[비즈한국] 据首尔房地产信息广场显示，从9月21日上午9点至9月25日上午9点申报的首尔市住宅类房地产交易中，瑞草区蚕院洞新盘浦2次（Shinbanpo 2nd）专用面积68.91㎡的1层房源以36亿韩元成交，位列本周最高价。每坪（约3.3平方米）单价约为1.727亿韩元。同一面积的房源在9月3日8层成交价为36亿韩元，7月23日3层为39.8亿韩元，6月20日11层为41.6亿韩元。此次交易处于近期形成的价格区间底部，且仅凭公开资料难以确认楼栋、朝向、内部状态等具体条件，因此很难断定该小区的价格已再次上涨。
排名第2的是江南区开浦洞开浦住公7团地公寓，专用面积83.70㎡的5层房源，成交价为35亿韩元。与新盘浦2次的差价为1亿韩元。与9月4日同一面积1层房源32.5亿韩元的成交价相比，高出2.5亿韩元，但仍未达到此前40.5亿韩元的高点。虽然在低层交易后价格有所反弹，但尚不足以视为恢复至前期高点。
排名第3的是江南区开浦洞开浦住公6团地公寓，专用面积53.06㎡的5层房源，成交价为27亿韩元。就专用面积而言，它是前三名中最小的，每坪单价约为1.6822亿韩元。不过，该价格比同一面积此前31.8亿韩元的最高成交价低了4.8亿韩元，因此很难视为创新高或价格上涨的案例。由于近一年内同一面积的交易并不频繁，仅凭一笔交易也难以判断市价走势。
新盘浦2次的每坪成交价约1.727亿韩元，是KB房地产公布的去年12月首尔市公寓每坪平均成交价5925.9万韩元的约2.9倍。开浦住公7团地每坪成交价约1.3823亿韩元，开浦住公6团地每坪约1.6822亿韩元，均大幅超过了首尔平均水平。不过，这三个小区此次交易均未刷新近期最高价，因此有必要将高昂的每坪单价与短期价格上涨区分看待。
排名第4的是江南区开浦洞来美安名誉（Raemian Blesstige）公寓，专用面积59.89㎡的6层房源，成交价为25亿韩元。同一面积的上一笔交易价格为29亿韩元，高出4亿韩元。近一年内该面积仅有2笔交易，因此难以将此次交易推论为该小区整体的普遍价格水平。在开浦洞，包括该房源在内，开浦住公7团地和开浦住公6团地共有3笔交易进入前列，但三笔交易均未达到各自此前的最高价。
排名第5的是广津区紫阳洞Eaton Tower River 5次公寓，专用面积84.92㎡的13层房源，成交价为23.2亿韩元。与去年10月成交的类似面积（专用84.98㎡）23亿韩元相比，高出了2000万韩元。由于该小区此类面积交易罕见，与其说经历了剧烈上涨，不如说更接近于再次确认了84㎡级别的价格在23亿韩元左右。
排名第6的是江东区上一洞高德乐天城堡Beneluce（Godeok Lotte Castle Beneluce）公寓，专用面积122.08㎡的房源，成交价为23亿韩元。较同一面积此前的22.3亿韩元成交价上涨了7000万韩元，刷新了近期的价格上限。由于该大户型房源近一年内仅有2笔交易，十分稀有，因此需要与普通面积的价格走势区分开来。
排名第7的是芦原区月溪洞首尔One IPARK公寓，专用面积120.65㎡的房源，成交价为19.0639亿韩元。这比供应时120A型的预售价18.32亿韩元高出7439万韩元。不过，由于入住前的交易会根据有偿选配和合同条件等因素导致金额构成不同，很难将整个差额简单断定为溢价。大户型交易进入芦原区前10名，说明本周的高价交易并未仅集中在江南地区。
排名第8的是松坡区巨余洞Porena松坡公寓，专用面积80.41㎡的房源，成交价为18.8亿韩元。由于近一年内该面积没有其他成交记录，很难推测价格走势。邻近的专用84.80㎡户型在8月以16亿韩元成交，但由于面积和房源个体条件不同，尚缺乏足够样本来判断该小区整体市价是否已升至18亿韩元区间。
排名第9的是江西区麻谷洞麻谷Hills State公寓，专用面积84.98㎡的房源，成交价为17.4亿韩元。同一面积的14层房源在7月也以17.4亿韩元成交，说明近期价格上限反复出现。虽然比该小区专用84㎡级别的最高成交价17.9亿韩元低了5000万韩元，但这与近期除低层交易外，专用84㎡级别价格普遍形成在16亿韩元中后段至17亿韩元的趋势相吻合。
排名第10的是永登浦区杨坪洞3街杨坪现代6次公寓，专用面积84.94㎡的房源，成交价为15.35亿韩元。同一面积在5月和6月均以15.4亿韩元成交，由此可见，专用84㎡级别的近期高价水平得到了维持。
仅看前10名交易，瑞草区和江南区的绝对价格依然很高，但同期首尔整体价格指标却呈现出不同方向。据韩国房地产院9月第三周调查，首尔公寓挂牌成交价较前一周上涨0.13%，实现连续85周上涨，但涨幅较前一周的0.16%有所收窄。江北14个区上涨0.28%，而江南11个区仅上涨0.01%。其中，江南区下跌0.42%，瑞草区下跌0.37%，松坡区下跌0.14%；而芦原区上涨0.37%，江西区上涨0.33%，江东区上涨0.15%。在上周的前列交易中，江南地区多套房源成交价低于前期高点，而高德乐天城堡Beneluce大户型、麻谷Hills State、杨坪现代6次等非江南地区交易则接近近期价格上限。这就是为什么很难将几起高价交易与首尔整体指数的上涨概括为同一趋势的原因。
与价格指数上涨不同，成交量出现了萎缩。以合同日期为准，8月首尔公寓买卖成交量为2322件，较7月减少了约60%。从5月的8983件减少至6月的5305件，7月反弹至5841件后，再次出现下滑。在首都圈及限购地区，购房目的的住房抵押贷款额度根据市值适用差异化标准：15亿韩元以下为6亿韩元，超过15亿韩元至25亿韩元以下为4亿韩元，超过25亿韩元的住宅为2亿韩元。
此次排名前三的交易均超过25亿韩元，住房抵押贷款最高限额仅为2亿韩元。因此，超高价交易更有可能由自有资金占比高的需求者主导，即便个别交易持续进行，也很难断定市场整体的购买力已得到恢复。首尔公寓市场目前处于价格分化阶段，外围和中产聚集的小区价格持续上涨，而江南地区高价住宅则同时出现成交量减少和成交价低于前期高点的情况。
※本文由BizHankook与MetaVX生成式AI共同撰写。