[비즈한국] 据首尔房产信息广场显示，在9月21日上午9点至9月25日上午9点期间申报的首尔市居住型房产交易中，瑞草区蚕院洞新盘浦2次公寓（专用面积68.91㎡，1层）以36亿韩元成交，创下当周最高价。每坪（约3.3㎡）成交价约为1.727亿韩元。同一面积的房源曾于9月3日（8层）以36亿韩元、7月23日（3层）以39.8亿韩元、6月20日（11层）以41.6亿韩元成交。此次交易处于近期价格区间的底部，且仅凭公开资料难以确认楼栋、朝向、内部状态等具体条件，因此很难断定该小区的价格再次上涨。
第2名是江南区开浦洞开浦住公7团地公寓（专用面积83.70㎡，5层），成交价为35亿韩元。与新盘浦2次公寓的价差为1亿韩元。与9月4日同面积1层房源32.5亿韩元的成交价相比高出2.5亿韩元，但仍未达到此前40.5亿韩元的高点。虽然在低层交易后价格有所反弹，但尚不足以解释为回到了此前的高点。
第3名是江南区开浦洞开浦住公6团地公寓（专用面积53.06㎡，5层），成交价为27亿韩元。从专用面积来看，它是前3名中最小的，每坪成交价约为1.6822亿韩元。不过，该价格比同面积此前的最高成交价31.8亿韩元低了4.8亿韩元，很难视为刷新纪录或价格上涨的案例。由于近一年来同面积交易不多，很难仅凭这一笔交易判断行情走势。
新盘浦2次公寓每坪约1.727亿韩元的成交价，是KB房地产发布的去年12月首尔市公寓每坪平均成交价（5925.9万韩元）的约2.9倍。开浦住公7团地和6团地的每坪成交价分别约为1.3822亿韩元和1.6822亿韩元，均远高于首尔平均水平。不过，这三个小区此次交易并未刷新近期最高价，因此需要将高每坪单价与短期价格上涨区别来看。
第4名是江南区开浦洞来美安名誉（Raemian Blessstige）公寓（专用面积59.89㎡，6层），成交价为25亿韩元。该面积此前的成交价为29亿韩元，高出4亿韩元。近一年来同面积交易仅有2笔，很难将此交易扩展为该小区整体的普遍价格水平。在开浦洞，包括此房源在内，开浦住公7团地和6团地共有3笔交易进入前十，但这三笔交易均未达到此前的最高价。
第5名是广津区紫阳洞Eaton Tower River 5次公寓（专用面积84.92㎡，13层），成交价为23.2亿韩元。与去年10月成交的类似面积（84.98㎡）23亿韩元相比，高出2000万韩元。由于该小区同面积交易稀少，这更接近于再次确认了84㎡左右的价格在23亿韩元上下，而非急剧上涨。
第6名是江东区上日洞高德乐天城堡Beneluce公寓（专用面积122.08㎡），成交价为23亿韩元。较该面积之前的22.3亿韩元成交价上涨了7000万韩元，刷新了近期的价格上限。由于这是近一年来仅有2笔交易的稀缺大户型，需要与普通面积的价格走势区分对待。
第7名是芦原区月溪洞首尔源I-Park公寓（专用面积120.65㎡），成交价为19.0639亿韩元。这比开盘时120A型的预售价（18.32亿韩元）高出7439万韩元。不过，由于入住前的交易会根据有偿选项和合同条件导致金额构成不同，很难将全额价差简单断定为溢价。大户型交易进入芦原区前十名，说明本周的高价交易并未仅集中在江南地区。
第8名是松坡区巨余洞Porena松坡公寓（专用面积80.41㎡），成交价为18.8亿韩元。近一年来该面积没有已确认的成交记录，难以评估价格走势。虽然邻近的84.80㎡户型在8月以16亿韩元成交，但由于面积和房源条件不同，缺乏样本支撑该小区整体行情已升至18亿韩元级别。
第9名是江西区麻谷洞麻谷希尔斯泰特（Hillstate）公寓（专用面积84.98㎡），成交价为17.4亿韩元。7月时同面积14层房源也以17.4亿韩元成交，近期价格上限反复出现。虽然比同小区84㎡户型的最高成交价（17.9亿韩元）低了5000万韩元，但与除去低层交易后的近期84㎡户型大多维持在16亿韩元中后段至17亿韩元区间的走势相符。
第10名是永登浦区杨坪洞3街杨坪现代6次公寓（专用面积84.94㎡），成交价为15.35亿韩元。由于该面积在5月和6月均以15.4亿韩元成交，可以看作维持了近期84㎡户型的高价水平。
仅看前十名交易，瑞草区和江南区的绝对价格依然很高，但同期首尔整体价格指标呈现出不同方向。据韩国不动产院9月第三周调查显示，首尔公寓售价比前一周上涨0.13%，实现连续85周上涨，但涨幅较前一周的0.16%有所回落。江北14个区上涨0.28%，而江南11个区仅上涨0.01%。其中，江南区下跌0.42%，瑞草区下跌0.37%，松坡区下跌0.14%，而芦原区上涨0.37%，江西区上涨0.33%，江东区上涨0.15%。在上周的头部交易中，江南地区多笔房源成交价低于此前高点，而高德乐天城堡Beneluce大户型、麻谷希尔斯泰特、杨坪现代6次等非江南地区交易则接近近期价格上限。这就是为什么很难将少数几笔高价交易与首尔整体指数的上涨概括为同一趋势的原因。
与价格指数上涨相反，交易量有所萎缩。以签约日期为准，8月首尔公寓交易量为2322件，较7月减少了约60%。从5月的8983件减少至6月的5305件，7月回升至5841件后再次减少。针对首都圈及限制区域的购房抵押贷款限额，按市价设定为：15亿韩元以下为6亿韩元，15亿韩元超额至25亿韩元以下为4亿韩元，25亿韩元以上住宅为2亿韩元，实行差别化适用。
此次前三名的交易均超过25亿韩元，因此住房抵押贷款上限仅为2亿韩元。据此推测，超高价交易极有可能由自有资金比例较高的买家主导，即便个别交易持续发生，也很难断定市场整体的购买力已得到恢复。首尔公寓市场目前处于价格分化局面：在外围和中上档小区价格持续上涨的同时，江南地区高价房源出现了成交量减少和成交价低于此前高点并存的现象。
※本报道由Bizhankook与MetaVX生成式AI共同撰写。