[비즈한국] 在首尔住宅类房地产市场上，江南区的高价房源与市中心及非江南区主要小区的交易表现同样引人注目。根据首尔房地产信息广场的数据，8月17日至8月21日，江南区大峙洞一套专有面积为249.84㎡的住宅以39.2亿韩元成交，创下当周最高价。每坪（约3.3㎡）成交价约为5187万韩元，低于韩国房地产估价院（KB Real Estate）公布的去年12月首尔市公寓平均每坪5925.9万韩元的水平。虽然仅凭公开资料难以确认住宅的地皮规模、道路条件等决定价格的细节因素，但鉴于大峙洞独栋及多户住宅会因土地与建筑规模的不同导致成交价存在较大差异，此次交易更应被视为由单个资产的规模与土地价值决定绝对价格的案例，而非单纯看单位面积价格。
紧随其后的是江南区论岘洞东岘公寓1~6栋，一套专有面积84.92㎡的12层房源以28.5亿韩元成交，每坪约1.1094亿韩元。同面积的12层房源在今年4月曾以27.3亿韩元和28.25亿韩元成交，且在本次交易前的8月16日，4层房源也以27亿韩元完成换手，确认了该小区处于20亿韩元后半段的价格区间。东岘公寓今年4月获批成立重建组合筹备委员会，8月启动了设计方招标程序。最近的成交价已接近2025年29亿韩元左右的高点，分析认为，与其说这是老旧住宅本身的商品性体现，不如说是重建项目的进展起到了支撑价格下限的作用。
江南区三成洞韩日公寓一套专有面积80.29㎡的10层房源以21.8亿韩元成交，每坪约8975万韩元，超过了首尔平均水平。不过，鉴于同面积房源在今年2月、6月、7月分别以23.5亿韩元、22.9亿韩元、23.15亿韩元成交，难以将此次交易视为价格上涨案例。虽然得益于三成洞的地段优势及已形成的20亿韩元中低段价格水平，该交易进入了周度成交前列，但与近期同面积的实际交易相比，价格反而走低，显示出即便是江南区，各房源也在根据自身条件进行价格调整。
中区万里洞2街首尔站Halla Vivaldi Central公寓一套专有面积84.977㎡的3层房源以19.6亿韩元成交。由于同面积的7层房源今年2月曾以19.9亿韩元成交，此次交易接近了此前的最高价格水平。该小区于2018年竣工，规模为199户，考虑到2025年同面积房源成交价多在14亿~15亿韩元左右，可见近期市中心次新公寓的价格水平已上调了一个台阶。不过，由于并未超过2月的最高价，将其视为维持现有高价水平的交易更为妥当。
铜雀区本洞韩信休Plus公寓一套专有面积84.84㎡的10层房源以15.2亿韩元成交。同面积房源在今年3月和7月分别以15.2亿韩元和15.4亿韩元左右成交，近期15亿韩元出头的价格频频出现。与2025年下半年11亿~13亿韩元的成交价相比，市价水平确实有所提高，但此次交易更接近于重申近期形成的价格区间，而非刷新前高。
中浪区面牧洞Sagajeong Central I-Park公寓一套专有面积84.87㎡的16层房源也以15.2亿韩元成交。该小区于2020年入住，同面积房源7至8月的成交价在14亿韩元后半段至15.4亿韩元之间。15亿韩元左右的价格区间已相对明确。非江南区的中浪区，其专有84㎡房源能频频以15亿韩元成交，被评价为展示了首尔市场中非江南区中上等区域价格上涨趋势延续的案例。
龙山区二村洞东元Benest公寓一套专有面积84.973㎡的房源以14.41亿韩元成交。同面积房源6月成交价为14.7亿韩元，7月为13亿韩元，价格差异不小。由于这是一个仅103户的小规模小区，交易频率不高，难以仅凭单笔交易判断趋势，但近期市价似乎并未向特定方向移动，而是根据各房源条件上下波动。
铜雀区舍堂洞极东公寓一套专有面积46.75㎡的房源分别以14.27亿韩元和14.05亿韩元成交。同面积房源去年9~10月在10亿韩元出头成交，今年上升至11亿~13亿韩元水平，目前已涨至14亿韩元左右。本周同面积房源有两笔交易接连以14亿韩元出头的价格成交，可见小户型的价格上限确实出现了明显的上涨趋势。
阳川区木洞成元公寓一套专有面积84.94㎡的房源以14.15亿韩元成交。同面积房源在去年以11亿~12亿韩元成交后，今年4月升至13.95亿韩元，7月涨至15.3亿韩元。此次交易虽较7月下跌超过1亿韩元，但仍高于去年。由于该小区近期交易不多，此现象被解读为各房源根据楼层和具体条件在14亿~15亿韩元区间进行价格探索，而非短期价格调整。
仅看本周前10大交易，虽然大峙、论岘、三成洞等江南区房源占据了绝对价格上限，但首尔整体的价格走势却呈现出不同方向。根据韩国房地产估价院统计，截至8月17日，8月第3周首尔公寓成交价较前一周上涨0.22%，但江南区下跌0.05%，瑞草区下跌0.09%。相反，中浪区上涨0.44%，中区上涨0.41%，说明非江南区正在引领首尔的上涨趋势。从Sagajeong Central I-Park、首尔站Halla Vivaldi Central、本洞韩信休Plus等非江南区专有84㎡以15亿~19亿韩元成交来看，分析认为，在高价核心区观望情绪加重的情况下，上涨势头正向贷款限制压力相对较小的中价及中高价小区扩散。
成交量表现出比价格更先放缓的迹象。据首尔市统计，7月首尔公寓土地交易许可申请数为4681件，环比减少11.7%，已连续3个月下降。与4月的高点相比，减少了47.5%。另一方面，申请价格较前一个月上涨1.41%，出现了交易量减少与价格上涨并存的现象。在首尔等首都圈及受限区域，市价超过15亿韩元至25亿韩元以下的住宅，住房担保贷款上限被限制为4亿韩元，超过25亿韩元的住宅上限为2亿韩元，因此住宅价格越高，利用贷款的购买力就越有限。据此分析，在像论岘洞东岘公寓这样持续出现20亿韩元后半段高价交易的小区，自有资金比例较高的需求者变得相对重要；而在普通刚需市场，以15亿韩元左右的非江南区小区为中心的购买力转移所带来的价格分化，预计将持续一段时间。
※本文由 Bizhankook 与 MetaVX 生成式AI共同撰写。