社会住宅危机
租客最后的堡垒——“保障保险”，为何社会住宅无法加入？

【Bizhankook】自公共机构提供土地、民营企业负责运营的“社会住宅”项目引进以来，转眼已走过10个年头。尽管它最初是作为解决居住问题的替代方案而启动的，但目前有指出称，该类住宅反而更容易受到全租诈骗等风险的侵害。社会住宅看起来像是首尔市、首尔住宅城市公社（SH）、韩国土地住宅公社（LH）等公共机构在运营，但实际上是由民营企业受托运营。正因如此，一旦出现问题，相关方往往互相推诿责任。Bizhankook将深入剖析迎来10周年的社会住宅所面临的问题及制度性局限，并寻求解决方案。

“青年居住的新选择，从社会住宅开始。”这是首尔市宣传社会住宅时的广告词。首尔市运营的100余个社会住宅类型大致分为两种：一种是民营企业建设建筑的土地租赁型社会住宅；另一种是公共机构购买建筑后交给民营企业运营的改造转型社会住宅。

土地租赁型社会住宅是指公共机构将土地长期租给民营企业，民营企业在上面盖房，并将住房租赁给青年、新婚夫妇等社会经济弱势群体。从居住者角度来看，这是一种理想模式，因为不必受房地产市场波动影响，可以低廉的价格稳定居住。

与这种理想不同，社会住宅之所以陷入现实危机，“保障保险”被认为是最大的影响因素。由于土地和建筑的权属人不同，土地租赁型社会住宅无法加入“租赁保证金保障保险”。唯一的解决之道是由作为土地所有者的公共机构出具“购买保证书”，承诺在全租保证金发生事故时买下建筑。然而，受《地方公营企业法》约束的首尔住宅城市公社（SH）认为出具购买保证书可能构成“业务渎职”，因此无法执行。

尽管从2021年8月起，租赁住宅经营者的保障保险加入已成为强制义务，但运营土地租赁型社会住宅的经营者依然无法投保。虽然在现实中无法投保，但从理论上讲，监管部门仍可对未投保的经营者处以罚款。在这种前后矛盾的结构下，首尔市的社会住宅不知不觉被贴上了“全租诈骗重灾区”的负面标签。

社会住宅受托运营方因收取的保证金和月租金利率较低，收益必然有限，一旦经营出现失误，极易沦为全租诈骗的加害者。社会住宅运营方相关人士A某表示：“社会企业参与多个公共机构的住宅项目，如果项目运营不善，或者受托机构支付款项稍有延迟，我们根本没有筹集资金的方法。大部分企业在建设建筑时已经最大限度地申请了贷款，即使想采取最后手段卖掉建筑，由于土地归公共机构所有，建筑根本卖不出去。”

面对这种情况，首尔市、SH与住宅城市保证公社（HUG）曾商议过为“土地租赁型社会住宅经营者”专门推出保障保险，但至今未见具体对策。韩国社会住宅协会相关人士指出：“自2021年起就一直在讨论设立保障保险，但似乎并未得到积极推动。”

对此，首尔市相关人士表示：“目前还没有得出结论。”SH相关人士也解释称：“三方一直在进行讨论，但尚未拿出具体成果。未来将继续商讨。”

能够加入保障保险的韩国土地住宅公社（LH）目前不再供应土地租赁型社会住宅。LH正通过特化型买入租赁住宅等项目替代原有的土地租赁型社会住宅供应。LH相关人士表示：“对于LH而言，由于附带了购买保证条件，租赁经营者可以加入保障保险。但除目前正在运营的租赁住宅外，没有进一步扩大的计划。”

部分人士指出，土地租赁型社会住宅这种模式本身就存在问题。汉阳大学城市工学系教授李昌武指出：“土地租赁型社会住宅是很难成功的模式。首先，所有权不明确，未来再次出售时也无法被认可为市场价格。由于无法行使完整的所有权和财产权，与市场上的其他预售住宅相比，它属于劣势结构。从民营经营者角度看，由于运营收入缺乏现金流动性，存在破产的可能性。民营企业选择这种既有风险、收益又无法稳定的项目，是非常不安的选择。当然，全租诈骗的风险也是韩国独特的全租制度所衍生出的结果。”

最终，社会住宅的住户们只能在“保证金可能无法退还”的担忧中入住。社会住宅运营经营者B某诉苦道：“幕后商议一直在进行，甚至曾有几次进展到立法前夕。但由于社会住宅本身没有成为核心议题，每次都被其他焦点事件掩盖，导致立法流产。”