[비즈한국] 在7月第4周的首尔住宅房地产市场中，大峙洞和木洞的重建项目占据了成交额排行榜的前列。江南区逸院洞与开浦洞、钟路区庆熙宫Xi、永登浦区堂山洞等具备学区、职住平衡及大型社区居住环境的地区，也持续出现了高价交易。
与交易量在整个市场均匀分布不同，需求明显向难以替代的标杆楼盘集中。虽然首尔公寓价格保持上涨态势，但7月第三周的周涨幅为0.27%，较前一周的0.30%有所回落。尽管上涨速度趋缓，但以学区、地铁站周边及具有开发预期的地区为中心，选择性的买入需求仍在持续。
据首尔房地产信息广场统计，7月20日至7月24日，首尔市住宅房源成交价显示，江南区大峙洞银马公寓专用面积84.43㎡的1层房源以36亿9500万韩元成交，位居本周实际交易价第一名。
银马公寓按专用面积计算，每3.3㎡交易价格约为1亿4467万韩元。这约为KB国民银行发布的去年12月首尔公寓每3.3㎡平均成交价5925万9000韩元的2.4倍。尽管是低楼层房源，却创下了周最高成交额，这再次印证了兼具大峙洞学区优势与重建预期的代表性楼盘的竞争力。
恰逢交易统计的最后一天7月24日，银马公寓陆续发布了建筑物拆除计划、环境影响评估、建设工程管理等与重建相关的招标公告。虽然不能断定这是个别交易的直接原因，但项目进入行政程序和实务阶段的信号，可以作为支撑市场对重建项目关注的背景。
第二名是阳川区木洞的木洞新市镇6团地，其专用面积95.03㎡的9层房源以31亿韩元成交。按专用面积计算，每3.3㎡价格约为1亿783万韩元。
木洞新市镇6团地与银马公寓一同成为本周成交价超过30亿韩元的重建项目。大峙洞与木洞虽然区域不同，但都具备优秀的学区、大规模改造项目预期以及稀缺的大型社区这一共同点。即便在首尔整体交易萎缩的情况下，兼具教育和重建双重需求的楼盘依然保持了相对较高的价格。
为了防止投机需求流入开发预期较高的地区，首尔市持续将主要重建项目和改造项目候选地指定为土地交易许可区。在许可区内，超过一定面积的住房交易需获得管辖区厅长的许可，且住宅类房地产需满足实际居住目的。在监管限制投资需求进入的同时，代表性重建项目仍能进入成交额前列，这说明以实际居住和长期持有为目的的需求正在支撑价格。
江南区逸院洞友成7公寓专用面积84.06㎡的4层房源以30亿3000万韩元成交，位列第三。按专用面积计算，每3.3㎡价格约为1亿1916万韩元。
友成7公寓虽然不像大峙洞那样具有极高的象征性，但共享江南的生活圈、学区以及交通、医疗基础设施。此次交易表明，高价需求并未局限于知名的重建项目，也正在延伸至居住条件优越的江南区中大型公寓。
第四名是钟路区弘颇洞的庆熙宫Xi，其专用面积84.84㎡的9层房源以27亿3000万韩元成交。阳川区新亭洞木洞新市镇13团地专用面积98.63㎡的15层房源以25亿9000万韩元成交，位列第五。
在第6名及之后，购房偏好条件也大同小异。永登浦区堂山洞5街有元第一2期专用面积123.76㎡成交价为22亿5000万韩元。广津区广壮洞现代Parkville专用面积84.81㎡成交价为21亿3000万韩元，江南区开浦洞开浦注公5团地专用面积53.98㎡成交价为21亿100万韩元。
城东区下往十里洞Centlas专用面积59.93㎡成交价为19亿8000万韩元，阳川区新亭洞乐天城堡专用面积84.73㎡成交价为19亿4000万韩元。
贯穿前10名交易的条件并不仅限于“重建”一项。银马、木洞新市镇、开浦注公5团地受益于改造项目预期；友成7和现代Parkville受益于学区和稳定的居住环境；庆熙宫Xi和Centlas则因靠近市中心而受到支撑。有元第一2期更具备了123.76㎡大面积的稀缺性。
价格区间和面积也各不相同。开浦注公5团地专用面积为53.98㎡，是前10名中面积最小的，但成交价超过了21亿韩元；而有元第一2期以123.76㎡的大面积，成交价为22亿5000万韩元。在首尔的高价房产市场，并不是面积越大越贵，而是根据重建预期、土地价值、学区及办公区距离，每平米价格呈现出巨大差异。
政策环境正推动着交易量和价格向不同方向变动。据首尔市统计，6月份公寓土地交易许可申请为5382件，较4月减少约40%，较5月减少10.9%。相反，申请价格较前一个月上涨了2.67%，创下首尔全境被指定为土地交易许可区以来的最大单月涨幅。首尔市分析认为，这是在多住宅者转让所得税重课延缓期结束前，急售房源已基本消化，在普通房源维持原有挂牌价的情况下，以刚需为主的买入行为持续的结果。
这意味着虽然市场上的挂牌房源和参与交易的人数减少了，但在部分受青睐的楼盘，价格反而可能上涨。即便监管减少了交易量，也无法消除优质学区、重建可能性、职住平衡等稀缺条件。卖方没有理由急于降价，而买方则通过选择可替代性较低的楼盘进行交易，最终形成了高价合约留在排行榜前列的结构。
本周实际交易前10名并非全首尔房价集体跳涨的信号，更像是交易向标杆楼盘集中的市场缩影。如果说银马和木洞新市镇展示了重建和学区需求，那么庆熙宫Xi和Centlas展示了市中心交通便利的价值，而现代Parkville和友成7则体现了稳定居住环境的价值。
在交易减少与价格上涨同时出现的情况下，与其将一两笔高价合约视为首尔整体市场的走向，不如深入观察是哪些地区和楼盘达成了交易。本周的答案集中在重建、学区、职住平衡、大型社区这四个条件上。
※本文由Bizhankook与MetaVX的生成式AI共同撰写。