策略。那扇门，就是京畿道。
第一，人和钱正在逃离首尔
首尔人口为936万人。10年间减少了76万人。这不是因为出生率，而是因为居住成本。从首尔被挤出的人流向了仁川和京畿道。人口流向哪里，需求就流向哪里，需求流向哪里，价格就走向哪里。然而，供应速度跟不上人口移动。过去5年，首都圈家庭数量增加对应的供应缺口为21万户。除去首尔本身的6万户缺口，京畿道和仁川产生了15万户的缺口。仅2025年一年，就有4.9万对新婚夫妇、1万例离婚群体以及3万名从地方流入的人口需要寻找新居。缺口即价格，这不是预测，这是简单的算术。
第二，全税市场已给出信号
全税价格是房屋买卖的先行指标。刚需先动，投资需求随后跟进。看看2026年公寓全税价格的累计涨幅：首尔为7.6%。但光明达到12.5%，华城东滩11.7%，龙仁器兴10.6%，水原灵通和河南接近10%。京畿道南部比首尔先涨，且涨幅更大。全税价格上涨后，买卖价格必然跟进，这一点至今从未有过例外。首尔的全税房源一年内减少了12%，其中中浪区蒸发了71%，东大门区蒸发了68%。在首尔租不到房的需求会去哪？去京畿道。首尔的全税危机是京畿道买卖需求的预告片。
第三，税制改革改变了需求方向
2027年税制改革的核心在于对超高价住房加税以及对非自住的一套房施加限制。对于市价35亿韩元以上的住房，无论是否居住，税负都会增加，持有房产的长者将首当其冲。一套公示价格50亿韩元、市价70亿韩元的公寓，其综合不动产税将从今年的937万韩元激增至2028年的3296万韩元。结果显而易见：超高价市场在2027年前将持续疲软，急售房源会被手握现金的富家子女接手。江南将成为只有真正富人才能留下的堡垒。
那么，被挤出的需求去哪了？流向了税负压力较小的市价20亿韩元以下区间。“优质一套房”的概念开始向“没那么优质的一套房”转变。新婚夫妇、从江南退出的买卖需求、从全税市场升级的租客，将在这一区间汇合。20亿韩元以下的市场，尤其是首尔周边和京畿道核心区，将成为主战场。税收无法降低房价，税收只会转移需求。
第四，半导体正在倾注流动性
三星电子36.6万亿韩元，SK海力士26万亿韩元。到2026年为止，通过绩效奖金和内部贷款流入市场的资金最高可达53.6万亿韩元。这些钱不会流向江南。它们会流向通勤30分钟距离、15亿至25亿韩元的新建住宅。也就是盆唐、龙仁水枝、光教、东滩。这就是东滩全税价格两位数增长的原因。即使被列为限制区域，东滩也没有停止上涨。因为半导体地带的需求并非政策催生，而是产业催生。政策即便压制也压不住。韩国开发研究院（KDI）曾表示，货币供应量每增加1%，房价就会上涨0.9%。流动性最终会流向资产。股票上涨后，有需求的人最终还是会买房。今年1至4月从股市转向房地产的3.7万亿韩元中，很大一部分是30多岁的年轻人。
第五，补涨行情尚未结束
首尔在2021年后已突破前高，不断刷新最高价。反观仁川、坡州、一山、山本、中洞，尚未恢复到前高。市场总是会填补差距。首尔上涨后，相邻的京畿道地区跟涨，随后是外围地区。2026年进入首尔外围地区开始主导上涨，就是一个信号。尚未恢复前高的地区并非因为“便宜才涨”，而是因为“差距拉大才涨”。既然顺序已定，剩下的只是时间问题。
第六，交通网正在重绘地图
大都市圈快速铁路（GTX）将松岛、坡州、一山、南杨州、安山、水原、义王、议政府纳入首尔30分钟通勤圈。新盆唐线延长线改变了水原华西·龟云·好梅实，7号线延长线改变了青罗·卢源城·杨州玉井，新安山线改变了安山城浦·始兴木甘。交通网正在重塑地段价值。我们已经多次见证，一旦路线贯通，京畿道新建站点周边的房产涨势要比首尔外围的老旧小区更快。盆唐如此，光教如此，东滩亦如此。
第七，为何是京畿道而非地方？
“首尔贵就去买地方”这种说法是错误的。地方并不缺供应，缺的是需求。优质就业机会被首都圈抽走，导致人口和资金一同流失。地方全税房消失的原因不是因为管制，而是因为没人住。除非大学和工作岗位回流，否则地方看不到出口。相反，京畿道是首尔需求外溢的承接区。同样是“非首尔”，一个是需求流出，一个是需求流入，方向截然相反。首尔的替代方案不是地方，而是京畿道。
然而，京畿道31个市郡并非都会上涨
这里不能产生误解。京畿道很大。未恢复前高既是机会，但也有些地方确实存在无法恢复的理由。没有就业机会、交通不便的地方，无论首尔涨多少，它们都跟不上。筛选标准有三个：就业、交通、新房稀缺性。只有同时满足其中两个以上的地方才值得关注。包括半导体地带（东滩·灵通·水枝·器兴）、一期新城地铁站周边低容积率小区（山本·中洞·一山）、非限制区域二期新城地铁站周边新房（松岛·青罗·黔丹·云井）、新建路线站点周边（华西·木甘·玉井），以及被低估区间（幸信·花井·饼店·细柳·高德）。除此之外的地区，不会仅仅因为挂着“京畿道”的名字就上涨。
结论-京畿道的大门依然敞开
首尔已无供应。2028年计划入住量仅1.3683万户，首尔唯一的预留住宅用地盐仓公园因居民反对，说明会甚至流产。龙山公园的2万户计划也遭到龙山区反对。旧城改造从划定区域到入住需要10年，且为了在2031年前新建31万户，必须先拆除22万户。首尔的供应不足不是偶发事件，而是结构性问题。结构不改，价格就会从首尔流向京畿道。管制线不是价格的天花板，而是价格聚集的地点。现在，划在首尔的管制线正在将价格推向京畿道。
房价由供应决定，而非税收。首尔既无供应，进入门槛又被封锁。京畿道则有需求涌入，且大门依然敞开。全税市场先发声，人口先移动，半导体正在注入资金。在苦撑首尔全税房、等待首尔买房机会的同时，首尔房价只会进一步上涨，进入门槛会变得更高。在下行期抓住底部靠的不是实力是运气，90%的人在下跌时根本不敢买。等待，绝不是一种策略。
现在不是首尔，现在是京畿道。