社会住房危机
政策随“市长”意愿反复无常，稳定运营难上加难

[비즈한국] 由公共机构提供土地、民营企业进行运营的“社会住房”项目已步入第10个年头。尽管它最初作为解决住房问题的替代方案应运而生，但现在却被指出在应对全租诈骗等受害风险上更为脆弱。虽然社会住房看起来是由首尔市、首尔住宅城市公社（SH）、韩国土地住宅公社（LH）等公共机构运营的，但实际上是由民营企业承接委托运营。正因如此，一旦出现问题，各方往往会互相推诿责任。BizHankook旨在通过梳理社会住房走过10年后面临的问题与制度性局限，寻求解决对策。

近期，社会住房运营商之间弥漫着危机感。这是因为由于“资金周转困难”，运营方随时可能成为全租诈骗的始作俑者，这种不安感日益加剧。社会住房运营公司相关人士A某分析了其原因：

“大多数社会住房的租金设定在市价的80%以下，保证金则为60%左右。这本身就是承担着一定亏损来启动的项目。问题在于，即便想中断社会住房的运营也无法做到。由于土地所有权归属于公共机构，因此无法买卖建筑。虽然目前还没有被认定为‘全租诈骗’的社会住房案例，但整体状况确实不容乐观。”

也有企业分析认为，危机始于2022年10月首尔市停止追加供应社会住房之时。另一位社会住房运营公司相关人士B某抱怨道：“吴世勋首尔市长上任后，首尔市的政策基调发生了转变，社会住房项目被置于次要地位。随之而来的是，原本提供给社会企业的贷款等机会也减少了。”

实际上，首尔市对社会住房运营方的贷款规模确实有所减少。首尔市社会经济企业及社会住房贷款预算从2021年的130亿韩元骤减至2022年的11亿韩元，降幅达91%。虽然2023年和2024年分别恢复至50亿韩元和60亿韩元，但与2021年相比，仍不足当时的一半水平。

那么，目前运营首尔市社会住房的受托企业资金状况如何？经核实，确实存在因无法支付施工尾款或未能偿还贷款而卷入诉讼的受托企业。

2024年8月，C公司在从基金运营法人D公司借款9.4632亿韩元后，因未能按时偿还，法院判决其全额归还。C公司曾在2018年和2019年分两次为首尔市社会住房项目贷款总计15.98亿韩元。之后，由于2022年6月的经营困难，该企业申请延长了还款期限，并约定最终还款期限为2023年12月。然而，C公司从2023年11月起就开始出现欠款违约。

2024年11月，E公司因无力支付10亿韩元的社会住房装修尾款，被装修承包方告上法庭。

上述A某吐露心声称：“借款的到期日临近，但延期申请并不顺利。在此过程中，一些拿不到工程款的下包商开始提起诉讼。虽然运营商努力想要解决，但当问题真正发生时，首尔市却以‘非合同当事人’为由置身事外。对于没有资金的经营者来说，这真是进退维谷的困境。”