[비즈한국] 据首尔房地产信息广场统计，10月12日9时至10月16日9时首尔市住宅类房地产实际成交价格显示，江南区狎鸥亭洞新现代12次公寓专用面积182.95㎡的6层房源以88亿韩元成交，位居周度最高价。本周江南区、城东区及广津区的高价公寓位居前列，但各交易的价格走势呈现出创新高、维持既有高价、较前次交易下跌等多种形态并存的局面。
第1位是江南区狎鸥亭洞新现代12次公寓专用面积182.95㎡的6层房源，成交价为88亿韩元。这是本周交易中唯一超过80亿韩元的案例。但该面积房源在9月23日曾以3层100亿韩元成交，7月时10层和11层分别以112.5亿韩元成交。此次交易较前次交易低12亿韩元，较近期最高价低24.5亿韩元，因此很难将其视为价格上涨案例。由于仅凭公开资料难以确认朝向、内部状态等个别房屋的具体条件，除了狎鸥亭大户型高昂的绝对价格外，还需注意到各房源之间存在相当大的价格偏差。
此次交易的每坪价格约为1.59亿韩元。这远超韩国房地产（KB Real Estate）公布的去年12月首尔市公寓每坪平均售价5925.9万韩元。虽然包含在狎鸥亭2区域内的新现代12次正在进行重建项目，但即便是相同面积，近期成交价格差异也很大，因此很难仅凭项目预期来解释个别成交价格。
第2位是城东区玉水洞汉南Heights公寓专用面积101.09㎡的12层房源，以30.4亿韩元成交。同面积房源去年8月曾以30亿韩元成交，面积差异较小的101.12㎡房源去年9月也曾以30.4亿韩元成交。这确认了此前维持在30亿韩元价位的高价水平。每坪价格约为9941万韩元，远高于首尔平均水平。
第3位是广津区紫阳洞汉阳公寓专用面积157.87㎡的12层房源，以29亿韩元成交。同面积房源今年3月4层曾以32.5亿韩元成交，7月7层曾以31.5亿韩元成交。此次价格较7月交易低2.5亿韩元，也未达到近期最高价。每坪价格约为6073万韩元，虽高于首尔平均水平，但与同面积近期交易相比，难以解读为价格上限有所提高。
第4位是江南区论岘洞东贤公寓1-6栋的专用面积84.92㎡的10层房源，以28.4亿韩元成交。同面积房源8月20日曾有12层以28.5亿韩元成交。差距仅为1000万韩元，可视为专用84㎡的近期价格区间持续在28.4亿至28.5亿韩元左右。
第5位是中区会贤洞1街SK Leaders View南山公寓专用面积137.57㎡的16层房源，以22.5亿韩元成交。面积相近的专用137.53㎡15层房源曾于6月以21.2亿韩元成交。此次交易较当时高出1.3亿韩元。虽然该面积段近期成交频率不高，难以断定整个小区的价格走向，但这属于确认到的近期成交中提高价格上限的案例。
第6位广津区九宜洞e-Pyeonhansesang广津Grand Park专用面积84.83㎡房源以21.5亿韩元成交。相近的专用84㎡区间在5月为21.5亿韩元，6月为21.7亿韩元和22.9亿韩元，7月为20.4亿韩元，表现出交易间的偏差。虽然比6月高价低1.4亿韩元，但此次交易也进入了20亿韩元出头的范围。
第7位松坡区巨余洞松坡Signature乐天城堡专用面积84.98㎡房源以21亿韩元成交。同面积房源在8月和9月曾多次以21亿韩元成交。虽然未达到8月21.4亿韩元的最高价，但专用84㎡区间反复确认到21亿韩元的成交价。
第8位阳川区木洞木洞Good Morning Top写字楼（Officetel）专用面积113.00㎡房源以18亿韩元成交。与公寓不同，写字楼根据居住/办公用途及个别房屋状态，价格偏差很大。该面积的近期成交样本有限，仅凭一笔交易很难判断价格走向，但作为前10名交易中唯一的写字楼，且是18亿韩元规模的大型居住类写字楼，这一点引人注目。
第9位松坡区长旨洞松坡The Centre公寓专用面积51.77㎡房源以15.85亿韩元成交。同面积16层房源曾于7月31日以15.6亿韩元成交。此次交易较当时高出2500万韩元，小幅拉高了小型面积的价格上限。
第10位江东区明逸洞明逸GS公寓专用面积84.90㎡房源以15.12亿韩元成交。较同面积3层房源6月11日14.75亿韩元的成交价高出3700万韩元，创下该小区最高价。但由于近3个月内同面积交易仅此一笔，仍需确认后续交易是否维持在同一水平。
仅从高位交易来看，包括狎鸥亭88亿韩元级别的大型公寓，城东、广津区的20亿至30亿韩元级别交易非常突出。然而，根据韩国房地产院10月12日发布的周度调查，首尔公寓售价较前一周上涨0.16%，涨幅较此前的0.12%有所扩大，但江南区下降0.35%，瑞草区下降0.26%，松坡区下降0.21%。中浪区上涨0.44%，城北区上涨0.43%，西大门区上涨0.42%。本周最高价交易集中在江南圈并不意味着江南圈整体价格上涨，相反，周度指标显示江南三区出现调整的同时，首尔外围及非江南圈则出现了上涨，两者同时并存。
对于交易量，应比价格指标更谨慎地解读。在公开的实际交易资料中，首尔公寓交易9月为2951件，10月截至16日已申报670件，但由于签约后至申报存在时差，近期的月度数值还会持续增加。不过，在与夏季相比交易并不活跃的情况下，出现部分地区价格上涨的现象，因此很难将其概括为整个首尔范围内的强烈买入趋势。
目前，首都圈及限购地区住房购买目的贷款限额为：市值超过15亿韩元至25亿韩元以下的住宅最高可贷4亿韩元，超过25亿韩元的住宅最高可贷2亿韩元。本周前10大交易全部超过15亿韩元，前4名均超过25亿韩元，因此自有资金比重较高的需求者影响可能相对较大。但并没有根据断定个别交易是因为贷款限制而达成，未来需同时关注交易量和同面积后续的实际交易情况。
※本文由Bizhankook与MetaVX的生成式AI共同撰写。