危机中的社会住宅
引进了欧洲成功模式……为什么在韩国行不通？

【BizHankook】由公共机构提供土地、民营企业负责运营的“社会住宅”项目，自落地以来已走过10个年头。尽管该项目起初是作为解决居住问题的替代方案而推出的，但现在却有声音指出，其反而更容易受到传贳诈骗等问题的侵害。虽然社会住宅看起来是由首尔市、首尔住宅城市公社（SH）、韩国土地住宅公社（LH）等公共机构在运营，但实际上是由民间运营商负责委托运营。因此，一旦出现问题，双方往往会陷入推卸责任的局面。值此社会住宅推行10年之际，BizHankook旨在剖析其存在的问题与制度性局限，并寻求解决方案。

下车后，沿着陡峭的山坡爬了一阵，在老旧的住宅群中，几栋充满欧洲风情的精致别墅映入眼帘。简洁的设计、舒适的内部空间，这就是首尔的“社会住宅”。从室内看，一切都很完美。但一走出屋外，情况就变了。因为大多数社会住宅距离地铁站太远，或是位于山坡上，又或是地处偏僻角落。

当记者询问首尔市冠岳区社会住宅附近的一位房地产中介，社会住宅的价格是否比市价便宜时，对方这样回答：“你说的是上面那几栋吧？在那边的话，那个价格本来就是市价。”

社会住宅运营商难以承担高昂的土地租金，只能选择地价相对较低的地段。建筑成本也大多依赖于贷款。居住在首城区一处社会住宅的A先生表示：“虽然月租便宜，房子状况也不错，但大部分都在偏僻的地方。有的地方甚至在在线地图上都搜不到。我住的这间押金算便宜的，但也有押金高达数亿韩元的社会住宅。”

从意想不到的传贳诈骗风险到落后的地理位置，韩国的社会住宅为何会陷入这种危机？社会住宅运营者B先生解释了韩国最初引进社会住宅时的背景。“在欧洲，人们大多居住在社会住宅中，该制度已经成功落地。相反，在韩国，人们为了获得居住空间必须终身劳作。欧洲人无需为居住担忧，安稳地生活在安全空间里。当初引进欧洲模式，就是为了让韩国也能朝这个方向发展。”

事实上，根据2024年OECD（经济合作与发展组织）的标准，首尔的房价收入比（PIR）指数为24.9，位居OECD国家首位。这意味着如果不吃不喝存钱，需要约25年才能买得起房。

欧洲的社会住宅占比与韩国存在巨大差异。荷兰、丹麦、奥地利等国的社会租赁住宅占全部住宅的20%以上。根据OECD统计，截至2022年，荷兰的社会住宅比例达到34.1%，奥地利为23.6%，丹麦为21.3%，英国为16.4%。韩国为8.9%，虽然高于平均水平（7.1%），但仍低于主要欧洲国家。

在社会住宅比例极高的欧洲国家，人们找房时会优先考虑社会住宅，而非普通住宅。这不仅是因为其建筑艺术感强、价格低廉，还因为很难从外观上区分社会住宅与普通住宅。

欧洲同样大部分由住宅协会等民间机构运营社会住宅，政府提供支持。去年国会图书馆发布的数据显示，荷兰不仅向低收入群体，还向中产阶层供应社会住宅，其外观、品质、面积等条件与民营租赁住宅几乎没有区别。奥地利甚至将著名建筑师设计的社会住宅打造为市中心的地标。在首都维也纳，社会住宅占比高达44%。在丹麦，60%的人口有过入住社会住宅的经历。无论收入多少，所有15岁以上的国民均有资格申请。韩国社会住宅的平均面积为45.9平方米，而英国则达到了67平方米。

去年8月在国会举办的“为国民居住稳定的住宅供应范式转换：以活化社会住宅为中心”讨论会上，有观点指出，需要参考欧洲案例制定相关的《社会住宅法》。为了稳定运营社会住宅，必须有法律层面的定性与支持。2015年至2024年间，韩国供应了6582套土地租赁型、改造型、特化型等社会住宅，但很难找到政府层面的实质性支援措施。

社会住宅运营商相关人士C先生坦言：“社会住宅项目是公私合作的，但现在一旦出现问题，公共机构就有可以推卸责任的结构。有时因公共机构的行政原因导致入住延迟，造成运营公司收益恶化、陷入资金困难，但公共机构却不承担任何责任。”他还补充道，最近连社会住宅的贷款支持预算也在缩减。

社会住宅专家、前住宅中立性研究所所长崔京浩解释道：“欧洲从19世纪城市化时期开始，合作社等第三部门就已成为解决住宅问题的主体。相反，韩国在日据时期及工业化过程中，这种结构断层了，住宅供应完全成了公共机构与市场的博弈。”

韩国与欧洲最大的不同点在于“传贳（全租）制度”。崔所长表示：“社会住宅要与传贳竞争，就必须同时降低押金和月租。为此，需要政府通过提供土地费或金融费用支持，来减轻供应者的负担。”

崔所长还指出，如果不改变当前以传贳为中心的金融结构，传贳诈骗结构将不可避免地反复出现。他认为，这种依靠银行贷款支付初期建筑费，再通过传贳金回收预售款的结构，正是传贳诈骗的根源。为了解决这一问题，需要引入长期低息的供应者融资系统，让经营者无需依赖传贳金也能确保资金来源。

土地租赁型社会住宅也是同样的逻辑。崔所长建议：“为了解决传贳金返还问题，今后土地租赁型社会住宅应全部转换为月租制，或者由公共机构成立REITs（房地产投资信托基金）来承担返还押金的责任，以此重组运营结构。”