危机中的社会住宅
相信首尔市名字入住，结果遭遇“全租诈骗”

[비즈한국] 公共机构提供土地、民营企业运营的“社会住宅”项目迎来落地10周年。虽然起初作为解决居住问题的替代方案而推出，但目前却被指出更容易遭遇全租诈骗等损害。社会住宅看似由首尔市、首尔住宅城市公社（SH）、韩国土地住宅公社（LH）等公共机构运营，但实际上是由民营企业受托管理。因此，一旦出现问题，各方往往会互相推卸责任。Biz韩国旨在深入剖析社会住宅10年来的弊端与制度局限，并寻求解决方案。

“30岁出头，我就背上了5000万韩元的债务。”居住在首尔的Kim Ji-hoon（化名）最近正在考虑申请个人重整。因为他在入住首尔市运营的“社会住宅”后，没能收回4970万韩元的保证金。

4年前，Kim先生根本没想到会发生这种情况。“保证金6970万韩元，月租13万韩元”。Kim先生于2020年9月入住该社会住宅。价格比市面便宜，房屋状况也很好。因为是首尔市运营的，所以他完全不担心保证金收不回来。入住公告上也写着该处为“租赁保证金保证保险义务投保对象地”。

Kim先生入住的地方是首尔市运营的“社会住宅”，由社会企业负责建设，首尔住宅城市公社（SH）拥有土地所有权。社会住宅是公共机构与民营企业合作供应低廉租赁住宅的项目。首尔市曾宣传社会住宅是与民营企业合作供应的租赁住宅。住宅城市保证公社（HUG）和SH也会直接招募住户。据悉，Kim先生入住的社会住宅运营方是与首尔市长期合作的知名企业B公司。

Kim先生在这间社会住宅里满意地住了3年。他曾续签过一次租赁合同，并于去年1月向B公司告知了退房意愿。租赁合同于4月结束。然而，问题从这里开始了。在6970万韩元的保证金中，Kim先生只拿回了2000万韩元。虽然联系了B公司，但没能得到合理的解释。

Kim先生表示：“签约当时按照指引打算行使‘全租保证金保险履行请求权’，却发现无法行使。因为与公告内容不同，这栋社会住宅根本没有加入‘租赁保证金保证保险’。”准确地说，他居住的社会住宅属于无法购买租赁保证金保证保险的建筑类型。

Kim先生再次要求B公司返还保证金，并将情况告知了首尔市和SH。B公司向SH提交了保证金返还计划。然而，一年过去了，Kim先生仍未收回剩余的保证金。他曾请求土地所有者SH买下这栋建筑，但SH回应称不可行。首尔市也表示无能为力。最终，Kim先生在房产上登记了租赁权，并向法院申请了强制拍卖。他还向银行申请了对B公司的扣押。但由于B公司已经拖欠了超过2亿韩元的国税和健康保险费，他能否拿回保证金仍是未知数。

Kim先生担心的是自己将沦为“信用不良者”。入住时，他通过银行贷款4500万韩元支付了保证金，由于未能从B公司收回保证金，导致他无法偿还贷款。上个月，他已向国土交通部提交了全租诈骗受害申请，但能否被认定为受害者还不得而知。

Kim先生诉苦道：“该做的我都做了，但还是找不到解决办法，真的非常绝望。我在年轻时一直努力积累信用，没想到突然要申请重整，心里非常沉重。”

首尔市也了解Kim先生的情况。但据称目前没有可行的应对措施。首尔市相关人士解释称：“我们正在竭尽全力寻找方案。但是，土地租赁型社会住宅因为土地所有者和建筑所有者不同，很难加入租赁保证金保险。HUG方面也没有准备用于受害恢复的保证保险。住户们要求SH拍下建筑以补偿保证金，但这是不可能的，因为这涉及违反地方公企业法的业务背信。如果被判定为全租诈骗，尚有救济途径，但如果无法证明租赁经营者的故意性，很难被认定为受害者。”

除Kim先生入住的建筑外，B公司在首尔还运营着其他社会住宅，存在出现更多受害者的可能。本应保护弱势群体的社会住宅，反而将住户推向了危机。这也是为何各界呼吁尽快制定对策的原因。

Kim先生敦促制定对策：“前不久，B公司还对其他租客撒谎说从未发生过保证金返还事故。而且直到最近，他们还在招募租客。未来很有可能继续出现受害者。”