危机中的社会住房
行政安全部意见与首尔市截然相反……受害者救济之路困难重重

【Bizhankook】由公共机构提供土地、民间企业运营的“社会住房”项目引入已迈入第10个年头。尽管该项目最初旨在作为解决居住问题的替代方案，但有批评指出，它反而更容易受到租房诈骗等问题的侵害。社会住房看起来由首尔市、首尔住宅都市公社（SH）以及韩国土地住宅公社（LH）等公共机构运营，但实际上是由民间运营商受托经营的。正因如此，一旦发生问题，各方往往会互相推诿责任。Bizhankook旨在通过回顾社会住房迈入10年之际存在的问题和制度局限，探索解决之道。

在首尔市作为居住稳定对策推行的“首尔市土地租赁型社会住房”深陷“租房诈骗”风波之际，有意见指出，SH公社消极的行政作为反而加剧了受害程度。此前，首尔市和SH公社一直以符合地方公企业法中的“背信罪”为由，拒绝签署在保证金发生事故时收购建筑物的“收购承诺书”。因此，仅拥有建筑物所有权的社会住房运营方一直无法加入保证金保险。

然而，据证实，行政安全部已发布权威解释称，SH公社向社会住房提供“收购承诺”并不违反地方公企业法中的背信相关规定。这是由于近期首尔市社会住房发生租房诈骗案件后，由首尔市和SH公社等参与的社会住房工作小组向行政安全部申请权威解释后得出的结果。

行政安全部解释称：“若建筑物债务超过价值而存在赔偿损失风险，则可能涉及刑法上的背信罪，但SH公社的收购承诺并不违反地方公企业法。”这一结论与首尔市的立场针锋相对。此前，首尔市一直坚持认为，与LH（韩国土地住宅公社）不同，SH公社必须遵守地方公企业法，因此收购承诺本身就是职务上的背信行为。

社会住房工作小组将根据行政安全部的权威解释得出何种结论，目前备受关注。不过，SH公社认为仍需对刑法相关内容进行进一步审查。SH公社相关人士表示：“根据行政安全部的权威解释结果，针对地方公企业法而言，收购承诺并不违规；但针对如何消除刑法上职务背信风险的方案，目前正与首尔市、住宅都市保证公社（HUG）等相关机构进行协商。”

随着首尔市社会住房租房诈骗事件的爆发，该议题近期也在首尔市议会中成为焦点。在6月20日举行的第331次例会首尔市议会住宅空间委员会上，首尔市议员Choi Ki-chan（共同民主党）指出：“在以首尔市名义挂牌入住的土地租赁型社会住房中，发生了无法拿回租赁保证金的案例。这难道不算是打着首尔市旗号的租房诈骗吗？社会住房入住者因土地所有者与建筑物持有及运营方不同，甚至无法加入保证金保险，处于无法得到保护的境地。”

Choi Ki-chan议员指出，SH公社2023年制定的《社会住房重组执行方案》中已明确写明“入住者保证金保障脆弱，需要应对措施”，首尔市和SH在明知问题存在的情况下，却因缺乏积极的提前应对体系而导致了受害事故的发生。

发生租房诈骗的A社会住房的住户们正在敦促首尔市拿出积极的对策（相关报道：【独家】无法返还保证金的首尔市社会住房，因拖欠国税面临查封）。住户B表示：“入住当时被告知可以加入保证金保险，但连这都是谎言。虽然说是组建了社会住房工作小组，但从未听取受害住户的意见，协商内容也并未充分公开。为了恢复首尔市主导的社会住房项目信用并保护住户，SH公社应提供收购承诺等方案来寻求出路。”

然而，即便SH公社对当前运营中的首尔市社会住房追溯适用收购承诺，问题依然存在。因为对于已经发生租房诈骗或建筑物已被查封的情况，即便有承诺也无法加入保证金保险。必须针对目前无法拿回保证金的住户另行制定对策。

社会住房协会相关人士指出：“如果初期就能提供收购承诺，那么加入保证金保险的可能性很大，但现在加入条件已经变得严苛。考虑到建筑物负债率进一步恶化、估值下降等因素，即使现在提供收购承诺，想要成功加入保证金保险恐怕也并非易事。”