危机的社会住房
信任韩国土地住宅公社(LH)的青年们，住在天花板坍塌、布满霉菌的房子里

[비즈한국] 由公共机构提供土地、民营企业进行运营的“社会住房”项目引入至今已迎来10周年。虽然它最初作为解决住房问题的替代方案，但有观点指出，该模式反而更容易遭受全租诈骗等损害。社会住房看起来像是首尔市、首尔住宅城市公社(SH)、韩国土地住宅公社(LH)等公共机构在运营，但实际上是由民营企业负责委托运营。正因如此，一旦出现问题，双方互相推诿责任的情况屡见不鲜。BizHankook旨在通过剖析社会住房迎来10周年之际所面临的问题与制度局限，探索解决方案。

“超近地铁站、月租25万韩元、全套家具家电、一居室”。30多岁的金俊浩（化名）去年在寻找住房时，好不容易找到了一个比市场价格便宜的好房源。这是LH（韩国土地住宅公社）发布的LH特色型青年买入租赁住宅，也是由LH购入建筑后委托民营机构运营的“社会住房”。

金先生回忆道，这栋楼是LH购入酒店建筑后经过改造的“准新建筑”。社会住房的委托运营方不仅宣传会提供全套家电和家具，还声称配备了按摩椅、无人打印机等设施，甚至准备了公共活动室。由于是第一批住户，床、空调等所有设施都是“全新的”。

金俊浩为了能入住社会住房，认真写了“自我介绍书”。他诚恳地填写了对社区生活、环保及居住社区的看法、入住申请动机等评估项目，并参加了入住人员选拔面试。就这样，金先生在2024年8月幸运地通过选拔，入住了青年买入租赁住宅。

然而，入住即是金先生噩梦的开始。委托运营方宣传的所谓“全新”空调根本无法正常运转，他只能在闷热的酷暑中度日。电梯曾多次故障，导致他被困在里面。与宣传内容不同，公共活动室里并没有按摩椅等便利设施。虽然是改造过的建筑，但地板、墙纸等各处都充斥着瑕疵。

在社会住房度过噩梦般日子的金先生曾多次向LH和委托运营方提出投诉，但双方都在推卸责任。“LH表示瑕疵虽然是LH的责任，但委托运营后应由委托运营方负责。因此，责任归属的争论持续了很久。最终双方决定共同承担费用来修复瑕疵。目前还在维修中，空调也并未更换。”

对于包括金先生在内的社会住房住户所经历的不便事项，LH方面称“正在改善”。LH相关人士表示：“关于空调瑕疵，维修已经完成。其他轻微瑕疵正在按程序处理。”然而，空调至今仍未修理好。金先生说，他“非常害怕”即将到来的夏天。

买入租赁住宅被认为是社会住房中最成熟的模式。与土地租赁型社会住房不同，土地和建筑都属于公共机构。仅运营由民营企业承担，因此不存在“全租诈骗”的风险。特别是LH将青年买入租赁住宅的押金定为周边市场价的40~50%，价格非常低廉。

然而，信任LH而入住的青年们却为“瑕疵”而痛苦。曾住在LH青年买入租赁住宅，后因瑕疵搬出的李相贤（化名）表达了愤怒。“房子里全是霉菌，根本住不了人。提出瑕疵申报后，LH责怪委托运营方，委托运营方又把责任推给LH。从申报瑕疵到处理竟然花了2年多的时间。”

住在新婚夫妇买入租赁住宅的朴智敏（化名）也无奈地表示：“天花板都塌了，还要等好几个月才来维修。起初他们甚至说无法维修。”

墙面瓷砖脱落、天花板坍塌、漏水形成积水。这不是恐怖故事，全都是在LH买入租赁住宅中发生的真实案例。

因此，甚至出现了LH“只买瑕疵建筑”的批评声音。在去年的国会国政监查中，有事实表明，在2021年至2023年的3年间，LH买入租赁住宅产生的瑕疵维修次数高达52万次。当时共同民主党议员李春锡批评称：“在2022年至2024年的买入租赁委托管理招标中，两家企业垄断了总中标金额的80%，其中还有LH前任高管在职。”当时LH社长李汉俊解释称：“将制定关于企业选拔标准和方法等的改进方案，并立即进行纠正。”但LH买入租赁住宅的瑕疵问题依然在继续。

LH买入租赁住宅的一家委托运营方坦言：“即使责任在LH，但运营方在地位上处于绝对劣势，为了拿项目，只能被迫共同承担瑕疵责任。”