[비즈한국] 9月最后一周，首尔居住型房地产的高价交易集中在瑞草区和江南区，松坡区的房源也榜上有名。根据首尔房地产信息广场的数据，对9月28日9点至10月2日9点期间首尔市居住型房地产实际交易价格统计的结果显示，瑞草区盘浦洞莱美安栖庭（Raemian Firstige）公寓专用面积198.04㎡的6层房源以75亿韩元成交，创下周内最高价。
每坪价格约为1亿2500万韩元，超过了KB房地产公布的去年12月首尔市公寓平均每坪交易价5925万9000韩元的2倍。不过，同一面积的房源在今年5月曾以77亿、78亿5000万及80亿5000万韩元成交，因此很难将此次交易视为近期最高价或上涨交易。虽然仅凭公开资料难以完全确认朝向、内部状态等详细条件，但至少该价格低于同面积近期价格区间的高位。
第2位是瑞草区蚕院洞新盘浦2次公寓专用面积92.20㎡的4层房源，以46亿韩元成交。每坪单价约为1亿6493万韩元。近6个月的交易价格形成在46亿至50亿2000万韩元之间，此次交易属于区间下限。新盘浦2次在通过首尔市整备事业综合审议后，正处于准备事业施行许可的阶段，计划推进最高49层、2056户规模的重建工程。尽管事业有所进展，但仅从此次价格来看，与其说是重建期待推高了之前的高价，不如说是确认了近期调整后的交易价格。
第3位也出自同一小区。新盘浦2次专用面积68.91㎡的8层房源以35亿韩元成交，每坪单价约为1亿6790万韩元。该面积在9月初和9月21日分别以36亿韩元成交，今年上半年还曾以39亿至42亿韩元区间交易。此次35亿韩元的价格比之前的交易低1亿韩元，也处于近一年交易区间的下限。同一天，同一小区的两个面积房源同时进入高价交易榜前列，但两者均未达到近期高价水平。
第4位是瑞草区盘浦洞盘浦Riche（Banpo Riche）公寓专用面积59.99㎡的26层房源，以31亿5000万韩元成交。相同面积在7月曾以35亿3000万韩元、8月以34亿韩元成交。此次交易尽管处于26层，仍比之前交易低2亿5000万韩元，处于近6个月交易区间的下限。虽然根据个别房源条件可能存在差异，但很难将其归类为价格上涨案例。
第5位和第6位出自江南区大峙洞银马公寓专用面积76.79㎡。14层房源以31亿3000万韩元成交位居第5，1层房源以30亿5000万韩元成交位居第6。同一面积在9月中旬曾以31亿6000万和31亿7000万韩元成交，8月甚至达到34亿韩元水平。14层的交易虽然处于近期31亿韩元价格区间内，但低于之前的最高价，而1层的交易则可以看作是楼层差异带来的价格偏差。在短时间内成交两笔相同面积的房源，虽然反复证明了其交易价格在30亿韩元出头，但尚不足以说明近期价格高位有所上移。
第7位和第8位出自江南区开浦洞开浦住公6团地。专用面积60.13㎡的3层房源以30亿2000万韩元成交，专用面积53.06㎡的6层房源以26亿8000万韩元成交。这比9月22日专用面积60.13㎡的2层房源32亿韩元的交易价低1亿8000万韩元。专用面积53.06㎡也比之前的27亿韩元交易价低2000万韩元。开浦住公6团地正与7团地共同推进整合重建，但与整备事业进度无关，此次合约价格低于近期交易水平。
第9位是江南区大峙洞大峙现代公寓专用面积59.82㎡的3层房源，以24亿韩元成交。9月初8层曾以26亿韩元成交，今年7月22层房源以25亿4000万韩元成交。此次价格虽然比今年5月同一3层房源的23亿8000万韩元高出2000万韩元，但与近期交易价格的高位仍有距离。在楼层间价格存在差异的情况下，再次确认了24亿韩元左右的低层交易。
第10位是松坡区巨余洞e-Pyeonhansesang松坡Park Central公寓专用面积113.18㎡的27层房源，以22亿9000万韩元成交。这比今年5月30层房源20亿3000万韩元的成交价高出2亿6000万韩元。这是前10名中罕见的、价格明显高于之前同面积交易的案例。不过，由于近一年内该面积交易并不多，仅凭此单很难断定整个小区的价格都在上涨。
本周前10名交易中，瑞草区4笔、江南区5笔、松坡区1笔，全部集中在江南3区。但是，绝对价格高昂的事实与该地区的周度价格走势需要区分来看。据韩国房地产院9月28日的周度调查显示，首尔公寓售价上涨了0.09%，但与江北14个区上涨0.24%不同，江南11个区反而下跌了0.04%。其中江南区下跌0.56%，瑞草区下跌0.33%，松坡区下跌0.19%。本周的高价交易中，莱美安栖庭、新盘浦2次、盘浦Riche、银马、开浦住公6团地等不少房源的成交价均低于相同面积的近期高价或前次交易价。虽然江南圈不断有高额合同签署，但这与价格高位同步上移的市场行情存在差异。
交易量也呈现出与价格指数不同的走向。据国土交通部住宅统计显示，8月首尔公寓买卖交易量较前月减少了约30%，反映出在首尔平均价格上涨的同时，买卖双方对价格预期的差距正在扩大。目前，首都圈及限制地区住宅购买目的的住房担保贷款限额，按市值区分适用：15亿韩元以下限额6亿，15亿至25亿韩元限额4亿，25亿韩元以上住宅限额2亿。虽然实际贷款区间以金融公司评估的市值为准，但本次高价交易中，按交易价格计算有8笔超过25亿韩元，第9、10名也超过了15亿韩元。高价交易越频繁，越容易受到自有资金比例较高的买家的影响。这也是在交易量较少的情况下，部分高额交易持续出现的现象，难以被简单概括为首尔楼市整体出现强劲上涨势头的原因。
※本报道由BizHankook与MetaVX生成式AI共同撰写。