[비즈한국] 9月18日，李在明总统在青瓦台迎宾馆举行了就任后的第七场记者会，表示摆脱“房地产共和国”是本届政府最核心的任务。他列举了房价上涨的四个原因。根本原因是首都圈一极体制和房地产不败神话，在此基础上，叠加了随经济增长率恢复而带来的流动性增加，以及短期原因——供应萎缩。
引发争议的是最后一点。总统称，从尹锡悦政府上台及吴世勋市长当选的2022年到2025年，许可和动工数量几乎减少了一半。他将归咎于前市长朴元淳的说法定义为推诿，并指出去年土地交易许可区的解除导致了特定地区的房价暴涨。
数据是对的，但因果关系错了
首先，该承认的必须承认。2022年以后许可和动工数量骤减是统计数据确认的事实。问题在于原因。2022年是基准利率急剧上升、乐高乐园事件导致PF（项目融资）市场冻结、施工成本暴涨的一年。停止动工的并非总统或市长的政策，而是因为失去经济可行性的项目现场。同一时期全国动工量都在减少，这一事实证明了这一点。首尔市长不可能左右全国的动工量。
更重要的是时间表。首尔公寓供应的大部分来自再开发和重建。而整备项目从区域指定到竣工，快则10年，通常需要15年。2022年至2025年能够动工的项目，是2010年代中前期就应该被指定为区域并推进的项目。要解释今日的供应断崖，必须将时钟拨回10年前。
10年前，首尔发生了什么？
当时首尔市以“新城退出战略”为名，解除了近400个整备区域。再开发被定义为驱逐原住民的“恶”，其位置被壁画和城市再生所取代。蚕室珠公5团地、银马公寓、圣水战略整备区域、汝矣岛整体开发等项目在审批门槛前停滞了数年。管道的入口被堵住了。
中央政府也一同堵住了入口。文在寅政府于2018年将安全诊断中结构安全性的比重从20%提升至50%。这意味着如果没有倒塌风险，连重建工作都无法启动。政府还复活了“重建超额利润回收制”，并在投机过热地区禁止了重建项目在成立工会后、再开发项目在获得管理处分许可后转让组合员地位。再加上预售价格上限制，每一项都是拖慢项目速度的“钉子”。
也应该看看另一方的记录。吴世勋市长回归后，引入了“快速整合规划”，将通常需要5年的区域指定周期缩短至2年左右，并通过综合审议将建筑审议和事业实施许可周期缩短了1年以上。这也就是为什么在组合员之间“必须在吴市长任期内完成许可”的话语成为定论的原因。尹锡悦政府在2023年放宽了安全诊断标准，其结果是木洞、上溪、一院的住宅区接连跨过了重建的门槛。以盆唐为首的第1期新城市通过“老旧规划城市特别法”迈出了第一步。在这个时期，很难找到旨在减少供应的政策。只不过，此时指定的区域通向入住的时间点是2030年代。整备项目的特点是播种的人和收获的人不同。
当然，现任首尔市政府并非完美无缺。去年在解除蚕室、三成、大峙、清潭的土地交易许可区后，仅一个月就又重新指定，这明显是给市场释放了错误信号的失策。尹锡悦政府的270万户供应计划在高利率面前未能提速也是事实。但“执行力不足”与“缩减供应”是截然不同的概念。不能将“堵住的人”和“试图疏通但疏通力度不够的人”放在同一个天平上。
“平坦化”一词的危险性
总统将近期江南圈房价下跌、外围区域上涨的趋势解释为一种“平坦化”。但这并非平坦化，而是“气球效应”。随着贷款监管和土地交易许可制将高价市场的交易锁定，需求被挤压到了贷款许可范围内的价格带。监管线并非价格的天花板，而是需求的聚集地。在那个聚集地买房的人，并非资产家，而是普通的刚需族。比起江南房价下跌1亿韩元，芦原和九老上涨1亿韩元对普通民众来说更为痛心。
总统表示，针对全租和月租住户的困难，已制定并实施了详细政策。但全租是买卖的先行指标。目前入住量在减少，因实际居住义务全租房源被锁死，多套房持有者正在从租赁供应者中退出。如果全租价格上涨，买卖价格的下限也会随之被推高。只要将全租和月租视为“缝隙”，市场稳定就遥遥无期。
政府现在必须做的五件事
第一，停止寻找“罪犯”。首尔整备项目的许可权在于首尔市和自治区，而法律和金融在于中央政府。如果让首尔市坐在被告席上，是不可能增加首尔供应的。供应是合作的产物。
第二，改变绩效指标。总统表示建筑许可数量正在增加，不久后将发布数据。但许可并不等于住宅。市场信任的数字是动工和竣工，尤其是首尔公寓的入住量。如果每周要听取报告，那报告的应该是动工和搬迁现状，而不是许可数量。
第三，拔掉“钉子”。迅速增加重建和再开发是总统的承诺。那么，在保留重建超额利润回收制、禁止转让组合员地位、预售价格上限制和搬迁费贷款限制的情况下，这一承诺是站不住脚的。这无异于一边踩着刹车，一边踩下加速踏板。决定整备项目速度的不是口号，而是组合员的经济可行性。
第四，承认租赁供应者的存在。首尔大部分全租和月租由民间供应。如果只将多套房持有者定义为投机者，全租房源就会消失，最终由租户承担代价。
第五，区分时间表。均衡发展和行政首都虽然是正确的方向，但这是20年的处方。明年春季搬家旺季的全租难，世宗市解决不了。绝不能将长期处方放在短期对策的空缺处。
结语
供应的周期比政权的任期更长。今天入住的公寓是10年前某人的决定，而今天的决定将在2035年的入住中体现。因此，追究供应不足责任的问题，应始终指向10年前，而非现任。同样的原因，10年后负责评价首尔供应水平的人，正是现在的这届政府。靠推卸责任，连一套房子也建不成。